Aiheuttaako pandemia Las Vegasin asuntomarkkinoiden buumin vai kuplan? | Nevada Public Radio
Kehittäjät näkevät Las Vegasissa ennätyksellistä asuntomyyntiä, ja asuntojen hinnat nousivat kesäkuussa kaikkien aikojen korkeimmalle tasolle jälleenmyyntivyöryn vuoksi.
Joidenkin asiantuntijoiden mukaan syynä on sepelvaltimotautipandemia, mutta syynä voi olla myös vain alhaisemmat korot.
Jonathan Gedde on SimpliFi-lyhtiöiden toimitusjohtaja. Hän sanoi, että myynnin kasvu johtuu useista tekijöistä, mutta yksi tärkeimmistä on historiallisen alhaiset korot.
Korot määräytyvät ostajakohtaisesti, hän sanoi, mutta joku, jolla on hyvät luottotiedot ja paljon rahaa käsirahaan, voi saada 2 prosentin koron, ja ne, joilla on muutama kolhu luottotiedoissaan ja vähemmän käsirahaa, voivat saada 3 prosentin koron.
Korkojen lisäksi Etelä-Nevadassa asumisen houkuttelevuus tuo tänne ihmisiä.
”Me kasvamme väestömääränä”, Gedde sanoi: ”Vuonna 2019 se oli uskoakseni hieman yli 10 000 ihmistä kuukaudessa nettoväestönkasvua, mikä on valtava määrä.”
Näillä tekijöillä sekä hallituksen pyrkimyksillä pitää raha virtaamassa taloudessa ja ihmiset kodeissaan laajennetuilla asuntolainojen lykkäysohjelmilla hän ei näe syytä asuntojen hintojen notkahdukselle.
”En näe minkäänlaista laskusuhdannetta tapahtuvan asuntokaupassa”, hän sanoi, ”Meillä ei tule olemaan massiivisia määriä pakkohuutokauppoja.”
Tuki tulee
John Benedict on lakimies ja YK:n yliopistollisen yliopisto UNLV:n Lied-kiinteistökeskuksen apulaisprofessori. Hän oli samaa mieltä siitä, että väestönkasvu ja hyvät korot vauhdittavat kysyntää.
”Uskon, että lisää eläkeläisiä on myös tulossa verkkoon jo pelkästään Baby Boomersin demografian vuoksi”, hän sanoi. ”Terveydenhuoltojärjestelmämme on vahvistunut ja vahvistunut, joten on paljon positiivisia syitä muuttaa ja asua täällä.”
Mutta hän oli eri mieltä siitä, että Las Vegasissa ei ehkä nähdä asuntojen hintojen laskua.
”Mielestäni talousindikaattorit ovat ristiriitaisia”, Benedict sanoi ja viittasi valtavaan määrään irtisanomisia, joista alue on kärsinyt. ”Itse odotan jonkinlaista korjaantumista, mutta en mitään sellaista, mitä näimme vuosina 2008, 2009 ja 2010, jolloin se oli vain vapaata pudotusta.”
Suuri lama on edelleen useimpien eteläisen Nevadan asukkaiden mielissä. Asuntomarkkinoiden romahdus aiheutti sen, että tuhannet ihmiset menettivät kotinsa pakkohuutokaupassa ja pakotti tuhannet muut myymään ne lyhyeksi.
Mutta Benedict ja Gedde eivät usko, että markkinat ovat menossa kohti asuntokuplaa ja -romahdusta, jollaisen laakso näki taantuman aikana.
Yksi asia on se, että Gedde huomautti, että joitakin lainavaihtoehtoja, jotka saivat ihmiset taloudellisiin vaikeuksiin, ei ole enää saatavilla.
”Korot, joista puhumme tänään, koskevat 30 vuoden kiinteäkorkoisia asuntolainoja, jotka on lyhennetty kokonaan, jotka ovat valtion vakuuttamia ja valtion takaamia”, hän sanoi. ”Nämä ovat leipätyönä otettuja vakiolainoja, jotka ovat olleet käytössä jo vuosikymmenien ajan.”
Tämän lisäksi Benedict sanoi, että valtio tekee tällä kertaa enemmän sijoittaakseen rahaa talouteen kuin se teki suuren taantuman aikana.
”Kongressi ei odottanut toimia tällä kertaa, vaan sallii lainanlyhennysohjelman, joka laittaa paljon rahaa kiertoon talouden tukemiseksi ja antaa sen mennä suoraan keskivertotyöntekijöille, jotta he voivat täyttää velvoitteensa”, hän sanoi.
Benedict sanoi, että erityisesti lainanlyhennysohjelma auttaa pitämään talouden käynnissä ja pitää ihmiset kodeissaan.
Ohjelman mukaan ihmiset, joihin koronaviruspandemia on vaikuttanut, voivat neuvotella asuntolainanantajansa kanssa maksujen lykkäämisestä kuudeksi kuukaudeksi, ja jos heihin kohdistuu edelleen vaikutuksia tämän ajanjakson jälkeen, he voivat pyytää toiset kuusi kuukautta.
Kiinnitysvelvoite ei katoa, mutta asunnonomistajat voivat tarttua näihin maksuihin kiinnityskauden takaosaan.
Yksi asia, jota asunnonomistaja ei voi tehdä ollessaan lykkäyksessä, on jälleenrahoittaa asuntonsa, mitä Gedde ehdottaa ihmisille, jotka pystyvät – tekevät – varoituksella.
”Kyse on oikeastaan siitä, kuinka paljon säästät suhteessa lainan kustannuksiin”, hän sanoi, ”kannattavuuspiste, eli kuukausimaksun säästö, lainan kustannukset jaettuna kuukausimaksun säästöllä, kertoo, kuinka kauan kestää, että jälleenrahoitus kurotaan umpeen.”
Hän sanoi, että asunnonomistajien pitäisi saada laina vähintään niin kauan kuin kestää, että prosessi on kannattava. Gedde sanoi, että yleensä ihmiset näkevät kannattavuusrajan noin 12 kuukaudessa, mikä tekee sen kannattavaksi monille ihmisille.
Kukaan ei tiedä, kuinka kauan korot pysyvät alhaisina, hän sanoi, mutta ne eivät ole 2 prosentissa 10 vuoden kuluttua.
”Markkinoiden ajoittaminen on vähän hölmöläisen hommaa, kun kyse on sekä kiinteistömarkkinoista että korkomarkkinoista. Et koskaan saa sitä täydellisesti täsmälleen alimpana päivänä kummassakaan”, Gedde sanoi.
Hän sanoi, että jos pidät valitsemastasi kodista ja olet tyytyväinen lainanantajaan, osta koti.
Koska epävarmuutta on niin paljon juuri nyt, Benedict sanoi, että asunnonostajien pitäisi puhua rakennuttajien kanssa niin sanotusta ylivoimaisesta esteestä, joka on juridinen termi Jumalan teolle.
”On reilua kysyä rakennuttajalta: ’Voimmeko sopia, että jos en saa rahoitusta tai en saa tätä kauppaa päätökseen tai menetän työpaikkani ylivoimaisen esteen vuoksi, saan vapautuksen tästä sopimuksesta?'”
Hän sanoi nähneensä tämäntyyppistä kielenkäyttöä kaikenlaisissa sopimuksissa pandemian ja sen vaikutusten vuoksi.
Hän sanoi nähneensä tämäntyyppistä kielenkäyttöä kaikenlaisissa sopimuksissa.