Comment fonctionne un contrat pour un acte de propriété

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Comment fonctionne un contrat pour un acte de propriété

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Harry Jensen, Expert hypothécaire de confiance avec plus de 45 ans d’expérience

Mise à jour le 7 novembre 2020

Un contrat d’acte, également connu sous le nom de contrat foncier, est un moyen d’acheter une maison sans obtenir un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur traditionnel comme une banque. Avec un contrat pour acte, le vendeur de la propriété fournit un prêt pour l’acheteur afin d’acheter la propriété selon les conditions décrites dans un contrat. C’est la raison pour laquelle ce type de contrat est également appelé « financement par le vendeur ». L’acheteur n’est généralement pas tenu de verser un acompte. L’acheteur prend possession de la propriété et en assume la responsabilité lorsque la transaction d’achat est conclue, mais il n’est pas légalement propriétaire de la propriété tant que les conditions du contrat ne sont pas remplies, ce qui se produit généralement lorsque le prêt du vendeur est remboursé en totalité. C’est similaire à l’achat d’une maison à l’aide d’un plan de location-achat ou d’un plan de paiement à tempérament.

Les termes du contrat exigent généralement que l’acheteur effectue le paiement mensuel du prêt pendant une certaine période ainsi que le paiement des taxes foncières, de l’assurance des propriétaires et de toutes les réparations et rénovations de la propriété. Avec les propriétés délabrées, le contrat peut exiger que les acheteurs mettent les propriétés en conformité avec le code et les rendent habitables dans un certain délai.

Même si l’acheteur vit dans la propriété, effectue un paiement de prêt mensuel au vendeur et est responsable des taxes, de l’assurance et des rénovations de la propriété, l’acheteur n’est PAS légalement propriétaire de la propriété avec un contrat d’acte

L’acheteur ne prend la propriété légale de la propriété que lorsque les termes du contrat sont remplis. Par exemple, les termes du contrat peuvent exiger que l’emprunteur rembourse le prêt fourni par le vendeur sur vingt ans (ainsi que les taxes foncières, l’assurance et les réparations éventuelles). Si l’acheteur respecte les conditions du contrat, il devient légalement propriétaire du bien au bout de vingt ans, lorsque le dernier paiement du prêt est effectué (ou plus tôt si l’acheteur peut refinancer et rembourser le prêt du vendeur avant vingt ans). Si l’acheteur ne respecte pas les termes du contrat, par exemple en manquant un paiement de prêt ou en ne payant pas les taxes foncières, le vendeur peut prendre possession de la propriété, expulser l’acheteur et garder tout l’argent que l’acheteur a payé au vendeur jusqu’à ce moment.

Les acheteurs de maison qui utilisent le contrat pour les actes ont tendance à être des personnes à faible revenu avec un mauvais profil de crédit ou des personnes qui ne peuvent ou ne veulent pas obtenir un prêt hypothécaire d’un prêteur traditionnel. Ils fonctionnent généralement mieux lorsqu’un acheteur les utilise comme une étape intermédiaire pour obtenir un prêt hypothécaire ordinaire et acheter une maison. Par exemple, un acheteur ayant un mauvais crédit ou un manque d’historique d’emploi peut utiliser un pour acheter une maison. Une fois que le profil de crédit de l’acheteur s’est amélioré, il peut se qualifier pour un prêt hypothécaire ordinaire et utiliser le produit pour rembourser le prêt du vendeur, remplissant ainsi les conditions du contrat. Contrairement au contrat, une hypothèque régulière a généralement un taux d’intérêt plus faible et l’emprunteur prend la pleine propriété légale de la propriété.

Le contrat pour les actes est offert par différents types de vendeurs de propriété, y compris les particuliers, les sociétés d’investissement immobilier et par le biais d’agences de logement à but non lucratif. Il y a eu un degré plus élevé de fraude associé aux transactions de contrat pour acte, donc nous recommandons de travailler avec une agence de logement locale pour protéger vos intérêts.

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L’achat d’une maison avec un contrat d’acte vous offre moins de protection juridique que l’achat d’une maison avec une hypothèque. Avec un prêt hypothécaire, si vous prenez du retard dans vos paiements ou si vous êtes en défaut de paiement pour une raison quelconque, vous disposez généralement de six mois à un an pour résoudre le problème avant de perdre la propriété. Avec un contrat, vous pouvez n’avoir que soixante jours pour corriger tout problème avant de perdre la propriété, selon les termes du contrat et les lois immobilières de l’État.

Le taux d’intérêt sur un contrat pour un prêt d’acte est généralement de 3 % à 6 % plus élevé que le taux sur une hypothèque régulière. Un taux d’intérêt plus élevé signifie un paiement hypothécaire mensuel plus élevé, plus vous êtes également responsable des taxes foncières et de l’assurance, même si vous ne possédez pas la propriété. Certains contrats exigent de l’acheteur qu’il effectue un paiement important à la fin du prêt, également connu sous le nom de paiement libératoire. Si l’acheteur ne peut pas effectuer le paiement ballon, généralement en obtenant une nouvelle hypothèque sur la propriété, l’acheteur fait défaut sur le prêt du vendeur et l’acheteur perd la propriété au profit du vendeur.

En outre, les paiements de prêt effectués dans le cadre du contrat ne sont généralement pas inclus dans votre rapport de crédit, de sorte que l’acheteur ne peut pas obtenir une augmentation de son score de crédit en effectuant des paiements en temps opportun. Vous pouvez travailler avec le vendeur et les bureaux de crédit pour essayer de faire inclure ces paiements dans votre pointage de crédit, mais cela ne se produit pas automatiquement, contrairement aux paiements hypothécaires.

L’achat d’une maison en utilisant un contrat pour acte ne nécessite pas d’évaluation de la propriété, de rapport de titre ou d’inspection de la maison. Cela expose l’acheteur à un risque important car il peut y avoir des privilèges en cours (tels qu’une facture d’impôt foncier impayée ou une deuxième hypothèque) sur la propriété ou des dommages importants à la propriété dont l’acheteur n’a pas connaissance. Si vous en utilisez un, engagez un inspecteur de propriété indépendant pour documenter et estimer le coût de toute réparation de la propriété, car vous pouvez être tenu de payer pour toute rénovation.

Avec un contrat d’acte, l’acheteur ne prend pas le titre légal de la propriété lorsque la transaction d’achat se ferme. C’est super important pour les acheteurs de comprendre. Malgré l’achat et la vie dans la propriété, vous ne la possédez pas légalement jusqu’à ce que vous remplissiez le contrat, ce qui vous expose à des risques importants

En outre, vérifiez auprès du bureau d’enregistrement de votre comté et de la société de prêt hypothécaire du vendeur pour vous assurer qu’il n’y a pas de privilèges en cours ou de prêts en défaut sur la propriété. Ces problèmes pourraient faire perdre au vendeur la propriété du bien et vous en perdriez la possession. De plus, la transaction et le contrat d’achat de la propriété ne sont pas automatiquement déposés au bureau d’enregistrement de votre comté. Il est dans l’intérêt de l’acheteur de déposer personnellement le contrat d’acte auprès du bureau d’enregistrement du comté. Cela vous offre une plus grande protection en cas de litige avec le vendeur.

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Il est également plus difficile pour vous d’accéder à l’équité que vous construisez dans la propriété parce que vous ne la possédez pas réellement. Même si vous remboursez le prêt accordé par le vendeur, vous ne pouvez pas accéder à la valeur nette de la propriété tant que vous n’en êtes pas légalement propriétaire. Bien que la propriété puisse valoir beaucoup plus que le solde de votre prêt, vous ne pouvez pas vendre la propriété ou contracter un prêt sur valeur domiciliaire avant que les conditions du contrat ne soient complétées et que vous preniez le titre de propriété légal de la propriété.

De plus, si vous manquez au contrat avant de prendre possession de la propriété, vous pourriez ne pas avoir droit à l’équité de la propriété. Par exemple, si vous achetez une maison avec un prêt vendeur de 20 ans et que vous faites défaut sur le prêt à la 19e année, vous pouvez perdre toute l’équité que vous avez gagnée les 19 premières années du prêt. En d’autres termes, vous perdez tout l’argent que vous avez versé au vendeur ou investi dans la propriété jusqu’à ce moment-là et vous n’avez pas la possibilité de récupérer une partie de votre argent en vendant la propriété comme vous le feriez avec une hypothèque. Les lois sur l’immobilier varient selon les États, de sorte que les acheteurs peuvent bénéficier d’une plus grande protection en cas de défaut de paiement du prêt selon l’endroit où vous vivez.

Le vendeur est responsable d’effectuer les paiements de toute hypothèque sur la propriété. Comme le vendeur conserve le titre de propriété, il peut conserver une hypothèque sur la propriété et éventuellement contracter une deuxième hypothèque. Si le vendeur fait défaut à une hypothèque sur la propriété, le prêteur pourrait prendre la propriété et l’acheteur pourrait être forcé de quitter la propriété sans compensation.

Le principal avantage d’un contrat pour acte est qu’il n’exige habituellement pas que l’acheteur fasse un acompte, ce qui rend l’achat d’une maison plus abordable. Il n’a pas les mêmes exigences en matière de score de crédit ou de qualification de l’emprunteur qu’un prêt hypothécaire ordinaire, ce qui rend l’achat d’une maison possible pour les personnes qui ne seraient pas admissibles autrement. La transaction d’achat ne nécessite pas de demande de prêt hypothécaire, d’évaluation ou de rapport de titre. Il en résulte des coûts de clôture plus faibles et un délai de clôture beaucoup plus rapide, mais expose l’acheteur à un risque important que la propriété ait des dommages importants ou des privilèges en suspens contre elle.

Les acheteurs doivent comprendre les termes du contrat, y compris le prix d’achat de la propriété, le taux d’intérêt sur le prêt du vendeur, la durée du prêt et si le prêt nécessite un paiement ballon. Les acheteurs doivent comprendre exactement ce qu’ils doivent payer dans le cadre du contrat d’acte. Outre les mensualités de remboursement du prêt au vendeur, les acheteurs doivent généralement payer la taxe foncière, l’assurance habitation et les réparations éventuelles du bien. Les acheteurs peuvent également être tenus d’effectuer des rénovations importantes pour rendre la propriété conforme aux normes dans un certain délai après la conclusion de la transaction. Assurez-vous de connaître les coûts dont vous êtes responsable et de savoir si vous pouvez les assumer. Engagez un inspecteur immobilier indépendant pour identifier les réparations dont la propriété a besoin, car vous devrez probablement les payer lorsque vous prendrez possession de la maison.

Vérifiez que le vendeur est réellement propriétaire de la propriété et qu’il n’y a pas de privilèges en cours contre la propriété. Vous pouvez le faire en contactant le bureau d’enregistrement de votre comté ou une société de titres. Vous voulez vous assurer que la personne à qui vous achetez la propriété en est réellement propriétaire et qu’elle n’essaie pas de vous arnaquer. Vous voulez aussi vous assurer qu’il n’y a pas de réclamations contre la propriété qui pourraient vous empêcher d’y habiter ou d’en devenir légalement propriétaire à l’avenir. Assurez-vous que le contrat d’acte est déposé auprès du bureau d’enregistrement de votre comté. Selon l’état dans lequel vous vivez, cela peut ou non se faire automatiquement.

Sources

Myslajek, Crystal. « Risques et réalités du contrat d’acte ». Banque de réserve fédérale de Minneapolis, 1er janvier 2009. Web.

A propos de l’auteur

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