DIGITAL BUILDER
Miksi oikean toimitustavan valinnalla on merkitystä rakentamisessa
Vuoden 2017 lopulla kyytipalveluiden jättiläinen Lyft julkaisi brändikampanjan, jonka tunnuslauseena oli ”On tärkeää, miten pääset perille”. Vaikka rakentaminen ja autopalvelut ovat kaksi hyvin erilaista toimialaa, samoja ajatuksia arvostetaan; matka on yhtä tärkeä kuin lopputulos. Vaikka projektin perimmäinen tavoite on onnistunut loppuunsaattaminen, sinne pääsemiseen tarvittavat vaiheet ovat kriittisiä voittojen ja projektin elinkaaren kannalta. Siksi oikean projektitoimitusmenetelmän valitseminen on tärkeä ensimmäinen askel ennen rakentamisen aloittamista.
Ennen rakennustyön aloittamista yrityksen tulisi asettaa kurssi tutkimalla projektitoimitusmenetelmiä ja valitsemalla sellainen, joka vastaa parhaiten sen yksilöllisiä tarpeita. Mikään malli ei ole täydellinen; kaikilla on etuja ja haittoja. Tästä huolimatta yrityksellesi tai hankkeellesi on todennäköisesti olemassa optimaalinen toimitusmenetelmä. Valitsemalla projektillesi sopivan menetelmän voit pienentää kokonaisriskiä ja hallita paremmin budjettia ja aikataulua.
Projektitoimitusmenetelmiä on monia, mutta useimmat niistä ovat muunnelmia viidestä alla kuvatusta mallista. Mutta ensin sukellamme syvälle valintatekijöihin, jotka sinun tulisi ottaa huomioon, jotta voit tehdä tietoon perustuvan päätöksen projektitoimitusmenetelmästä.
Tekijät, jotka tulee ottaa huomioon ennen projektitoimitusmenetelmän valintaa
Voit todennäköisesti ennen projektitoimitusmenetelmän valintaa saada perusymmärryksen siitä, miksi ja mitä olet rakentamassa. Kuitenkin se, että sinulla on vankka käsitys projektisi perusteista ennen toimitusmenetelmän valintaa, auttaa lopullista päätöstäsi. Aloita yleensä vertailemalla kriteerejä, jotka ovat tärkeimpiä projektisi onnistumisen kannalta:
- Budjetti: kuinka paljon rahaa on käytettävä
- Suunnittelu: miltä lopullinen projekti näyttää ja miten se toimii
- Riskit: altistuminen vaaroille, taloudellisille menetyksille ja brändin vahingoittumiselle
- Aikataulu: valmistumisen ja maksujen aikataulu
- Omistajan asiantuntemus: yrityksen kokemus vastaavista hankkeista
Kukaan ei tunne yrityksen tarpeita ja kykyjä paremmin kuin yrityksen omat virkailijat ja johtajat; aloita siis keskustelu näistä tekijöistä tiimisi kanssa mahdollisimman pian.
Budjetti
Aseta budjetti mahdollisimman pian ja keskustele siitä sitten mahdollisten suunnittelu- ja rakennustiimin jäsenten kanssa, jotta saat selville, onko luku realistinen. Mieti tämän prosessin aikana, kuinka paljon liikkumavaraa on käytettävissä muutostilauksia varten, jotka ovat todennäköisesti väistämätön tapahtuma, kun hanke on käynnissä, ja jotka voivat tulla kalliiksi, jos niitä ei suunnitella hyvin. Budjettia arvioitaessa on muistettava, että arkkitehti ja urakoitsija todennäköisesti sisällyttävät budjettiinsa joitakin rakennusohjelmistokustannuksia. Pidä mielessä, että vaikka nämä työkalut saattavat olla alkukustannuksia, ne on suunniteltu nopeuttamaan toimitusta ja vähentämään kustannuksia.
Suunnittelu
Sinulla saattaa olla perusajatus siitä, miltä hankkeesi näyttää, mutta on tärkeää visualisoida sekä rakennuksen yleinen suunnittelu että toiminnallisuus. Miten haluat kampuksen ja pohjaratkaisun kulkevan? Etsitkö innovatiivista suunnittelua ja monimutkaisuutta muodon ja toiminnon sijaan? Rakennettavuus riippuu osittain siitä, millaisen suunnittelu- ja rakennusryhmän valitset. Mieti myös rakennuspaikkasi ainutlaatuisia piirteitä, kuten olemassa olevaa maisemointia ja viereisten kiinteistöjen yleisilmettä.
Riskit
Liian monet rakentamiseen liittyvät riskit voivat johtaa kustannusten kasvuun ja jopa hankkeen epäonnistumiseen. Siksi ennen hankkeen aloittamista olisi tehtävä perusteellinen riskiarviointi. Yksi keskeinen kysymys, johon on vastattava riskihuoliin liittyen, on se, kuka on vastuussa suunnitteluongelmista, jotka aiheuttavat vaaroja rakentamisen aikana ja sen jälkeen? Lisäksi, jos harkitset projektin toteutustapaa, jossa sisäinen tiimisi osallistuu vahvasti projektin hallinnointiin, mieti vastuutasi rakentamispalveluiden ja -vaiheiden aukkojen vähentämisestä.
Aikataulu
Rakentamisaikataulun tarkka arvioiminen on ratkaisevan tärkeää projektin suorituskyvyn kannalta. Muista, että aikataulu ja kustannukset ovat tiiviisti sidoksissa toisiinsa; rakentamisen nopeuttaminen johtaa kustannusten nousuun. Millainen ajoitus on tarpeen, jotta odotettu aikataulu ja kustannukset voidaan saavuttaa? Joskus omistajat vaativat mahdollisuutta nopeuttaa rakentamista ennen kuin kaikki piirustukset ja tukisuunnitelmat, kuten tekniset asiakirjat, ovat valmiit. Lisäksi joskus aikataulut on arvioitu liian kunnianhimoisesti, mikä johtaa väistämättömään ylitykseen ja tyytymättömiin sidosryhmiin. Riitoja ja korvausvaatimuksia on kuitenkin paljon helpompi välttää, jos suunnitelmat ovat valmiina ennen rakennustöiden aloittamista
Omistajan asiantuntemus
Huomioi lopuksi, kuinka hyvin yrityksesi on perehtynyt rakentamiseen, erityisesti laajuudeltaan ja kooltaan samankaltaiseen hankkeeseen, ja kuinka moni henkilökunnan jäsen pystyy auttamaan prosessin valvonnassa. Olkaa tietoisia siitä, että osa rakentamisen viivästyksistä johtuu omistajatason pullonkauloista. Varmistamalla, että hankkeessa on asiantuntemuksen lisäksi oikea määrä henkilöstöä, varmistetaan hankkeen sujuvuus ja onnistuminen. Vaikka laaja asiantuntemus ei olekaan kriittinen tekijä projektin onnistumisen kannalta, se auttaa varmasti osoittamaan, minkä tyyppistä toimitusmenetelmää tarvitaan.
5 perusprojektin toimitusmenetelmää rakentamisessa
Nyt kun olet asettanut valintakriteerisi tärkeysjärjestykseen ja arvioinut valintakriteerisi, tutustutaanpa nyt yleisimpiin projektin toimitusmenetelmätyyppeihin. Rakennushankkeen tärkeimmät osallistujat ovat omistaja (ja/tai omistajan edustaja), arkkitehti ja suunnittelijat sekä urakoitsija. Valitsemastasi toimitusmenetelmästä riippuen nämä roolit voivat olla hieman päällekkäisiä.
Suunnittelu-Bid-Build (DBB)
Suunnittelu-Bid-Build viittaa tämän joskus ”perinteiseksi” kutsutun projektitoimitusmenetelmän peräkkäisiin vaiheisiin. DBB alkaa arkkitehdin valinnalla, joka suunnittelee hankkeen ennen kuin omistaja valitsee pääurakoitsijan rakennustarjousten jättämisen jälkeen. Rakentaminen on toimituksen viimeinen vaihe. Suunnittelu- ja suunnitteluvaiheessa omistaja voi odottaa kahta sopimusta: yhtä suunnittelua ja yhtä rakentamista varten.
DBB:n edut
Design-bid-build on tunnetuin ja laajimmin käytetty projektitoimitusmenetelmä. Yleensä se on myös hinnaltaan edullisin, ainakin aluksi. Se tarjoaa omistajille runsaasti mahdollisuuksia vaikuttaa rakennuksen ulkonäköön ja toimintaan, koska suunnittelija/arkkitehti työskentelee suoraan omistajan kanssa. Myös pääurakoitsija työskentelee suoraan omistajalle.
Arkkitehdin suunnittelun on täytettävä ammattimaisen huolellisuuden standardi, jonka määrittelevät sellaiset organisaatiot kuin American Institute of Architects ja vakuutuksenantaja, joka tarjoaa suunnittelijalle vakuutusturvaa virheiden ja laiminlyöntien varalta. GC on vastuussa suunnittelijan suunnitelmien noudattamisesta. Tämän seurauksena tämä tarjoaa selkeän prosessin oikeudenkäyntejä varten tarvittaessa.
DBB:n haitat
Johtuen siitä, että arkkitehti ja pääurakoitsija eivät tee yhteistyötä suunnitteluvaiheessa, yhteistyö pääurakoitsijan kanssa voi olla vähäistä materiaalien ja rakennustekniikoiden osalta, jotka on mainittu piirustuksissa. Tämä voi hidastaa rakennusprosessia tai aiheuttaa tarvetta muutostilauksiin. Lisäksi, koska omistaja hyväksyy suunnittelijan piirustukset, hän kantaa vastuun suunnitelmien ja rakennusteknisten eritelmien mahdollisesta virheellisestä yhteensovittamisesta.
Muutama DBB:n haittapuoli on, että hankkeen kesto on yleensä pidempi, koska toimitusmenetelmä on luonteeltaan ”sarjapainotteinen”.
Suunnittelu ja rakentaminen (DB)
Suunnittelu ja rakentaminen (DB)
Suunnittelu ja rakentaminen (Design-Build, DB)
Viime vuosina suunnittelu ja rakentaminen (Design-Build, DB)
ovat olleet suosittujen projektien toimitustapojen suosiossa kasvava vaihtoehto. Omistajien kannalta suoraviivaisempana toimitusmenetelmänä se myös minimoi riskit. Se on kuitenkin myös malli, jossa omistajilla on vähiten vaikutusvaltaa suunnitteluun, rakennushallintoon ja kauppakumppaneiden valintaan. Design-build-mallissa suunnittelusta ja rakentamisesta vastaa yksi yritys. Omistajan tarvitsee tehdä vain yksi sopimus, joka kattaa arkkitehtuurin, suunnittelun ja rakentamisen.
Benefits of DB
Käytettäessä design-build-järjestelmää yritysten on täytettävä omistajan sopimuksessa määritellyt suoritusvaatimukset. Siksi suunnittelijan ja rakennuttajan tiivis yhteistyö samassa yrityksessä johtaa siihen, että muutosmääräykset vähenevät ja oikeudenkäyntikuluja säästyy. Lisäksi projektin toteutus on yleensä nopeampaa tätä menetelmää käytettäessä.Suunnittelumuutokset voidaan tarkistaa ja toteuttaa nopeammin tämäntyyppisessä toteutusmenetelmässä.
Suunnittelurakentamisen haittapuolia
Suunnittelurakentamisessa omistajat luopuvat suurelta osin suunnittelun valvonnasta, ja heidän on oltava halukkaita antamaan urakoitsijoiden tehdä suurin osa päätöksistä. Vaikka omistajat eivät tässä toimitusmenetelmässä olekaan vastuussa arkkitehtipiirustusten tarkastamisesta, heidän on tehtävä kotiläksynsä valitessaan oikean yrityksen toteuttamaan työn ja laadittava sitten yksityiskohtainen sopimus, jossa määritellään suoritusodotukset. Jos näin ei tehdä, omistajilla ei ole yhtä suurta luottamusta lopullisiin rakennuskustannuksiin, koska suunnittelu muuttuu rakentamisen aikana.
Riskirakentamisen hallinta (CMR)
Jos omistajat tarvitsevat määritellyn valmistumisajankohdan ja hinnan, riskirakentamisen hallinta saattaa olla suositeltavin hankkeen toimitusmenetelmä. Hankesuunnittelun aikana rakennuttajapäällikkö toimii omistajan konsulttina. Sen jälkeen CMR-päällikkö valvoo aliurakoitsijoita pääurakoitsijan tavoin. CMR ottaa myös riskin määräajan ja hinnoittelulupausten noudattamisesta. Vastineeksi omistaja tarjoaa kiinteän tai taatun enimmäishinnan (GMP) tai maksun. DBB:n tapaan omistaja tekee sopimukset vain kahden osapuolen kanssa – tässä tapauksessa suunnittelijan ja CMR-päällikön kanssa.
CMR:n edut
Samoin kuin DBB-hankkeissa, CMR:n valitsevat omistajat työskentelevät suoraan suunnittelijoidensa kanssa. He pääsevät myös tutustumaan rakennuttajan näkökulmaan alusta alkaen. Oikein toteutettuna tämä auttaa tiedostamaan kustannukset aikaisemmin ja nopeuttamaan hankkeen toimitusta. Kaiken kaikkiaan omistajat saavat lyödä lukkoon lopulliset rakennuskustannukset prosessin varhaisemmassa vaiheessa, ja myöhemmät muutokset voidaan selkeästi kvantifioida ja hinnoitella.
CMR:n haitat
CMR:ssä omistaja on edelleen vastuussa suunnitelmien täydellisyydestä, tarkkuudesta ja yksityiskohdista. Erimielisyydet joko suunnittelijan tai CMR-päällikön kanssa voivat johtaa aikataulun viivästymiseen, kustannusten kasvuun ja oikeudenkäynteihin.
Multi-Prime (MP)
Multi-Prime-hankkeessa hanke jaetaan kolmeen vaiheeseen – suunnitteluun, suunnitteluun ja rakentamiseen. MP:tä toteutettaessa omistaja tekee erilliset sopimukset hankkeen eri vaiheita johtavien ammattilaisten kanssa. Esimerkiksi yksi sopimus kattaa todennäköisesti arkkitehtitoimiston ja sen alihankkijat suunnittelun ja sisustussuunnittelun osalta. Omistaja tekee toiset sopimukset pääurakoitsijan ja urakoitsijoiden, kuten putkimiesten ja sähköasentajien, kanssa. Kukin näistä urakoitsijaluokista voi valvoa aliurakoitsijoiden työtä, esimerkiksi pääurakoitsija, joka johtaa kirvesmiehiä ja puuseppiä. Kaiken kaikkiaan pääurakoitsijat ovat ”pääurakoitsijoita”.
MP:n edut
MP:n avulla omistajat, joilla on kokemusta suunnittelu- ja rakennusprosessista, saavat suuremman määräysvallan hankkeisiinsa. MP voi olla ainoa vaihtoehto julkisen sektorin hankkeisiin joissakin osavaltioissa, joissa edellytetään urakoitsijoiden maksimaalista valvontaa kaikilla tasoilla.
MP:n haitat
Osaaminen omana pääurakoitsijana on hankalaa, mutta juuri sitä MP edellyttää. Kaikkien pääurakoitsijoiden yhteensovittaminen vaikeuttaa lopullisten kustannusten määrittämistä ennen hankkeen päättymistä. Lisäksi huono koordinointi tai viestintä niin monen palveluntarjoajan kanssa voi aiheuttaa päällekkäisyyksiä ja laiminlyöntejä tilauksissa. Lopuksi tässä mallissa on vaikea ohjata urakoitsijoiden aikatauluja.
Integroitu projektitoimitus (IPD)
Integroitu projektitoimitus on rakentamisen nouseva toimitusmenetelmä, jossa korostetaan tiimityötä ja yhteistyötä. IPD:tä toteutettaessa integroidun menetelmän ensisijaisena tavoitteena on vastuun, vastuun ja riskien (ja palkkioiden) jakaminen rakennustyön sidosryhmien kesken. Kun se yhdistetään Lean-rakentamisen hallintaan, hukka- ja kustannussäästöt voivat olla valtavia. IPD:ssä omistaja, suunnittelija ja pääurakoitsija ovat kaikki saman sopimuksen piirissä.
IPD:n edut
Tehokkaasti organisoituna kaikki tämän prosessin sopimusosapuolet ovat omistajan käytettävissä ennen rakennushankkeen alkua. Lisäksi omistaja tarjoaa samankaltaisia kannustimia suunnittelu- ja rakennusryhmille, jotta kaikkien tavoitteet voidaan sovittaa yhteen ja lisätä hankkeen onnistumista. Erityisesti rakentamiseen ja tiimien yhteistyöhön suunnitellut digitaaliset työkalut voivat suurentaa hankkeen kokonaismenestystä ja tarjota suurimman ROI:n.
IPD:n haitat
IPD on uusi ”lapsi” korttelissa, ja sillä on tällä hetkellä pienin markkinaosuus, ja se voi joskus olla kalliimpaa toteuttaa aluksi. Kun otetaan huomioon, kuinka monta sidosryhmää on mukana, IPD-sopimuksen tekeminen heti prosessin alussa on aikaa vievää. Tiimin jäsenille maksettava asianmukainen korvaus ei välttämättä tarkoita, että työpanos olisi yhtä suuri. Lisäksi omistajien, jotka valitsevat tämän menetelmän, on voitava tehdä vaistotason päätöksiä siitä, toimivatko tiimin eri jäsenet hyvin yhdessä.
Matriisi päätöksentekoon
Matematiikan tunneilla opettajat korostavat usein, että on hyödyllistä luoda kuva tai kaavio, kun ratkaistaan ongelmaa. Monet osavaltioiden liikenneministeriöt tekevät juuri näin tehdessään päätöksiä monimutkaisten infrastruktuurihankkeiden hanketoimituksista. Se on ajatus, jonka yritykset voivat mukauttaa hankkeisiin, joihin liittyy rakennuksia, samoin kuin yrityskampuksiin, joissa yhdistyvät rakenteet, maisemoidut yhteisalueet ja tiestö.
Esimerkiksi Coloradon yliopiston Boulderin kuljetusrakentamisen johtamisohjelmassa päätöksentekoprosessi hahmotellaan seuraavasti: Harkitse ensin eri toimitusmenetelmiä ja hahmottele projektin tavoitteet ja rajoitukset. Toiseksi arvioi ”ensisijaiset valintatekijät”, kuten toimitusaikataulu, monimutkaisuus, suunnittelutaso ja kustannukset.
Ota sitten käyttöön ”läpäise/hylätty”-ajattelutapa arvioidaksesi:
- Henkilöstön kokemus ja saatavuus
- Menetelmän tarjoaman valvonnan ja ohjauksen määrä
- Kokemus ja kilpailun taso, jota voit odottaa urakoitsijoilta
Kysy itseltäsi tämän viimeisen kohdan osalta, ketkä ovat käytettävissäsi tekemään työsi ja mitkä ovat heidän mieltymyksensä toimitusmenetelmiin.
Viimeiseksi tutustu CU:n kaavioon projektin toimitustavan valinnasta menemällä sivun yläosassa olevaan siniseen ”klikkaa tästä” -linkkiin. Nyt voit alkaa miettiä, miten visualisoit päätöksentekomatriisin.
Projektin onnistumisen varmistaminen oikealla projektitoimitusmenetelmällä
Kaksi projektia ei ole koskaan samanlaisia, joten oikea projektitoimitusmenetelmä on valittava tapauskohtaisesti. Kun arvioit huolellisesti projektisi onnistumisen kannalta tärkeimmät kriteerit ja perehdyt käytettävissä oleviin malleihin perusteellisesti, voit todennäköisemmin tehdä tietoon perustuvan päätöksen projektitoimituksesta, joka sopii juuri sinun yksilöllisiin tarpeisiisi. Valitsemalla tarkoituksellisesti hankkeellesi optimaalisen matkan, voit kokea suurempia voittoja, saada rakentamisen valmiiksi ajallaan ja siirtyä nopeammin seuraavaan hankkeeseen.