VA Renovation Loan
VA Renovation Loan Guidelines
VA-korjauslainan suuntaviivat ovat hieman monimutkaisemmat kuin pelkkä VA Home Loan. Aluksi haet kahta lainaa – alkuperäistä ostolainaa ja peruskorjauslainaa. Nämä kaksi lainaa yhdistetään yhdeksi kuukausimaksuksi. Korjauslainan kattamat muutokset ja korjaukset sisällytetään lopulliseen arvoon. Tämä on valmistunut arvo. Korjaukset voidaan tehdä lainan sulkemisen jälkeen! Lainanantaja maksaa lainarahat urakoitsijalle sitä mukaa, kun tämä saa muutostyöt valmiiksi. Tästä kerrotaan lisää myöhemmin.
Voit ehkä ihmetellä, miten lainanantaja saa selville kodin ostamiseen ja remontin loppuunsaattamiseen tarvittavan kokonaissumman. He käyttävät VA-palkkiopaneelin arvioijan määrittelemää hankintamenon ja valmistuneen asunnon arvon välistä pienempää arvoa. Tätä kutsutaan arvoa koskevaksi ilmoitukseksi (Notice of Value, NOV). Arvioija määrittää hankintakustannukset laskemalla yhteen sopimuksen mukaisen myyntihinnan, muutostöiden ja korjausten kokonaiskustannukset, tarkastusmaksut, omistusoikeuden päivitysmaksut ja luvat.
Mitä nämä varaukset ovat? Varat ovat pehmuste mahdollisia just-in-case-tilanteita varten. Kaikki tietävät, että kun urakoitsija alkaa kaivautua hankkeeseen, hän löytää asioita, jotka saattavat maksaa enemmän rahaa tai pidentää korjauksiin tarvittavaa aikaa. Sallittu enimmäisvaraus on 15 prosenttia hankkeen kustannuksista. Vaikka sitä ei vaadita, lainanantaja päättää suoritettavan työn laajuuden perusteella, onko ennakoimattomien menojen varaaminen perusteltua. Työn valmistuttua ennakoimattomaan varaukseen jääneet varat on käytettävä lyhennyksenä lainan pääomaosuuteen. Jos maksoit ehdollisen varauksen omasta pussistasi kaupantekohetkellä, saat rahat takaisin, kun hanke on valmis.
Tässä oli paljon tietoa, joten muutetaan tämä todellisiksi luvuiksi, jotta ymmärrät, mistä on kyse. Seuraava esimerkki löytyy huhtikuussa 2018 julkaistusta kiertokirjeestä 26-18-6.
Skenaario A
Sopimuksen mukainen myyntihinta on 100 000 dollaria, muutostyöt ja korjaukset 75 000 dollaria, vahinkotapahtumavara (10 %) 7 500 dollaria, tarkastus 250 dollaria, lupa 250 dollaria, joten hankintakustannuksiksi saadaan yhteensä 183 000 dollaria. Arvoilmoituksen arvoksi ilmoitetaan 180 000 dollaria. Koska 180 000 dollaria on vähemmän kuin 183 000 dollaria, sitä pidetään hankintamenona. Näin ollen sinun on tuotava 3 000 dollarin lisämaksu kaupantekoon. Tätä ei pidetä käsirahana, koska hankintameno on suurempi kuin talon ilmoitettu markkina-arvo.
Skenaario B
Sopimuksen mukainen myyntihinta on 100 000 dollaria, muutostyöt ja korjaukset 75 000 dollaria, varaus (10 %) 7500 dollaria, tarkastus 250 dollaria, lupa 250 dollaria, joten hankintameno on yhteensä 183 000 dollaria. Arvoilmoituksen arvoksi ilmoitetaan 190 000 dollaria. Hankintakustannuksina käytetään alhaisempaa 183 000 dollarin summaa, jolloin koko summa voidaan rahoittaa rahoituspalkkion kanssa.
Kuten huomaatte, lopputulos on se, että valmistuneen kohteen kustannusten on oltava alhaisemmat kuin ilmoitetun arvon, jotta se voidaan rahoittaa kokonaan. Kaikki NOV:n ylittävät kustannukset edellyttävät omasta pussista maksettavia varoja sulkemisvaiheessa.
Mitä jos omistat jo kotisi ja haluat jälleenrahoittaa sen? Skenaariot ovat samat. Ainoa ero on, että sinun on maksettava nykyinen asuntolainasi kokonaan pois jälleenrahoittamalla nykyinen laina. Jälleenrahoituksen hankintakustannusten laskemiseksi lasket yksinkertaisesti yhteen nykyisen lainan lyhennyksen, korjausten ja muutostöiden kokonaiskustannukset, tarkastusmaksut, omistusoikeuden päivitysmaksut ja luvat. Jos loppusumma ylittää arvonmuutosilmoituksen, sinun on joko maksettava ylimääräiset kustannukset omasta pussista tai vähennettävä hankekustannuksia. Jos kokonaissumma on alle Notice of Value -arvon, sinulla on lisäbonuksena mahdollisuus sisällyttää sulkemiskustannuksia tai ottaa käteisrahaa enintään 100 prosenttia lainan arvosta.
Kodin ostovaihtoehto
– Loistava vaihtoehto parantamaan ulosmitattuja tai lyhyeksi myytyjä koteja
– Parantamaan vanhentuneita koteja
– Uuden VA-kodin osto, joka kaipaa joitain korjauksia.
Kodin jälleenrahoitusvaihtoehto
-Paranna olemassa olevaa kotia sen sijaan, että muuttaisit uuteen kiinteistöön.
-Remontti VA-kotiin, joka tarvitsee hieman TLC:tä.
Ok, sinulla on rahoitus, sinulla on laina – mitä nyt? Aloitat projektisi! Kunnostukseen varattu lainan osa säilytetään säilytysvastuutilillä. Sinun on todistettava lainanantajalle, että korjaukset tehdään aikataulussa ja hyväksyttävällä tavalla. Kun lainanantaja saa nämä päivitykset, se maksaa varat urakoitsijallesi.
Puhutaanpa urakoitsijastasi. VA-korjauslainaan liittyy erityisvaatimuksia sen suhteen, ketä voit käyttää. Saatat tuntea kaverin, joka tekee hyvää työtä, ja hän sattuu olemaan ystäväsi, joten tiedät hänen olevan luotettava. On tärkeää tietää, että valitsemasi urakoitsijan on oltava rekisteröity ja hänellä on oltava voimassa oleva VA-urakoitsijan tunnistenumero ennen VA Notice of Value -ilmoituksen antamista. Rakennuttajan ja rakennuttajan välillä on myös oltava tasavertainen suhde. Tämä tarkoittaa, ettei ystäviä tai perheenjäseniä. Teidän ja urakoitsijan välillä ei saa olla mahdollisia eturistiriitoja. Rakennuttajilla on oltava vähintään 100 000 dollarin yleinen vastuuvakuutus, ja niiden on annettava yksityiskohtaiset arviot korjauksista ja eriteltävä työ- ja tarvikekustannukset.
Mitä tapahtuu, jos kesken remontin päätät, että haluat tehdä joitakin muutoksia? Sinun on laadittava muutostyömääräys. Saat tehdä haluamasi muutokset, kunhan maksat ne omasta pussistasi. Mitään päätöksiä, jotka teet arvioinnin valmistumisen jälkeen, ei voida sisällyttää uuteen lainaan. Jos päätät tehdä muutoksen, se on annettava arvioijalle hyväksyttäväksi ennen kuin työ voidaan aloittaa. Tämä johtuu siitä, että heidän on varmistettava, ettei muutosmääräys alenna alkuperäisen arvion arvoa.
Lainanantajan perimmäinen vastuu on valvoa hanketta ja varmistaa, että se saatetaan loppuun asianmukaisesti, kuten työn laajuudessa on mainittu. Tämä on elintärkeää sen varmistamiseksi, että kodin arvo säilyy. Kun työ on valmis, lainanantaja lähettää VA-palkkioarvioijan takaisin kiinteistölle lopputarkastusta varten. He varmistavat, että työ täyttää kiinteistön vähimmäisvaatimukset (MPR).
Whew! Siinä oli paljon tietoa. Tärkeimmät muistettavat asiat ovat nämä.
1. VA Renovation Loan (VA-korjauslaina) antaa sinulle mahdollisuuden ostaa asunnon, joka tarvitsee jonkin verran töitä ennen kuin voit muuttaa sinne. Voit käyttää sitä jopa pakkohuutokaupattavaan kotiin!
2. Laina käsittää alkuperäisen ostohinnan sekä remontti-, muutos- ja korjauskustannukset yhdeksi lainaksi.
3. Työt voidaan suorittaa loppuun sulkemisen jälkeen, jolloin säästyt siltä, että sinun ei tarvitse maksaa korjauksia omasta pussistasi, ennen kuin voit muuttaa asuntoon.
4. Kuka tahansa, joka on oikeutettu VA-kotitalolainaan, on oikeutettu myös VA-korjauslainaan. Tämä pätee, vaikka sinulla olisi tällä hetkellä VA- tai tavanomainen asuntolaina. Se on täydellinen vaihtoehto, jos haluat jälleenrahoittaa ja tehdä tarpeellisia korjauksia nykyiseen kotiisi.