Kiinteistösijoittajien keskeiset verokysymykset uudessa verolainsäädännössä
Senaatin ja edustajainhuoneen neuvottelukuntien sopimassa lopullisessa verolakiehdotuksessa on useita merkittäviä muutoksia kiinteistösijoittajien kannalta. Jos oletetaan, että yksittäinen veronmaksaja kuuluu korkeimpiin marginaaliprosentteihin, tässä on yhteenveto keskeisistä säännöksistä.
Veroprosentit voivat laskea ylimmän veroluokan sijoittajille
Tänään vuokrista saatavia nettotuloja verotetaan 39,6 prosentin verokannalla, minkä lisäksi passiivisille sijoittajille maksetaan 3,8 prosentin vero, joka perustuu Affordable Care Act -lakiin (ACA). Kaiken kaikkiaan se on 43,4 prosenttia passiivisille sijoittajille, 39,6 prosenttia aktiivisille sijoittajille.
Lopullisen lakiehdotuksen mukaan sijoittajat, jotka täyttävät uuden 20 prosentin vähennyksen, nettotulot vuokrista tosiasiallisesti verotettaisiin 29,6 prosentilla, plus 3,8 prosentin ACA-vero passiivisille sijoittajille. Kaiken kaikkiaan se on 33,4 prosenttia passiiviselle sijoittajalle ja 29,6 prosenttia aktiiviselle sijoittajalle – noin 10 prosenttiyksikön vähennys.
Monien kiinteistösijoittajien pitäisi olla oikeutettuja 20 prosentin vähennykseen. Mutta tulot, jotka eivät ole oikeutettuja – kuten maanvuokratulot monissa tapauksissa – verotettaisiin 37 prosentin suuruisella ylimmällä marginaalisella tuloverokannalla, johon lisätään 3,8 prosentin ACA-vero passiivisille sijoittajille, jolloin ylin kokonaisverokanta on 40,8 prosenttia.
Jotta yritys olisi oikeutettu täyteen 20 prosentin vähennykseen, sen on joko maksettava vähimmäispalkkoja – yleensä kaksinkertainen määrä haluttuun vähennykseen verrattuna – tai sen on tehtävä vähimmäisinvestoinnit aineelliseen, poistokelpoiseen omaisuuteen, jota käytetään elinkeinotoiminnassa, kuten rakennukseen, mutta ei esimerkiksi maa-alueisiin tai varasto-omaisuuteen. Sääntöjä voidaan parhaiten ymmärtää useilla esimerkeillä:
- Oletetaan, että 1000 dollarilla ostettu poistamaton, oman pääoman ehtoinen parkkipaikka tuottaa 140 dollarin bruttotulot ennen kuin se maksaa työntekijöilleen 40 dollaria, jolloin nettotulot ovat 100 dollaria – 10 prosentin tuotto. 20 prosentin vähennys olisi 20 dollaria, ja se olisi täysin sallittu, koska se on enintään 50 prosenttia yrityksen 40 dollarin palkasta. Näin ollen vain 80 dollaria 100 dollarista olisi veronalaista, riippumatta siitä, mitä verokantaa sovellettaisiin.
- Jos sama investointi rahoitettaisiin velkarahalla, siitä aiheutuisi tietysti korkokuluja ja nettotulon määrä pienenisi, samoin kuin 20 prosentin vähennys pienenisi. Tämä pienempi vähennys täyttäisi selvästi palkkatestin tässä tapauksessa.
- Jos samat 40 dollaria maksettaisiin itsenäisille urakoitsijoille, mitään etuuksia ei olisi saatavissa, koska maksuja itsenäisille urakoitsijoille ei lasketa palkaksi. Tällöin koko 100 dollarin nettotulo olisi veronalaista.
- Jos yritys kuitenkin väittäisi maksavansa 30 dollarin palkkaa omistajalle, jäljelle jäisi 70 dollarin nettotulo, ja 14 dollarin 20 prosentin vähennys näyttäisi täyttävän palkkatestiä koskevan vaatimuksen, koska se on alle 50 prosenttia maksetuista kokonaispalkoista. Omistajan tulot olisivat 30 dollarin palkkatulojen ja 56 dollarin hyväksyttyjen yritystulojen summa. Tosiasiassa kyseessä olisi 14 prosentin vähennys 20 prosentin vähennyksen sijasta. Ei ole kuitenkaan täysin selvää, hyväksytäänkö tämä lähestymistapa.
- Vaikka palkkoja ei olisikaan maksettu, jos laitos ei olisi pysäköintialue vaan täysin automatisoitu poistokelpoinen pysäköintirakennus (vuokramaalla), joka on alun perin ostettu 1 000 dollarilla, ja se tuottaisi samat 140 dollarin bruttotulot ja 100 dollarin nettotulot sen jälkeen, kun riippumattomille urakoitsijoille on maksettu 40 dollaria laitoksen ylläpidosta, 20-prosenttinen vähennysosuus olisi sama 20 dollaria. Se olisi täysin sallittua, ja veroja kertyisi vain 80 dollaria. Tämä johtuu siitä, että 20 dollaria ei ylitä 2,5 prosenttia rakennuksen alkuperäisestä 1 000 dollarin ostohinnasta (korjaamaton perusta), joka tässä tapauksessa olisi 25 dollaria.
- Jos investointi rahoitettiin velkarahalla ja siitä aiheutui korkovähennyksiä, nettotulon määrä pienenisi, samoin kuin 20 prosentin vähennys. Vaikuttaa siltä, että 2,5 prosentin vähennystä ostohinnasta ei vähennettäisi, vaikka kiinteistö olisi ostettu velalla, mukaan lukien nonrecourse-velka. Näin ollen näyttäisi olevan vielä enemmän liikkumavaraa 20 prosentin vähennyksen saamiseksi nettotulosta.
- Vaikka rakennelmasta tehtäisiinkin poistoja, 2,5 prosentin vähennyksen laskentaperusteena olevaa 1 000 dollarin ”perusmäärää” ei vähennettäisi millään poistovähennyksillä (perusmääränä käytetään kiinteistön ”korjaamatonta” perustetta) ennen kuin kiinteistön taloudellinen käyttöikä on kulunut loppuun (esim. 39,5 vuotta) tai ennen kuin kiinteistön käyttöaika on päättynyt tai ennen kuin on kulunut 10 vuotta sen mukaan, kumpi näistä vuosista on pidempi. Kiinteistöä olisi edelleen käytettävä veronmaksajan elinkeinotoiminnassa.
Kuten nähdään, kiinteistösijoituksen olisi oltava hyvin kannattava, ennen kuin 20 prosenttia sen nettotuloista olisi yli 2,5 prosenttia sen perustana olevan aineellisen omaisuuden alkuperäisestä, oikaisemattomasta hankintamenoperusteesta. Tämä 2,5 prosentin sääntö vastaa sitä, että ”normaali” tuotto sijoitetulle pääomalle on 12,5 prosenttia. Toisin sanoen, jos 20 prosentin nettotulon oletetaan vastaavan 2,5 prosenttia kerrottuna omaisuuserän alkuperäisellä hankintamenolla, näennäinen ”normaali” tuotto omaisuuserän alkuperäisestä hankintamenosta näyttäisi olevan 12,5 prosenttia. Huomaa myös, että veronmaksaja saa käyttää rajana 2,5 prosentin summaa varoista ja 25 prosentin summaa palkoista.
Huomaa myös, että sijoittajiin, joiden yhteiset tulot ovat alle 315 000 dollaria tai jotka ovat yksinasuvia, joiden tulot ovat alle 157 500 dollaria, ei sovelleta palkka- tai varallisuusvaatimuksia. Tämä etu poistuu kuitenkin nopeasti, kun tulot nousevat 415 000 dollariin / 207 500 dollariin.
Jäljempänä kuvattujen esimerkkien ja 199A §:n säännöksissä kuvatun mahdollisen ”ryhmittelyn” perusteella näiden sääntöjen noudattamisesta aiheutuvat kustannukset todennäköisesti kasvavat sekä yhteisö- että yksilötasolla, jotta sijoittajat saisivat tiedot, joita tarvitaan edellä kuvattuun vähennykseen pääsemiseksi.
REIT-yhtiöt ovat verouudistuksen suuria voittajia
Yllä kuvattuja palkka- tai varallisuusvaatimuksia ei sovellettaisi osakkeenomistajiin, jotka saavat osuuden kiinteistöjen vuokratuloista kiinteistösijoitusyhtiöiden (REIT) kautta tavanomaisina REIT-osinkoina. Olettaen, että REIT täyttää samat tulo- ja varallisuustestivaatimukset kuin nykyisin, näihin tavallisiin osinkoihin sovellettaisiin automaattisesti 20 prosentin veronalennusta osakkeenomistajan käsiin. Kaiken kaikkiaan REIT:n tavanomaisia osinkoja verotettaisiin 33,4 prosentin kokonaisverokannalla. Tämä on huomattavasti parempi kuin nykyisen lain mukainen 43,4 prosentin enimmäisverokanta tavallisille REIT-osingoille.
Lisäksi tätä kohtelua näyttäisi sovellettavan kiinnitys-REIT-yhtiöihin, jotka yhdistävät ja keräävät korkotuloja kiinteistökiinnityksistä.
Siten esimerkiksi REIT-yhtiö, joka omistaa parkkipaikkoja, joita hoitavat itsenäiset yrittäjät ja joka ei näin ollen maksa palkkaa, voisi siirtää nettotulonsa REIT-sijoittajille, jotka olisivat oikeutettuja 20 prosentin tulovähennykseen, vaikka REIT-yhtiöllä ei olisi investointeja poistokelpoiseen omaisuuteen eikä se maksaisi palkkaa.
Lakiehdotukseen sisältyvää rajoitusta, joka koskee etujen saamista yrityksille, jotka tarjoavat palveluja tietyillä ammattialoilla – kuten terveydenhuollossa – ei sovellettaisi REIT-yhtiöihin, eikä näin ollen voisi johtaa siihen, että terveydenhuollon REIT-yhtiötä ei hyväksyttäisi.
Toimintatappioita rajoitetaan
Toimintatappioihin sovellettaisiin uusia rajoituksia, jotka rajoittaisivat niiden käyttöä palkka- tai palkkiotuloja tai portfoliotuloja vastaan.
Korkomenot ovat edelleen vähennyskelpoisia, mutta poistot voivat muuttua
Vähemmistö kiinteistöinvestoinneista on rahoitettu pitkälti velalla. Nykyisen lain mukaan liiketoiminnan korot ovat täysin vähennyskelpoisia. Lopullisen lakiehdotuksen mukaan yritysten korkovähennyksille asetetaan uusia rajoituksia sellaisille yhtiöille ja läpikulkuyrityksille, jotka eivät ole oikeutettuja pienen veronmaksajan poikkeukseen. Kiinteistöalan elinkeinonharjoittajat tai -yritykset voivat kuitenkin peruuttamattomasti valita, että ne vapautetaan näistä säännöistä. Vastineeksi sovelletaan rajoittavampia poistosääntöjä. Yleensä omistajien on käytettävä 30 vuoden tasapoistoa (ei muutoin sovellettavaa 27,5 vuoden sääntöä) asuinkiinteistöjen osalta ja 40 vuoden tasapoistoa (ei muutoin sovellettavaa 39 vuoden sääntöä) muiden kuin asuinkiinteistöjen osalta, ja erityiskohteisiin sovelletaan muita sääntöjä.
Kiinteistöalan elinkeinonharjoittajille tai yrityksille, jotka eivät ole valinneet mahdollisuutta poiketa liikekorkorajoituksista, säännöt rajoittavat nettokorkovähennykset yleensä 30 prosenttiin korkoa edeltävästä tuloksesta. Neljänä ensimmäisenä vuonna voimaantulon jälkeen (verovuodet 31.12.2017 jälkeen ja ennen 1.1.2022) tätä sääntöä sovelletaan myös lisäämällä poistot ja arvonalennukset, jotta se vastaisi 30 prosentin sääntöä EBITDA:sta, ei 30 prosenttia EBIT:stä. Tämän jälkeen sovelletaan EBIT-sääntöä. Korot, joita ei hyväksytä, siirretään yleensä määräämättömäksi ajaksi eteenpäin, ja niitä voidaan käyttää myöhempinä vuosina, jos ne täyttävät kyseisenä vuonna sovellettavan standardin. Rajoituksesta vapautetaan kuitenkin veronmaksajat, joiden keskimääräiset vuotuiset bruttotulot edelliseen verovuoteen päättyvältä kolmen verovuoden jaksolta eivät ylitä 25 miljoonaa dollaria.
Kiinteistöjen samankaltaisen vaihdon säilyttäminen ja mahdollisuusalueiden kielen lisääminen
Vuokrakiinteistöjen verovapaan samankaltaisen vaihdon salliminen säilytetään verolain 1031 pykälän nojalla.
TCJA:ssa säädettiin myös lisälainsäädäntöä sijoittajille, jotka haluavat lykätä ja jättää pois tietyt pääomatulojen erät, kun käyttöön otettiin Qualified Opportunity Zones -alueet.
Muutokset siirrettyihin osuuksiin
Nykyisen lain mukaan palvelujen tarjoamisesta saatujen voitto-osuuksien (niin sanottujen ”siirrettyjen osuuksien”) haltijoille siirtyviä pääomavoittoja käsitellään kuten kaikkia muitakin pääomavoittoja.
Viimeisen lakiehdotuksen mukaan siirrettyihin osuuksiin, jotka liittyvät tiettyihin toimintoihin – yleiseen toimintaan, pääomasijoitustoimintaan, pääomasijoitustoimintaan, pääomasijoitustoimintaan, vipurahastoihin ja vastaaviin yrityksiin – sovellettaisiin luovan pääoman myyntivoittojen käsittelyä vain, jos voiton synnyttävä omaisuus olisi ollut hallussaan kolmen vuoden pitoajanjakson ajan, mikä on pidempi kuin voimassa olevan lain mukainen yhden vuoden pitoajat. Vaikuttaa siltä, että tätä sääntöä sovelletaan voittoa tuottavaan omaisuuserään riippumatta siitä, onko se kumppanuusosuus vai kohde-etuutena oleva omaisuuserä.
Voi olla tarkoituksenmukaista harkita mahdollisia rakenteellisia tai kaupallisia muutoksia, jotta voidaan maksimoida tämän säännön mukaiset verojen jälkeiset hyödyt.
Oheisessa kaaviossa on esitetty yksityiskohtaisesti, miten verokohtelu poikkeaa voimassa olevan lain ja konferenssiraportin mukaan useilla keskeisillä kiinteistösijoituksiin vaikuttavilla aloilla.