Lyhytaikainen myyntiprosessi
Lyhytaikainen myyntiprosessi voi olla hämmentävä joillekin kodin ostajille ja myyjille. Voi olla vaikea selittää, miten lyhyeksi myynti syntyy, ja prosessi saada hyväksyntä lainanantajalta voi olla pitkä.
Myyjän ja kodin on täytettävä tietyt kriteerit, jotta ne voidaan myydä lyhyeksi. Kaikki myyjän taloutta ja kodin arvoa koskevat tiedot on kerättävä ja esitettävä lainanantajalle yhdessä muiden kohteiden kanssa paketissa, ja lisäksi on oltava ostajaehdokas.
Lyhytaikaisen myynnin määrittely
Kun lainanantaja hyväksyy lyhytaikaisen myynnin, se suostuu myymään kiinteistön alle jäljellä olevan asuntolainan saldon.
Lainanantajat hyväksyvät lyhytaikaisen myynnin yleensä vain silloin, kun ulosmittaus näyttää olevan väistämätöntä. Lyhytaikaisessa myynnissä lainanantajan ei tarvitse ottaa kiinteistöä takaisin ja vastata sen ylläpitokustannuksista, kunnes se voidaan myydä. Lainanantajat välttyvät myös riskiltä, että kiinteistöä ei myydä uudelleen riittävän korkeaan hintaan, jotta ne saisivat tappionsa takaisin – kuten todennäköisesti tapahtuisi pakkohuutokaupassa.
Huutokauppahuutokaupat ovat yleensä paljon alhaisempia kuin kiinteistön markkina-arvo. Lyhytaikainen myynti on lainanantajalle mahdollisuus saada enemmän kuin se olisi saanut ulosmittauksessa – mutta ne eivät myöskään halua vapauttaa mitään kiinnitysvelvoitteita alihintaan.
Tyypillinen prosessi
Tämä on tyypillinen lyhytaikaisen myynnin prosessi pankin puolelta, kun se on saanut myyjän paketin:
- Ne kuittaavat asiakirjan vastaanottamisen. Tämä voi kestää pidempään kuin 10 päivää; joskus se kestää kuukauden tai enemmänkin.
- Neuvottelija nimetään, mikä voi kestää jopa 30 päivää.
- Tilataan välittäjähintavaihtoehto (BPO), jossa välittäjä luo valistuneen mielipiteen kodin arvosta.Pankit kieltäytyvät yleensä jakamasta BPO:n tuloksia.
- Toisen neuvottelijan määrääminen saattaa kestää vielä 30 päivää.
- Tiedosto lähetetään tarkistettavaksi yhdistämis- ja palvelusopimuksen perusteella. Tämäkin voi kestää jopa 30 päivää.
- Pankki saattaa tämän jälkeen pyytää kaikkia osapuolia allekirjoittamaan ”arm’s-length”-vakuutuksen, joka on ostajan ja myyjän allekirjoittama asiakirja, jossa todetaan, että kumpikaan osapuoli ei tunne toista eikä niiden välillä ole minkäänlaista aiempaa suhdetta.
- Pankki antaa sitten oikomyynnin hyväksymiskirjeen, jos myynti hyväksytään.
Perusasiat myyjän kannalta
Vaikka oikomyynnin kelpoisuusvaatimuksia on useita, pankit myöntävät oikomyynnin yleensä kahdesta syystä. Ensinnäkin myyjällä on oltava taloudellisia vaikeuksia ja toiseksi kodissa ei ole riittävästi omaa pääomaa, jotta asuntolaina voitaisiin maksaa pois sulkemiskustannusten jälkeen.
Esimerkkejä vaikeuksista ovat esimerkiksi työttömyydestä, avioerosta, lääketieteellisestä hätätilanteesta, konkurssista tai ainoan tulonlähteen antajan kuolemasta johtuvat pienentyneet tulot.
Myyjän on laadittava rahoituspaketti, jonka hän voi toimittaa lyhytaikaiseen myyntiin oikeutetulle pankille. Jokaisella pankilla on omat ohjeensa, mutta menettely on samanlainen pankista toiseen.
Myyjän paketti
Myyjän lyhytaikaismyyntipaketti koostuu todennäköisesti seuraavista osista:
- Valtuutuskirje asiamiehellesi, jotta hän voi puhua pankin kanssa.
- Alustava loppuselvitys.
- Täytetty taloudellinen selvitys tai hakemus asuntolainaavustuksesta (RMA).
- Myyjän kirje vaikeuksista.
- Veroilmoitukset kahdelta edelliseltä vuodelta.
- W-2:t kahdelta edelliseltä vuodelta.
- Palkkalaskelmat viimeisten 30 päivän ajalta.
- Kahden kuukauden tiliotteet.
- Vertaileva markkina-analyysi tai luettelo viimeaikaisista vertailukelpoisista myynneistä alueella.
Tarjouksen kirjoittaminen ja toimittaminen pankille
Ostajana pyydä asiamieheltäsi luettelo vertailukelpoisista myynneistä ennen kuin kirjoitat lyhytaikaisen myyntitarjouksen. Pankki haluaa saada tarjouksen, joka on mahdollisimman lähellä velkasummaa.
Lyhytaikaisen myynnin listahinta ei välttämättä vastaa markkina-arvoa. Itse asiassa kiinteistö saatetaan hinnoitella vertailukelpoisia myyntejä alhaisemmalla hinnalla, jotta useampia tarjouksia saataisiin tehtyä. Jotkin lyhytaikaiset myynnit voidaan aloittaa ennen tarjouksen tekemistä, mutta pankit aloittavat menettelyn useimmiten hyväksytyn ostotarjouksen saatuaan.
Myyjän hyväksyttyä tarjouksen listalleottoasiamies lähettää pankkiin listalleottosopimuksen, toteutetun ostotarjouksen, ostajan ennakkohyväksyntäkirjeen, kopion vakuusrahan shekistä ja todisteen varoista. Hän toimittaa myös myyjän oikomyyntipaketin.
Oikomyyntiprosessi viivästyy, jos paketti on puutteellinen. He eivät ehkä lähetä sitä takaisin sinulle, yrittäen vähentää mahdollisimman paljon kustannuksia itselleen.
Pankki
Ostajat saattavat odottaa pitkään saadakseen pankilta vastauksen lyhyeen myyntiin. On tärkeää, että listanvälittäjä soittaa pankkiin säännöllisesti ja pitää tarkat muistiinpanot edistymisestä.
Jotkut lyhyet myynnit saavat hyväksynnän kahdesta kahdeksaan viikossa. Toiset voivat kestää keskimäärin 90-120 päivää. Huippuluokan lyhyeksimyyntiagentti voi auttaa nopeuttamaan prosessia hieman pitämällä tarjouksen edistymisestä ajan tasalla ja pitämällä pankin tilivelvollisena.
Tarkistaminen pankin kanssa vähintään kerran tai kahdesti viikossa on ehdottoman tärkeää. Myös epäpätevien neuvottelijoiden käytöksen tunnistaminen ja korvaajan pyytäminen on usein tarpeen. Älä koskaan pelkää puolustaa itseäsi tai eskaloida toimintaasi pankin johtoketjussa.
Joitakin viimeisiä vinkkejä
Ostajat saattavat kyllästyä odottamaan lyhytaikaisen myynnin hyväksyntää ja uhata perääntyä, jos he eivät saa vastausta tietyn ajan kuluessa. Prosessi voi olla turhauttava – sekä ostajan että myyjän asiamiesten on ehkä pyrittävä vakuuttamaan ostajalle ja myyjälle, että kärsivällisyys on tarpeen, koska odotus voi olla pitkä.
Listausasiamiehellä on usein jonkinlainen käsitys siitä, milloin hyväksyntä saapuu, kun tiedosto lähetetään lopullista tarkastelua varten. Tuossa vaiheessa ostajat saattavat haluta aloittaa lainaprosessin ja muun due diligence -selvityksen, jotta heillä on etumatkaa siltä varalta, että pankki sallii vain muutaman viikon sulkemisen.