Miksi ostajat käyttävät yleiskiinnityksiä
Ostajat, erityisesti liikekiinteistömarkkinoilla, käyttävät yleiskiinnityksiä useista syistä. Lainanantajat tekevät rahaa myöntämällä lainoja. Jos numerot toimivat ja he saavat tarpeeksi vakuuksia, kaupalliset luotonantajat myöntävät liikekiinteistöinvestoinneissa käytettäviä yleiskiinnityksiä. Ehkä seuraavassa sijoituksessasi olisi parempi käyttää blankettikiinnitystä.
Sinun on yhdistettävä kiinteistöjä jälleenrahoitusta varten
Sijoittaja saattaa omistaa useita kiinteistöjä, jotka on rahoitettu eri aikoina ja hyvin erilaisilla kiinnitysehdoilla. Jos korot ovat alhaiset, voi olla mahdollista ryhmitellä kiinteistöjä yhteen jälleenrahoitusta varten yleiskiinnityksellä. Tällöin maksut voisivat olla kokonaisuutena pienemmät. Näin omistaja voisi myös ottaa käteistä rahaa, jota hän voisi käyttää lisäinvestointeihin. Erityisesti jos sijoittajalla on hallussaan useita asuntoja, jotka on ostettu eri aikoina eri kiinnityskoroilla, tämä voi olla vaihtoehto, jos omaa pääomaa on jonkin verran. Jos kiinteistöjä on pidetty hallussaan jonkin aikaa, se voi näyttää seuraavalta:
- Kiinteistön A arvo 165 000 dollaria, lainan saldo 125 000 dollaria 6:ssa.5%, maksu $847/kk
- Kiinteistön B arvo $172,000, lainasaldo $122,000 6.75%:lla, maksu $809
- Kiinteistön C arvo $149,000, lainasaldo $118,000 6.0%, maksu $746
- Kokonaisarvo on $468,000, kokonaisvelka on $365,000, kokonaismaksut $2,402
- Oman pääoman osuus on n. 23%, joten laina on mahdollinen.
- Uusi tyhjäkäyntilaina $365,000 nykyisellä 5.0% korko on maksu 1,959 dollaria
- $443 lisäys kuukausittaiseen kassavirtaan
Lisää rahoitusta uusiin hankintoihin
Esitettäköön, että sijoittaja haluaa kehittää tai kunnostaa liikekiinteistön. Ostoon ja töihin tarvitaan enemmän käteistä rahaa kuin mitä kyseisestä kiinteistöstä voidaan yksinään ottaa lainaa. Ostaja voisi tarjota muita kiinteistöjä blankettikiinteistölainakaupassa. Oikeilla ehdoilla ostaja voisi saada enemmän kuin uuteen hankkeeseen tarvittavat varat. Kuten edellisestä esimerkistä näkyy, kyseessä ovat kiinteistöt, jotka on omistettu jo jonkin aikaa tai joissa on ollut suuria käsirahoja. Uusi laina tarvitsee merkittävää omaa pääomaa, varsinkin jos otetaan käteistä.
Paremmat lainaehdot
Lisäämällä muita kiinteistöjä blankettikiinteistöluottoon lainanantaja saa paremman suojan, kun vakuudeksi saadaan lisäarvoa. Tätä voidaan usein käyttää keinona neuvotella paremmista koroista tai muista lainaehdoista. Jos alhaisempi maksu mahdollistaa vuokrista saatavan positiivisen kassavirran, tämä voi olla oikea tapa toimia. Oletetaan, että kulut ovat kasvaneet, ehkä verot. Tätä lähestymistapaa käyttämällä sijoittaja voisi päästä takaisin tai lähelle aiempaa kassavirtaa yleiskiinnityksellä.
Myyjät voivat lukita ylimääräistä omaisuutta holding-paperiin
Myyjä voi suojata asemaansa paremmin, jos hän saa ostajan käyttämään muuta omistamaansa omaisuutta lainan lisävakuudeksi. Ehkäpä merkittävän salkun omaava omakotitalosijoittaja yrittää siirtyä asuntosijoittamiseen.
Hanke löytyy, mutta myyjän on otettava osa rahoituksesta takaisin. Hän voi tehdä sen vain, jos ostaja käyttää joitakin muita kiinteistöjä antaakseen myyjälle lisää vakuuksia. Kuten näemme, kiinteistövakuudellisen kiinteistökiinnityksen käytölle on erittäin järkeviä liiketaloudellisia syitä. Jos jotkin tai kaikki näistä kriteereistä täyttyvät, ostajien, myyjien ja lainanantajien tulisi harkita tätä vaihtoehtoa.