So perustit QPRT:n, määräaika on päättynyt, mitä nyt?
By: Randall A. Denha, J.D., LL.M.
Kelpuutettu henkilökohtainen asuntosijoitus trusti (QPRT) on perinnönsuunnitteluväline, jonka avulla asunnonomistaja voi siirtää kotinsa trustille ja säilyttää samalla oikeuden asua siinä vuosien ajan. Tämän tekniikan avulla yksityishenkilö voi siirtää talon edunsaajille alennetuin lahjaverokustannuksin ja poistaa kuolinpesästään omaisuuden, jonka arvon odotetaan nousevan. QPRT on peruuttamaton trusti, johon Trustor tai Grantor siirtää omistusoikeuden joko pääasuntoon, loma-asuntoon tai jakamattomaan murto-osaan joko pääasunnosta tai loma-asunnosta. Loma-asunto määritellään tätä suunnittelua koskevan Internal Revenue Code -lain mukaan kiinteistöksi, jota käytetään neljätoista päivää vuodessa tai 10 prosenttia muille vuosittain vuokratuista päivistä sen mukaan, kumpi niistä on suurempi.
Kun kuolinpesän elinikäinen poissulkeminen oli alhaisempi eikä kunkin puolison verovapautus ollut siirrettävissä, QPRT:iden käyttö kasvatti suosiotaan. Monet näistä trusteista lähestyvät juuri nyt päättymispäivämääräänsä, ja ne vaativat asianmukaista suunnittelua, jotta voidaan varmistaa sujuva siirtyminen kaikille osapuolille.
Koska QPRT:n voimassaoloaikaa ei ole rajoitettu, ei ole harvinaista, että 10-15 vuotta sitten luodut QPRT:t päättyvät lopulta tänään. On tehtävä paljon strategista suunnittelua, jotta voidaan laatia suunnitelma, jossa otetaan huomioon edunsaajien taloudelliset ja verotukselliset kysymykset sekä myöntäjän taloudelliset ja verotukselliset kysymykset alkuperäisen trustin voimassaoloajan päättyessä.
Joitakin QPRT:n etuja ovat:
1. QPRT:n tärkein etu Grantorille ja edunsaajille on perintöverojen mahdollinen vähentäminen.
2. QPRT:n avulla Grantor voi siirtää omaisuutta lapsille alennetulla lahjaveroarvolla. Koska lahja koskee ”tulevaa osuutta” omaisuudesta (eli edunsaajat voivat tosiasiallisesti omistaa sen vasta joskus tulevaisuudessa), arvo alennetaan lahjaverotuksessa.
3. Jos edunjättäjä tai edunjättäjät elävät trustin voimassaoloaikaa pidempään, omaisuuden täysi markkina-arvo, mukaan lukien mahdollinen arvonnousu trustin voimassaoloaikana, poistetaan edunjättäjän kuolinpesästä.
4. Edunjättäjä tai edunjättäjät voivat jatkaa omaisuuden käyttämistä ja siitä nauttimista trustin voimassaoloaikana. Jos myöntäjät elävät trustin voimassaoloajan jälkeen, edunsaajat voivat ”vuokrata” kiinteistön takaisin myöntäjille käypää markkinavuokraa vastaan, jolloin kiinteistö ei palaudu takaisin myöntäjän kuolinpesään perintöverotuksessa.
5. Luovuttajat voivat toimia QPRT:n edunvalvojina ja siten hallita kiinteistöä trustin voimassaoloaikana.
QPRT:n alkuperäisen voimassaoloajan päättymiseen varautuminen ja onnistuneen siirtymävaiheen kartoittaminen ei ainoastaan estä odottamattomia seurauksia luovuttajalle ja uusille omistajille, vaan myös varmistaa, että tämän arvokkaan perinnönsuunnittelukeinon alkuperäinen tarkoitus toteutuu.
Mitkä vaihtoehdot, päätökset ja näkökohdat on otettava huomioon QPRT:n voimassaoloajan päättyessä? Seuraavassa on muutamia pohdittavia vaihtoehtoja.
Jos valtuuttaja kuolee kauden aikana
Lyhyesti sanottuna, jos valtuuttaja kuolee QPRT-kauden aikana, trustin käypä markkina-arvo (FMV) sisällytetään valtuuttajan jäämistöön verotusta varten. Jos valtuuttaja kuolee trustin voimassaoloaikana, omaisuus palautetaan takaisin valtuuttajan kuolinpesään ikään kuin QPRT:tä ei olisi koskaan ollutkaan ja kaikki verosäästöt menetetään. On kuitenkin tärkeää huomata, että olisimme päätyneet samaan tulokseen, jos Grantor ei olisi koskaan perustanut trustia. Sinänsä et ole yhtään huonommassa asemassa kuin yrittäessäsi!
Skenaariot QPRT:n päättyessä
Yksi perustavanlaatuisimmista syistä suunnitella, mitä tehdä QPRT:n voimassaolon päättyessä, on se, että QPRT:n voimassaoloajan päättyessä myöntäjä ei ole enää asunnon omistaja ja menettää kiinteistön hallinnan. Ennen määräajan päättymistä sinun on tarkistettava QPRT:n luottamusasiakirja, jotta voit määrittää, mitä kiinteistölle tapahtuu QPRT:n päättyessä. Siirtyykö omaisuus suoraan lapsille, luottaen lapsiin vai annetaanko määräajaksi myöntäjän puolisolle oikeus käyttää kiinteistöä elinikäisesti, vuokramaksulla, jolloin QPRT:n myöntäjä saa käyttää asuinpaikkaa niin kauan kuin he ovat naimisissa.
Toinen yhä useammin esiintyvä skenaario on myöntäjän haluttomuus jatkaa QPRT:tä QPRT:n päättyessä. Kun käytettävissä oleva perintöverovapautus kasvaa (ja perintöveron mahdollinen kumoaminen nykyisten ehdotusten mukaan), QPRT:n tarve ei ehkä enää kiinnosta myöntäjää.
Taloudellisen tilanteen vuoksi ei ole harvinaista, että QPRT:hen siirretyn kiinteistön arvonnousu tai jopa arvon aleneminen on jäänyt odotettua pienemmäksi. Näin ollen yksi QPRT:n tarkoituksista – tulevan arvonnousun poistaminen kiinteistöstä – saattaa jäädä saavuttamatta. Jotkut tällaisessa tilanteessa olevat myöntäjät saattavat haluta purkaa QPRT:n. Se ei kuitenkaan välttämättä ole paras vaihtoehto.
Jos purat QPRT:n, olet hukannut kaikki liittovaltion lahjaveron tai lahjaverovapautuksen maksut, jotka olisit voinut käyttää alkuperäisessä liiketoimessa. Olet tuhlannut tuon summan, koska et saa sitä takaisin, kun purat QPRT:n.
Lisäksi, kun QPRT päättyy, sinun on maksettava jäljellä oleville edunsaajille kohtuullinen markkinavuokra. Nämä maksut pienentävät kuolinpesääsi entisestään. Jos kuitenkin haluat purkaa QPRT:n, mitä vaihtoehtoja on olemassa:
1. Asu talossa vuokrattomana, mikä aiheuttaa perintöveron sisällyttämisen
2. Jäännösosuuden saajat luovuttavat osuutensa takaisin sinulle
Edunsaajien näkökohdat
QPRT:n edunsaajat eivät ehkä osaa hallinnoida kiinteistöä tai eivät ehkä halua ottaa vastuuta. Osana irtisanomista edeltävää suunnittelua olisi määriteltävä, kuka vastaa asunnon laskujen maksamisesta, kiinteistön kotivakuutuksen jatkamisesta, kiinteistön parannusten tekemisestä, vuokratulojen keräämisestä, jos kiinteistö on vuokrattu, tai myynnin järjestämisestä, jos kiinteistö on tarkoitus myydä. Myös shekkitili on perustettava uuden omistajan tai uusien omistajien nimiin.
Muita näkökohtia, kun edunsaajia on useampi kuin yksi, ovat muun muassa: Haluavatko yksityishenkilöt omistaa kiinteistön yhteisyrityksenä, jolloin kukin omistaja ilmoittaa suhteellisen osuutensa vuokratuloista ja -kuluista (tai myyntituloista) henkilökohtaisessa veroilmoituksessaan? Jos näin on, kuka vastaa kirjanpidosta ja siitä, että muille omistajille ilmoitetaan heidän osuudestaan? Mitä omistajat tekevät, kun vuokratulot eivät kata kuluja tai kun tarvitaan parannuksia? Kuinka paljon vararahastoa pidetään, jos vuokratulot ylittävät menot? Mitä tapahtuu, jos joku yksittäisistä edunsaajista kuolee?
Osuuden siirto
Uudet yksittäiset omistajat saattavat haluta siirtää osuutensa asunnosta osakeyhtiölle (LLC). Asianmukaisella suunnittelulla voidaan varmistaa, että tämä siirto tapahtuu samanaikaisesti QPRT:n lopettamisen kanssa. LLC:n toimitusjohtaja tai trustin edunvalvoja olisi tällöin vastuussa kiinteistöstä, ja tulot tulisivat omistajille K-1-luettelossa. Jos kiinteistö myydään tai se tuottaa ylimääräisiä vuokratuloja, LLC tai trusti voi tehdä jakoja tai se voidaan perustaa siten, että varat sijoitetaan.
Jos edunjättäjä jää vai lähtee
Lisäsuunnittelua tarvitaan ennen trustin lopettamista, jotta voidaan päättää, haluaako edunjättäjä jäädä asumaan asuntoon ja jos ei, pitäisikö asunto vuokrata ulkopuoliselle taholle vai myydä. Joissakin tapauksissa – esimerkiksi jos asunto on kesäasunto – edunsaajat saattavat haluta pitää asunnon omassa käytössään. Kuten aiemmin mainittiin, luovuttajalla ei ole enää oikeutta asua asunnossa, kun trustin voimassaoloaika on päättynyt.
Jos luovuttaja haluaa jatkaa asunnon käyttöä alkuperäisen QPRT-perintökauden päätyttyä, luovuttajan on maksettava jäljellä olevalle edunsaajalle käypään markkina-arvoon perustuva vuokra asunnon käytöstä, muutoin hän on vaarassa joutua perintöveron piiriin. Riippumattoman kiinteistönvälittäjän tai arvioijan kanssa olisi neuvoteltava käyvän markkinavuokran määrittämisestä vertailukelpoisten asuntojen vuokrien perusteella. Jokaisen vuokrasopimuksen uusimisen yhteydessä vuokraehdot olisi tarkistettava sen varmistamiseksi, että ne ovat vertailukelpoisia markkinoiden kanssa.
Vuokranantajan ja uuden omistajan olisi tehtävä vuokrasopimus ennen QPRT-kauden päättymistä. Vuokrasopimuksessa olisi mainittava, kuka vastaa yleishyödyllisten palvelujen maksamisesta (yleensä vuokralainen) ja ylläpito- ja korjauskustannuksista, kuten puutarhanhoidosta, lumenpoistosta ja vartioinnista. Omistajat ovat yleensä vastuussa kiinteistöverojen, kotivakuutuksen, suurten korjausten ja parannusten maksamisesta.
Vuokramaksut katsotaan saajan tuloksi. Vastaanottaja voi tietysti käyttää vuokrakuluja ja poistoja vähentääkseen vuokratulojen verotusta. Mutta, oletetaan, että tulevaisuudessa ei ole perintöveroa. Onko edunjättäjän järkevää jäädä asumaan asuntoon ja maksaa vuokraa? Valtuuttaja voi haluta harkita muita asumisvaihtoehtoja, jotka säästäisivät hänen käteisvarojaan tai tuottaisivat tuloverovähennyksiä. Valtuuttajalla voi olla esimerkiksi edullisempia vaihtoehtoja, kuten senioriasuminen tai pienemmän asunnon ostaminen. Joustavuuden mahdollistamiseksi ei siis pitäisi tehdä pitkää vuokrasopimusta.
Kiinteistöstä aiheutuvat kulut
Ennen alkuperäisen vuokrasopimuskauden päättymistä on ratkaisevan tärkeää varmistaa, että kaikkien kiinteistöstä aiheutuvien kulujen maksamiseen on käytettävissä riittävästi varoja. Ellei valtuuttaja aio vuokrata kiinteistöä pitkäaikaisesti ja tarjota siten edunsaajille jatkuvaa varainlähdettä kiinteistökulujen maksamiseen, uusien omistajien on huolehdittava laskujen maksamisesta – kiinteistöverot ja vakuutukset mukaan lukien. Jos varoja ei ole helposti saatavilla, voi olla tarpeen vuokrata kiinteistö lyhytaikaisesti valtuuttajalle tai kolmannelle osapuolelle.
Kustannusperuste
Nykyisen lainsäädännön mukaan, jos joku pitää asunnon nimissään kuolemaansa asti, myyntivoiton määrittämisessä käytettävä kustannusperuste korotetaan kuolinpäivän arvoon. Tämä vähentää veronalaista voittoa, jonka perilliset ilmoittavat, kun kiinteistö myydään myöhemmin sillä kustannuksella, että se sisällytetään jälkeläisen kuolinpesään perintöverotuksessa. Koska QPRT:t voivat siirtää omaisuutta siirtoperusteella, joka ei korota peruspohjaa, ne sopivat erinomaisesti perillisille, jotka haluavat pitää omaisuuden hallussaan sukupolvien ajan. On tärkeää pitää kirjaa perustasta, koska niitä tarvitaan poistojen laskemiseen, jos kiinteistö vuokrataan, tai myyntivoittojen määrittämiseen, jos kiinteistö myydään. IRC:n 1015(a) §:n mukaan omaisuuden perusta on luovuttajan alkuperäinen perusta lisättynä mahdollisilla parannuksilla. Jos uusi trusti täyttää myöntäjän trustin edellytykset ja asuinpaikka on myöntäjän pääasiallinen asuinpaikka, luovutusvoittojen poissulkeminen voi olla käytettävissä IRC:n 121 §:n nojalla.
Vakuutus
Yksi tärkeimmistä toimista, joita edunvalvojan on noudatettava QPRT-kauden lopussa, on siirtää asuinpaikan omistusoikeus ja omistusoikeus jäljelle jäävän edunsaajan nimiin, jotta voidaan varmistaa omaisuuden asianmukainen omistusoikeuden omistusoikeus ja sen asianmukainen vakuuttaminen. Omakotivakuutusta on mukautettava, kun QPRT-aika päättyy, joten edunsaajien on otettava yhteyttä vakuutusyhtiöön ennen irtisanomista. On otettava käyttöön uusi vakuutus, jossa uudet omistajat (joko uusi trusti tai yksittäiset omistajat) nimetään vakuutetuiksi vastuun kattamiseksi, mukaan lukien kiinteistön vuokraaminen (vaikka se tapahtuisi valtuuttajalle) ja asunnon vahingoittuminen tai katoaminen. Koska kaikilla vakuutusyhtiöillä ei ole samoja vaatimuksia tai prosesseja omaisuuden vakuuttamiseksi, jos se on trustin hallussa, on tärkeää ottaa yhteyttä vakuutusmeklariin, joka ymmärtää asiaan liittyvät monimutkaiset seikat. Vuokralaisen (vaikka kyseessä olisikin valtuuttaja) on hankittava vuokralaisvakuutus, joka kattaa hänen henkilökohtaisen vastuunsa ja sisällön. Jos asuntoa ei ole tarkoitus vuokrata, vaan se jää yksittäisten edunsaajien omaan käyttöön, he voivat ehkä lisätä kotivakuutukseensa henkilökohtaisen vastuun ja sisällön vakuutusturvan.