How to Avoid Paying Taxes When Selling a House, Whether You Own or Invest
DISCLAIMER: Tiedot tässä blogikirjoituksessa on tarkoitettu käytettäväksi vain koulutustarkoituksiin, ei oikeudellisia tai verotuksellisia neuvoja. Jos tarvitset apua asunnon myynnin verojen määrittämisessä, ota yhteyttä ammattitaitoiseen veroasiantuntijaan.
Työskentely. Shoppailu. Ulkona syöminen. Bensan hankkiminen. Maksat veroja niin monista asioista, että on järkevää haluta verohelpotusta, kun myyt suurinta omaisuuttasi: kotiasi.
Olet tullut oikeaan paikkaan, jos mietit, miten vältät verojen maksamisen talon myynnin yhteydessä. Olemme keskustelleet huippukiinteistönvälittäjän ja veroasiantuntijan kanssa auttaaksemme sinua ymmärtämään vaadittavat asunnonmyyntiverot ja kootaksemme yhteen parhaat keinot, joilla voit lieventää tai poistaa asunnonmyynnistä aiheutuvan verorasituksen.
Kiinteistöjen myyntivoitot, selitetty
Jos myyt talosi suuremmalla hinnalla kuin millä ostit sen, teet voittoa. Hallitus pitää tätä voittoa veronalaisena tulona, ja se haluaa verottaa sinua näistä myyntivoitoista. Huomaa vain, että myyntivoittovero lasketaan bruttovoiton, ei nettovoiton perusteella.
Kokenut CPA Robin F. Sansone, georgialaisesta Rhodes, Young, Black & Duncanista, selittää:
”Jos myyt kotisi 200 000 dollarilla ja 50 000 dollaria myyntihinnasta käytetään olemassa olevan asuntolainan lyhentämiseen ja toiset 20 000 dollaria sulkemiskulujen maksamiseen, saatat saada käteistä rahaa sulkemishetkellä ehkä vain 130 000 dollaria. Lasket kuitenkin myyntivoittosi 200 000 dollarin myyntihinnan perusteella, etkä 130 000 dollarin käteisvarojen perusteella.”
Miten IRS päättää verottaa asunnon myynnistä saatuja myyntivoittoja, riippuu siitä, ovatko myyntivoitot pitkäaikaisia vai lyhytaikaisia. Tämä erottaa keskimääräisen asunnonomistajan (joka myy talon esimerkiksi päivittämisen, pienentämisen tai muuton vuoksi) sijoittajasta (joka ostaa ja myy useita asuntoja vuosittain voitolla – jolloin asunnonmyyntitulot luokitellaan tavanomaiseksi tuloksi).
Pitkän aikavälin luovutusvoittojen veroasteet ovat enintään 15 prosenttia keskivertoyksilölle, ja ne voivat olla niinkin alhaiset kuin 0 prosenttia tai niinkin korkeat kuin 20 prosenttia tuloista riippuen. Nämä pitkän aikavälin verokannat ovat yleensä alhaisemmat kuin tavanomaiset tuloverokannat.
Lyhyen aikavälin luovutusvoittoja verotetaan tavanomaisena tulona, joten verokanta vaihtelee vuositulojesi mukaan. Tässä on nopea erittely tuloverokannoista tämän vuoden 2020 kirjoitushetkellä:
- 35% tuloista yli $207,350 ($414,700 aviopareille, jotka täyttävät yhdessä)
- 32% tuloista yli $163,300 ($326,600 aviopareille, jotka täyttävät yhdessä)
- 24% tuloista yli $85,525 dollaria (171 050 dollaria aviopareille, jotka jättävät hakemuksensa yhdessä)
- 22 % yli 40 125 dollarin tuloista (80 250 dollaria aviopareille, jotka jättävät hakemuksensa yhdessä)
- 12 % yli 9 875 dollarin tuloista (19,750 dollaria aviopareille, jotka täyttävät yhteiset hakemukset)
- 10 prosenttia tuloista, jotka ovat enintään 9 875 dollaria (19 750 dollaria aviopareille, jotka täyttävät yhteiset hakemukset)
Mahdollisuudet alentaa tai välttää veroja asunnon myynnissä riippuvat siitä, oletko asunnon omistaja, joka myy ensisijaisen asuinpaikkasi (sekä tekijöistä, kuten siitä, kuinka kauan olet asunut siellä) vai sijoittaja, joka myy sijoitusasuntoa.
Miten vältät ensiasunnon veroja
Onneksi useimpia asunnonmyyjiä ei veroteta jokaisesta dollarin voitosta, jonka he saavat asunnon myynnistä. Tämä johtuu siitä, että useimmat ensiasunnon myyjät täyttävät suuntaviivat, jotka oikeuttavat pääomatulojen verovapautuksen saamiseen.
Vuoden 1997 Taxpayer Relief Actin ansiosta useimmat asunnon myyjät ovat oikeutettuja § 121:n mukaiseen vapautukseen, joka vapauttaa asunnon myyntivoitot pääomatulojen verosta. Wenatcheessa, Washingtonissa toimiva kiinteistönvälittäjä Perrin Cornell selittää:
”Asuntoa myytäessä yksinasuva asunnonomistaja saa 250 000 dollarin vapautuksen myyntivoittoverosta ja pariskunta 500 000 dollarin vapautuksen. Jos esimerkiksi yksinäinen henkilö, jolla on 100 000 dollarin asuntolaina, myy 300 000 dollarin arvoisen kodin, hän saa 200 000 dollarin myyntivoiton. 250 000 dollarin verovapautuksen ansiosta heillä ei ole lainkaan veronalaista voittoa.”
Vapautus ei kuitenkaan ole automaattinen. Sinun on täytettävä edellytykset kahden testin perusteella – omistus ja käyttö. IRS:n mukaan sinun täytyy:
1. Omistaa koti ja asua siinä ensisijaisena asuinpaikkanasi vähintään kaksi peräkkäistä vuotta myyntiä edeltävän viiden vuoden jakson aikana.
CPA Sansone muistelee asiakasta, joka oli oikeutettu tähän vapautukseen, vaikka myytävä koti ei ollut enää hänen ensisijainen asuinpaikkansa:
”Minulla oli asiakas, joka on naimaton ja asuu Georgiassa. Kun hänen lapsensa olivat opiskelemassa Georgiassa
, hän muutti kotiin Floridassa, mutta säilytti georgialaisen kodin, jotta hänen lapsensa voisivat asua siellä koulunkäynnin ajan. Kahden vuoden kuluttua hän päätti myydä Georgian kodin. Vaikka hän ei enää asunut kodissa, hän oli asunut siellä ainakin kaksi edellisistä viidestä vuodesta. Siksi hän sai käyttää 250 000 dollarin vapautuksen myynnistä.”
2. Odota vähintään kaksi vuotta, ennen kuin haet vapautusta ensisijaisen asuinpaikan myynnin välillä.
Et voi aina saada tätä vapautusta vain siksi, että myyt ensisijaisen asuinpaikkasi. Tämä vapautus on sallittu vain kerran kahdessa vuodessa. Jos olet hakenut sitä toiselle kiinteistölle nykyistä myyntiäsi edeltävien 24 kuukauden aikana, et voi käyttää sitä kahdesti välttyäksesi myyntivoitoilta.
Ja odota, että IRS ei anna anteeksi kahden vuoden vähimmäismäärää: ” asiakas omisti kiinteistönsä vuoden, yhdeksän kuukautta ja kolme viikkoa, joten hän ei voinut saada vapautusta myyntivoittoverosta”, Cornell muistelee.
3. Vähennä myyntivoittoasi vähentämällä kotiisi tehtyjen perusparannusten kustannukset asunnon myynnistä saaduista tuloista.
Jotta asunnon perusparannus kelpaa perusparannukseksi, sen on täytettävä nämä kolme edellytystä:
- Se nostaa kiinteistön arvoa olennaisesti (esim.esim. uusien keittiökaappien asentaminen tai terassin rakentaminen) tai se pidentää huomattavasti kiinteistön käyttöikää (esim. vedenlämmittimen tai LVI-laitteiston vaihtaminen).
- Se tulee osaksi kiinteää omaisuutta tai se on pysyvästi kiinnitetty kiinteään omaisuuteen siten, että irrottaminen aiheuttaisi aineellista vahinkoa kiinteistölle tai esineelle itselleen.
- Se on pysyvä asennus/parannus. (Esimerkiksi väliaikainen maanpäällinen uima-allas verrattuna pysyvään maanpäälliseen uima-altaaseen.)
CPA Sansone selittää:
”Kun teet kodin parannuksia vuosien varrella, pidä kirjaa. Me kirjanpitäjät rakastamme taulukkolaskentaa, ja se olisi helpoin tapa pitää kirjaa näistä parannuksista, kuten uudesta LVI-järjestelmästä, uudesta katosta, uudesta lattianpäällysteestä jne.”
”Nämä kohteet ovat kiinteä osa kotia, joita ei yleensä poisteta kiinteistöstä myytäessä. Huomaa, että en tarkoita, että pidät kirjaa joka kerta, kun maalaat kotisi tai puhdistat ikkunat. Nämä ovat normaaleja kodin omistamiseen liittyviä kuluja.”
PERiaatteessa, jos vaihdat kodissa jonkin tärkeän esineen ja se nostaa kodin arvoa, se on pääomaremontti. Mutta jos korjaat tai parannat kodin olemassa olevien osien kuntoa, se ei ole pääomankorjaus.
Esineitä, jotka eivät kelpaa pääomankorjauksiksi, ovat esimerkiksi uudelleenmaalaus, pihatien tiivistäminen, kodinkoneiden korjaaminen ja niin edelleen.
Huomautus: On kaksi poikkeusta, joiden vuoksi et voi saada tätä vapautusta pääomavoittojen verosta, vaikka täyttäisitkin muut edellytykset. Et ole oikeutettu myyntivoittoverovapautukseen, jos:
- Ostit kiinteistön 1031-vaihdon kautta (näistä lisää myöhemmin).
- Olet maastapoistumisveron alainen (jota sovelletaan, jos luovut kansalaisuudestasi ja muutat pois maasta).
Miten vältät sijoitusasuntosi verot
Sijoittajilla, jotka eivät voi saada vapautusta luovutusvoittoverosta, on silti vaihtoehtoja verojen säästämiseksi sijoitusasuntoa myytäessäsi.
Koska nämä verojen välttämiseen tähtäävät järjestelyt ovat varsin mutkikkaita, sinun on syytä ottaa avuksi kiinteistöalan lakimies tai kiinteistöasioita tunteva veroasiantuntija, ettet joutuisi kaiken byrokratian uhreiksi.
Käytä 1031-vaihtoa
1031-vaihto on yksi yleisimmistä keinoista, joita taitavat sijoittajat käyttävät välttääkseen kiinteistökauppojensa massiivisten verojen loputtoman vuotuisen kierteen.
”1031-vaihdon, jota kutsutaan yleisesti ”samankaltaisen omaisuuden vaihdoksi”, avulla voit vaihtaa yhden sijoitusasunnon toiseen ilman, että voittoa kirjataan vaihdon ajankohtana. Haluat kuitenkin tehdä tiivistä yhteistyötä kirjanpitäjäsi kanssa rakentaaksesi vaihdon oikein verojen välttämiseksi”, sanoo CPA Sansone.
Sinun ei tarvitse olla suursijoittajayritys voidaksesi hyödyntää 1031-vaihtoa; jopa yksittäiset sijoittajat voivat lykätä veroja vaihdon avulla. Sijoituskiinteistösi on kuitenkin täytettävä tietyt vaatimukset. IRS:n 1031 Fact Sheet -tiedotteen mukaan:
- ”Molempia kiinteistöjä on pidettävä hallussaan elinkeinotoiminnassa tai liiketoiminnassa käytettäväksi tai sijoituskohteena.” Toisin sanoen ensisijainen asuinpaikkasi, kakkosasuntosi tai loma-asuntosi ei kelpaa lykättyjen verojen saamiseen 1031:n kaltaisen vaihdon kautta.
- ”Molempien kiinteistöjen on oltava riittävän samankaltaisia, jotta ne voidaan luokitella ”samankaltaisiksi”. Samankaltainen omaisuus on luonteeltaan, luonteensa tai luokaltaan samanlaista omaisuutta. Laadulla tai luokalla ei ole merkitystä. Useimmat kiinteistöt ovat samankaltaisia muiden kiinteistöjen kanssa.” Periaatteessa tämä tarkoittaa sitä, että et voi lykätä myyntivoittoveroja kiinteistön myynnistä ja käyttää voittojasi sen sijaan osakemarkkinoille sijoittamiseen. Sinun on ostettava lisää kiinteistöjä, jos lykkäät veroja samanarvoisessa vaihdossa.
On myös useita sääntöjä, joita sinun on noudatettava, kun käytät 1031-vaihtoa:
- Sinun on yksilöitävä enintään kolme kiinteistöä, jotka haluat ostaa vaihdon kautta 45 päivän kuluessa alkuperäisen kiinteistön myynnistä.
- Sinun on myös ostettava uusi kiinteistö 180 päivän kuluessa alkuperäisen kiinteistön myynnin päättymispäivästä.
- Vaihtoa tehdessäsi sinun on suositeltavaa käyttää pätevää välittäjää (QI). QI on kolmannen osapuolen yritys, joka pitää rahat hallussaan näiden 45-180 päivän ajan, kun järjestät uuden kiinteistön oston. Et saa pitää rahoja hallussasi itse, kun käytät 1031-vaihtoa.
On tärkeää, ettet palkkaa mitä tahansa QI:tä, johon törmäät – tarvitset hyvämaineisen välittäjän, joka huolehtii kaikista rahoista edes tämän lyhyen ajanjakson ajan.
IRS varoittaa, että jotkut QI:t ovat joko ilmoittaneet konkurssista tai eivät muuten ole kyenneet täyttämään taloudellisia velvoitteitaan, jolloin sinä ja rahasi jäävät juridiseen ja taloudelliseen sotkuun.
Äläkä odota, että 1031-vaihdon säännöt taipuisivat QI-ongelmiesi vuoksi. Jos et täytä 45 päivän tai 180 päivän vaatimuksia, sinua verotetaan välittömästi sijoitusomaisuuden myynnistä saaduista tuloista.
Harkitse hyväntekeväisyysluottokunnan (charitable remaind trust) hyödyntämistä
Toinen vähemmän tunnettu vaihtoehto välttää verojen maksaminen sijoitusomaisuuden myynnistä on hyväntekeväisyysluottokunnan (charitable remaind trust, CRT) avulla. Tämä vaihtoehto sopii parhaiten eläkeläisille, jotka ovat halukkaita lahjoittamaan talon suosimalleen hyväntekeväisyysjärjestölle, kuten kirkolle tai yliopistolle.
Lyhyesti sanottuna hyväntekeväisyysjärjestelyn avulla voit lahjoittaa sijoitusasunnon haluamallesi hyväntekeväisyysjärjestölle sijoittamalla sen CRT:hen, jolloin hyväntekeväisyysjärjestö voi myydä kiinteistön 0 prosentin verokannalla.
Mutta et vain anna koko taloa hyväntekeväisyyteen.
CRT tarjoaa monia etuja, kuten verosäästöjä. CRT:n avulla voit:
- Välttää pääomavoittoverojen maksamisen kodin myynnistä.
- Tuottaa tulovirran koko elämäsi ajaksi – ja jopa lastesi elämän ajaksi asianmukaisen strukturoinnin avulla.
- Sijoitusomaisuuden hajauttaminen.
- Välttää mahdollisesti muhkeat perintöverot (koska se ei ole teknisesti enää osa kuolinpesääsi).
- Lahjoittaa huomattavan lahjan suosikkihyväntekeväisyysjärjestöllesi.
CRT sijoittaa myyntitulot trustiin, joka sijoittaa rahat ja maksaa sinulle tuloa loppuelämäsi ajan. Voit jopa kirjoittaa trustin ehdot siten, että sijoitustulot maksetaan lapsillesi kuolemasi jälkeen.
Saat myös hyväntekeväisyysverovähennyksen, jonka avulla voit vähentää oikaistuja bruttotulojasi jopa 30 prosenttia. Näin saat vielä enemmän rahaa lompakkoosi.
Agentti Cornell selittää tarkemmin, miten se toimii:
”Sanotaan, että haluat lahjoittaa asuntosi myyntitulot alma materillesi tai sairaalalle. Arvioittaisit talon ja siirtäisit sen sitten verovapaaseen säätiöön. Yliopisto tai sairaala myy sitten kiinteistön ja maksaa sinulle vuosittain osan sen arvosta tulona, yleensä noin 5 % tai jopa 10 % sen arvioidusta arvosta.
”Saat siis verovähennyksen hyväntekeväisyyslahjoituksesta vaikkapa kodin 200 000 dollarin arvosta, ja lisäksi saat 1500 dollaria kuukaudessa tulona trustista, mikä ei ole huono diili.”
Kun kaikki trustin edunsaajat ovat siirtyneet pois, trustin jäljelle jäävä sijoitus menee hyväntekeväisyyteen. Annat siis lahjan hyväntekeväisyysjärjestölle, ja saat tuosta lahjasta verovähennyksen, jota voit soveltaa sekä edellisten että tulevien vuosien tuloveroistasi.
Plussana saat tuoton trustista elinikäisesti tai tietyn määrän vuosia (CRT:n ehdoista riippuen). Ainoa, joka todella häviää tässä järjestelyssä, on verovirasto.
Tee fixer-upperista ensisijainen asuinpaikkasi
House flipperit ostavat yleensä kodin, korjaavat sen ja myyvät sen 12 kuukauden kuluessa. Mutta – silloin joudut koukkuun myyntivoitoista. Sen sijaan voit myydä tai vuokrata nykyisen ensiasuntosi ja muuttaa sijoitusasuntoosi vähintään kahdeksi vuodeksi. Näin sinulla on runsaasti aikaa hajauttaa rakennuskustannuksia ja korjausten aikataulua.
Se myös antaa sinulle mahdollisuuden hyödyntää luovutusvoiton verovapautusta talossa, jonka olet flippaamassa, jotta et menetä suurta osaa voitoistasi verovirastolle.
Vastaanottamalla vähän (tai paljon!) takaisin verovirastolta
Ketään ei haittaa verojen maksaminen auttaaksemme rahoittamaan maatamme. Mutta kun IRS haluaa ottaa valtavan palan tuotosta (sellaisen asunnon myynnistä, joka on ostettu tuloilla, joista sinua on jo verotettu), se voi tuntua ylilyönniltä.
Mutta taitavalla taloussuunnittelulla, veroasiantuntijan avustuksella ja taitavan kiinteistövälittäjän avulla voit myydä talosi luopumatta liikaa rahaa setä Samulle.