Comment éviter de payer des impôts lors de la vente d’une maison, que vous soyez propriétaire ou investisseur
DISCLAIMER : Les informations contenues dans cet article de blog sont destinées à être utilisées à des fins éducatives uniquement, et non à des conseils juridiques ou fiscaux. Si vous avez besoin d’aide pour déterminer les taxes sur la vente de votre maison, veuillez consulter un professionnel fiscal compétent.
Travailler. Faire des achats. Manger au restaurant. Faire le plein d’essence. Vous payez des taxes sur tant de choses, il est logique de vouloir une pause sur le paiement des taxes lors de la vente de votre plus grand actif : votre maison.
Vous êtes au bon endroit si vous vous demandez comment éviter de payer des taxes lors de la vente d’une maison. Nous avons parlé à un agent immobilier de premier plan et à un expert en fiscalité pour vous aider à comprendre les taxes requises lors de la vente d’une maison et avons rassemblé les meilleures façons d’atténuer ou d’éliminer le fardeau fiscal de votre vente de maison.
Gains en capital dans l’immobilier, expliqués
Si vous vendez votre maison à un prix supérieur à celui auquel vous l’avez achetée, vous réalisez un profit. Le gouvernement considère ce profit comme un revenu imposable, et il veut vous imposer sur ces plus-values. Sachez simplement que l’impôt sur les gains en capital est calculé sur la base du bénéfice brut, et non du net.
Le CPA expérimenté Robin F. Sansone, de Rhodes, Young, Black & Duncan, basé en Géorgie, explique :
« Si vous vendez votre maison pour 200 000 $ et que 50 000 $ de ce prix de vente sont utilisés pour rembourser l’hypothèque existante et 20 000 $ supplémentaires sont utilisés pour les frais de clôture, vous pourriez ne recevoir que 130 000 $ en espèces à la clôture. Cependant, vous calculez votre gain sur la base du prix de vente de 200 000 $, et NON sur la base du montant de 130 000 $ reçu en espèces. »
La façon dont l’IRS décide d’imposer les gains en capital provenant de la vente de votre maison est basée sur le fait que vos gains en capital sont à long terme ou à court terme. Cela sépare le propriétaire moyen (qui vend une maison pour des raisons telles que la modernisation, la réduction des effectifs ou le déménagement) de l’investisseur (qui achète et vend un certain nombre de maisons chaque année pour réaliser un profit – ce qui qualifie le produit de la vente de la maison comme un revenu ordinaire).
Les taux d’imposition des gains en capital à long terme ne dépassent pas 15 % pour le particulier moyen, et peuvent être aussi bas que 0 % ou aussi élevés que 20 % en fonction de votre revenu. Ces taux à long terme sont généralement inférieurs aux taux d’imposition standard sur le revenu.
Les gains en capital à court terme sont imposés comme un revenu ordinaire, le taux varie donc en fonction de votre revenu annuel. Voici une ventilation rapide des tranches d’imposition sur le revenu au moment de la rédaction de ce document 2020 :
- 35% pour les revenus supérieurs à 207 350 $ (414 700 $ pour les couples mariés déclarant conjointement)
- 32% pour les revenus supérieurs à 163 300 $ (326 600 $ pour les couples mariés déclarant conjointement)
- 24% pour les revenus supérieurs à 85,525 $ (171 050 $ pour les couples mariés déclarant conjointement)
- 22% pour les revenus supérieurs à 40 125 $ (80 250 $ pour les couples mariés déclarant conjointement)
- 12% pour les revenus supérieurs à 9 875 $ (19,750 $ pour les couples mariés déclarant conjointement)
- 10% pour les revenus des personnes seules ayant des revenus de 9 875 $ ou moins (19 750 $ pour les couples mariés déclarant conjointement)
Les opportunités disponibles pour réduire ou éviter les taxes sur la vente de votre maison tout dépend si vous êtes un propriétaire vendant une résidence principale (plus des facteurs comme la durée de vie) ou un investisseur vendant un immeuble de placement.
Comment éviter les taxes sur votre résidence primaire
Heureusement, la plupart des vendeurs de maison ne seront pas imposés sur chaque dollar de profit réalisé sur la vente de leur maison. C’est parce que la plupart des vendeurs de résidence primaire répondent aux directives pour bénéficier de l’exonération de l’impôt sur les gains en capital.
Grâce à la loi de 1997 sur l’allégement des contribuables, la plupart des vendeurs de maison sont admissibles à l’exclusion de l’article 121 qui exonère les profits de la vente de maison de l’impôt sur les gains en capital. L’agent immobilier Perrin Cornell, basé à Wenatchee, dans l’État de Washington, explique :
« Lors de la vente d’une résidence, un propriétaire célibataire bénéficie d’une exemption d’impôt sur les plus-values de 250 000 $ et un couple d’une exemption de 500 000 $. Par exemple, si un célibataire ayant un prêt hypothécaire de 100 000 $ vend une résidence d’une valeur de 300 000 $, il réalise un gain en capital de 200 000 $. Avec cette exemption de 250 000 $, elle n’aura aucun gain imposable. »
Cette exemption n’est cependant pas automatique. Vous devrez vous qualifier sur la base de deux tests – la propriété et l’utilisation. Selon l’IRS, vous devez :
1. Être propriétaire de la maison et l’habiter en tant que résidence principale pendant au moins deux années non consécutives sur la période de cinq ans précédant la date de la vente.
L’ACP Sansone se souvient d’une cliente qui était admissible à cette exemption même si la maison qu’elle vendait n’était plus sa résidence principale :
« J’avais une cliente qui est célibataire et qui vit en Géorgie. Pendant que ses enfants étaient au collège en
Géorgie, elle a déménagé dans une maison en Floride, mais a gardé la maison de Géorgie pour que ses enfants y vivent pendant leurs études. Après deux ans, elle a décidé de vendre la maison de Géorgie. Même si elle n’y habite plus, elle y a vécu pendant au moins deux des cinq années précédentes. Par conséquent, elle a été autorisée à prendre l’exclusion de 250 000 $ sur la vente. »
2. Attendez au moins deux ans avant de demander l’exemption entre les ventes d’une résidence principale.
Vous ne pouvez pas toujours obtenir cette exemption simplement parce que vous vendez votre résidence principale. Cette exemption n’est admissible qu’une fois tous les deux ans. Si vous l’avez réclamée pour une autre propriété les 24 mois précédant votre vente actuelle, vous ne pourrez pas faire un double dip pour éviter les gains en capital.
Et attendez-vous à ce que l’IRS soit impitoyable sur le minimum de deux ans : « client possédait leur propriété pendant un an, neuf mois et trois semaines, il ne pouvait donc pas obtenir l’exonération de l’impôt sur les gains en capital », se souvient Cornell.
3. Réduisez votre gain en capital en déduisant le coût des améliorations apportées à votre maison du produit de la vente de la maison.
Pour qu’une amélioration de la maison soit considérée comme une amélioration du capital, elle doit répondre à ces trois qualifications :
- Elle augmente considérablement la valeur du bien immobilier (par ex.par exemple, l’installation de nouvelles armoires de cuisine ou la construction d’une terrasse), ou prolonge de façon appréciable la vie utile du bien immobilier (par exemple, le remplacement du chauffe-eau ou du système de chauffage, de ventilation et de climatisation).
- Elle devient une partie du bien immobilier ou est fixée de façon permanente au bien immobilier de sorte que son enlèvement causerait des dommages importants au bien ou à l’article lui-même.
- Il s’agit d’une installation/amélioration permanente. (Par exemple, une piscine hors terre temporaire, par opposition à une piscine creusée permanente.)
L’expert-comptable Sansone explique :
« Au fur et à mesure que vous apportez des améliorations à votre maison au fil des ans, tenez un registre. Nous, les comptables, aimons les feuilles de calcul et ce serait le moyen le plus facile de garder une trace de ces améliorations, comme un nouveau système CVC, un nouveau toit, un nouveau revêtement de sol, etc.
« Ces éléments font partie intégrante de la maison qui ne sont généralement pas retirés de la propriété lorsque vous vendez. Veuillez noter que je ne veux pas dire que vous tenez compte de chaque fois que vous peignez votre maison ou nettoyez les fenêtres. Il s’agit de dépenses normales liées à la possession d’une maison. »
Basiquement, si vous remplacez un élément important de la maison et que cela augmente la valeur de votre maison, il s’agit d’une amélioration du capital. Mais si vous réparez ou améliorez l’état d’éléments existants dans la maison, ce n’est pas une amélioration du capital.
Donc, les éléments qui ne seront pas qualifiés d’améliorations du capital comprennent des choses comme la peinture, le scellement de l’allée, la réparation d’appareils électroménagers, et ainsi de suite.
NOTE : Il existe deux exceptions qui vous rendent totalement inadmissible à cette exemption d’impôt sur les gains en capital, même si vous remplissez d’autres conditions. Vous n’êtes pas admissible à l’exonération de l’impôt sur les gains en capital si :
- Vous avez acquis la propriété par le biais d’un échange 1031 (plus d’informations à ce sujet plus tard).
- Vous êtes soumis à l’impôt d’expatriation (qui s’applique si vous renoncez à votre citoyenneté et déménagez hors du pays).
Comment éviter les impôts sur votre immeuble de placement
Les investisseurs qui ne peuvent pas bénéficier de l’exonération de l’impôt sur les gains en capital ont encore des options pour économiser sur les impôts lors de la vente d’un immeuble de placement.
Comme ces arrangements pour éviter les impôts sont assez complexes, vous devriez demander l’aide d’un avocat spécialisé dans l’immobilier, ou d’un fiscaliste averti en matière d’immobilier afin de ne pas être victime de toute la paperasserie.
Utiliser l’échange 1031
L’échange 1031 est l’un des outils les plus courants utilisés par les investisseurs avisés pour éviter le cycle annuel sans fin des taxes massives sur leurs transactions immobilières.
« Un échange 1031, communément appelé « échange en nature », vous permet d’échanger un bien d’investissement contre un autre sans reconnaître de gain au moment de l’échange. Cependant, vous voudrez travailler en étroite collaboration avec votre comptable pour structurer l’échange correctement afin d’éviter l’impôt », dit CPA Sansone.
Vous n’avez pas besoin d’être une grande société d’investissement pour profiter d’un échange 1031 ; même les investisseurs individuels peuvent reporter les impôts grâce à un échange. Mais vos biens d’investissement devront répondre à des exigences spécifiques. Selon la fiche d’information 1031 de l’IRS :
- « Les deux propriétés doivent être détenues pour être utilisées dans un commerce ou une entreprise ou pour un investissement. » En d’autres termes, votre résidence principale, votre résidence secondaire ou votre maison de vacances ne pourront pas bénéficier d’un report d’impôt dans le cadre d’un échange 1031, de type similaire.
- « Les deux propriétés doivent être suffisamment similaires pour être qualifiées de « like-kind ». Un bien de même nature est un bien de même nature, caractère ou catégorie. La qualité ou le grade n’a pas d’importance. La plupart des biens immobiliers seront de même nature que d’autres biens immobiliers. » En gros, cela signifie que vous ne pouvez pas reporter l’impôt sur les plus-values lors de la vente d’un bien immobilier et utiliser ensuite vos bénéfices pour investir en bourse. Vous devez acheter plus de biens immobiliers si vous reportez les impôts dans un échange de type similaire.
Il y a également plusieurs règles que vous devez suivre lorsque vous utilisez un échange 1031:
- Vous devez identifier jusqu’à trois propriétés à acheter par le biais de l’échange dans les 45 jours suivant la vente de la propriété originale.
- Vous devez également conclure l’achat d’une nouvelle propriété dans les 180 jours suivant la date de clôture de la vente de la propriété originale.
- Il est conseillé d’utiliser un intermédiaire qualifié (IQ) lors d’un échange. Le QI est une société tierce qui conserve l’argent pendant ces 45 à 180 jours pendant que vous organisez l’achat d’une nouvelle propriété. Vous n’êtes pas autorisé à conserver l’argent vous-même lorsque vous utilisez un échange 1031.
Il est important que vous n’engagiez pas n’importe quel IQ que vous rencontrez – vous avez besoin d’une société réputée pour prendre en charge tout cet argent, même pour cette courte période.
L’IRS prévient que certains QI ont soit déclaré faillite, soit été autrement incapables de remplir leurs obligations financières, vous laissant, vous et votre argent, coincés dans un désordre juridique et financier.
Et ne vous attendez pas à ce que les règles de l’échange 1031 se plient à cause de vos problèmes de QI. Si vous ne respectez pas les exigences de 45 ou 180 jours, vous serez immédiatement imposé sur le produit de la vente de votre immeuble de placement.
Envisagez d’utiliser une fiducie résiduaire de bienfaisance
Une autre option moins connue pour éviter de payer des impôts sur la vente d’un immeuble de placement est la fiducie résiduaire de bienfaisance (CRT). Cette option convient mieux aux retraités qui sont prêts à faire don de la maison à leur organisme de bienfaisance préféré, comme une église ou une université.
Essentiellement, une fiducie résiduaire de bienfaisance vous permet de faire don d’un immeuble de placement à l’organisme de bienfaisance de votre choix en le plaçant dans une TRC, ce qui permet à l’organisme de bienfaisance de vendre le bien à un taux d’imposition de 0 %.
Mais vous ne vous contentez pas de donner toute la maison à l’organisme de bienfaisance.
Une CRT offre de nombreux avantages, notamment des économies d’impôts. Avec un CRT, vous pouvez :
- Éviter de payer tout impôt sur les gains en capital lors de la vente de votre maison.
- Générer un flux de revenus pour la durée de votre vie – et même la vie de vos enfants avec la structure appropriée.
- Diversification des actifs d’investissement.
- Possibilité d’éviter des droits de succession élevés, (puisqu’il ne fait techniquement plus partie de votre succession).
- Donner un don important à votre organisation caritative préférée.
Un CRT place le produit de la vente dans une fiducie qui investit l’argent et vous verse un revenu pour le reste de votre vie. Vous pouvez même rédiger les conditions de la fiducie de manière à verser ce revenu d’investissement à vos enfants après votre décès.
Vous bénéficierez également d’une déduction fiscale pour dons de bienfaisance qui vous permettra de réduire votre revenu brut ajusté jusqu’à 30 %. Cela met encore plus d’argent dans votre portefeuille.
L’agent Cornell explique comment cela fonctionne plus en détail :
« Disons que vous voulez donner le produit de la vente de votre maison à votre alma mater ou à un hôpital. Vous feriez évaluer la maison, puis la transféreriez dans une fiducie exonérée d’impôt. L’université ou l’hôpital vend alors la propriété et vous verse annuellement une partie de sa valeur à titre de revenu, normalement autour de 5 % ou jusqu’à 10 % de sa valeur estimée.
« Ainsi, vous obtiendrez une déduction fiscale pour la contribution charitable de, disons, la valeur de 200 000 $ de la maison, et vous recevrez 1 500 $ par mois comme revenu de la fiducie, ce qui n’est pas une mauvaise affaire. »
Une fois que tous les bénéficiaires de la fiducie sont décédés, l’investissement restant dans la fiducie va à l’organisme de bienfaisance. Ainsi, vous faites un don à un organisme de bienfaisance et vous obtenez une déduction fiscale sur ce don que vous pouvez appliquer à vos impôts sur le revenu pour les années précédentes ou futures.
De plus, vous obtiendrez ce revenu de la fiducie à vie ou pendant un certain nombre d’années (selon les conditions de la TRC). Le seul qui est vraiment perdant dans cet arrangement est l’IRS.
Faites de votre fixateur-upper votre résidence principale
Les flippers de maisons achètent généralement une maison, la réparent et la vendent dans un délai de 12 mois. Mais – alors vous allez être sur le crochet pour les gains en capital. Au lieu de cela, vous pouvez choisir de vendre ou de louer votre résidence principale actuelle et d’emménager dans votre immeuble de placement pendant au moins deux ans. Cela vous donne beaucoup de temps pour étaler les coûts de construction et le calendrier des réparations.
Il vous met également en place pour profiter de l’exonération de l’impôt sur les gains en capital sur la maison que vous flippez, de sorte que vous ne perdrez pas une grande partie de vos bénéfices à l’IRS.
Prélever un peu (ou beaucoup !) de l’IRS
Personne ne rechigne à payer des impôts pour aider à financer notre pays. Mais lorsque le fisc veut prendre une énorme part du produit de la vente (de la vente d’une maison achetée avec un revenu sur lequel vous avez déjà été imposé), cela peut sembler exagéré.
Mais avec une planification financière avisée, l’assistance d’un expert fiscal et l’aide d’un agent immobilier avisé, vous pouvez vendre votre maison sans donner trop d’argent à l’Oncle Sam après tout.