Investissement immobilier

Investissement immobilier

Lorsque vous pensez à l’investissement immobilier, la première chose qui vous vient probablement à l’esprit est votre maison. Bien sûr, les investisseurs immobiliers ont beaucoup d’autres options quand il s’agit de choisir des investissements, et ce ne sont pas tous des propriétés physiques.

L’immobilier est devenu un véhicule d’investissement populaire au cours des quelque 50 dernières années. Voici un aperçu de certaines des principales options pour les investisseurs individuels, ainsi que les raisons d’investir.

Les propriétés locatives

Si vous investissez dans des propriétés locatives, vous devenez un propriétaire – vous devez donc vous demander si vous serez à l’aise dans ce rôle. En tant que propriétaire, vous serez responsable de choses comme le paiement de l’hypothèque, des taxes foncières et de l’assurance, l’entretien de la propriété, la recherche de locataires et la résolution de tout problème.

À moins que vous n’embauchiez un gestionnaire immobilier pour s’occuper des détails, être propriétaire est un investissement pratique. Selon votre situation, s’occuper de la propriété et des locataires peut être un travail 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, et pas toujours agréable. Cependant, si vous choisissez soigneusement vos propriétés et vos locataires, vous pouvez réduire le risque d’avoir des problèmes majeurs.

L’une des façons pour les propriétaires de gagner de l’argent est de percevoir un loyer. Le montant du loyer que vous pouvez demander dépend de l’endroit où se trouve la location. Pourtant, il peut être difficile de déterminer le meilleur loyer, car si vous demandez trop, vous chasserez les locataires, et si vous demandez trop peu, vous laisserez de l’argent sur la table. Une stratégie courante consiste à demander un loyer suffisant pour couvrir les dépenses jusqu’à ce que l’hypothèque ait été payée, moment auquel la majorité du loyer devient un bénéfice.

L’autre principale façon dont les propriétaires gagnent de l’argent est l’appréciation. Si votre propriété prend de la valeur, vous pouvez la vendre à profit (le moment venu) ou emprunter sur le capital pour réaliser votre prochain investissement. Bien que l’immobilier ait tendance à s’apprécier, il n’y a aucune garantie.

Prix historiques

L’immobilier a longtemps été considéré comme un investissement solide, et pour une bonne raison. Avant 2007, les données historiques sur le logement donnaient l’impression que les prix pouvaient continuer à grimper indéfiniment. À quelques exceptions près, le prix de vente moyen des maisons aux États-Unis a augmenté chaque année entre 1963 et 2007, soit le début de la grande récession.

Ce graphique de la Federal Reserve Bank of St. Louis montre les prix de vente moyens entre 1963 et 2019 (les données les plus récentes disponibles). Les zones qui sont ombrées en gris clair indiquent les récessions américaines.

Bien sûr, le ralentissement le plus important du marché immobilier avant la pandémie de COVID-19 a coïncidé avec la Grande Récession. Les résultats de la crise du coronavirus ne sont pas encore visibles. Dans un contexte de fermetures, d’éloignement social et de chiffres de chômage stupéfiants, il est probable que les ventes de logements vont diminuer de manière significative. Bien que cela ne signifie pas nécessairement que les prix des maisons suivront, cela va au moins changer la façon dont les gens achètent et vendent des biens immobiliers – au moins à court terme.

Flipping Houses

Comme les day traders qui sont des ligues loin des investisseurs buy-and-hold, les flippers immobiliers sont une race entièrement différente des propriétaires buy-and-rent. Les flippers achètent des propriétés avec l’intention de les détenir pendant une courte période – souvent pas plus de trois à quatre mois – et de les vendre rapidement pour un profit.

Il existe deux approches principales pour flipper une propriété :

1. Réparer et mettre à jour. Avec cette approche, vous achetez une propriété dont vous pensez que la valeur augmentera avec certaines réparations et mises à jour. Idéalement, vous effectuez les travaux le plus rapidement possible, puis vous vendez à un prix qui dépasse votre investissement total (y compris les rénovations).
2. Détenir et revendre. Ce type de flipping fonctionne différemment. Au lieu d’acheter une propriété et de la réparer, vous achetez dans un marché en hausse rapide, vous conservez pendant quelques mois, puis vous vendez à profit.

Avec l’un ou l’autre type de flipping, vous courez le risque de ne pas être en mesure de décharger la propriété à un prix qui vous permettra de réaliser un profit. Cela peut représenter un défi car les flippers ne gardent généralement pas assez de liquidités pour payer les hypothèques sur les propriétés à long terme. Malgré tout, le flipping peut être un moyen lucratif d’investir dans l’immobilier s’il est fait de la bonne façon.

FPI

Un fonds de placement immobilier (FPI) est créé lorsqu’une société (ou une fiducie) est formée pour utiliser l’argent des investisseurs pour acheter, exploiter et vendre des propriétés à revenu. Les FPI sont achetées et vendues sur les principales bourses, tout comme les actions et les fonds négociés en bourse (FNB).

Pour être qualifiée de FPI, l’entité doit verser 90 % de ses bénéfices imposables sous forme de dividendes aux actionnaires. En faisant cela, les FPI évitent de payer l’impôt sur les sociétés, alors qu’une société ordinaire serait imposée sur ses bénéfices, ce qui grignoterait les rendements qu’elle pourrait distribuer à ses actionnaires.

Comme les actions ordinaires versant des dividendes, les FPI conviennent aux investisseurs qui veulent un revenu régulier, bien qu’elles offrent également la possibilité d’une appréciation. Les REITs investissent dans une variété de propriétés telles que les centres commerciaux (environ un quart de tous les REITs se spécialisent dans ces derniers), les établissements de santé, les hypothèques et les immeubles de bureaux. Par rapport aux autres types d’investissements immobiliers, les FPI ont l’avantage d’être très liquides.

Groupes d’investissement immobilier

Les groupes d’investissement immobilier (REIG) sont en quelque sorte de petits fonds communs de placement pour les propriétés locatives. Si vous voulez posséder un bien locatif mais ne voulez pas les tracas d’être un propriétaire, un groupe d’investissement immobilier peut être la solution pour vous.

Une société achètera ou construira un ensemble de bâtiments, souvent des appartements, puis permettra aux investisseurs de les acheter par le biais de la société, rejoignant ainsi le groupe. Un seul investisseur peut posséder une ou plusieurs unités d’espace de vie autonome. Mais la société qui gère le groupe d’investissement gère toutes les unités et s’occupe de l’entretien, de la publicité et de la recherche de locataires. En échange de cette gestion, la société prend un pourcentage du loyer mensuel.

Il existe plusieurs versions de groupes d’investissement. Dans la version standard, le bail est au nom de l’investisseur, et toutes les unités mettent en commun une partie du loyer pour se prémunir contre les vacances occasionnelles. Cela signifie que vous recevrez suffisamment pour payer l’hypothèque même si votre unité est vide.

La qualité d’un groupe d’investissement dépend entièrement de la société qui le propose. En théorie, c’est un moyen sûr de se lancer dans l’investissement immobilier, mais les groupes peuvent facturer le genre de frais élevés qui hantent l’industrie des fonds communs de placement. Comme pour tous les investissements, la recherche est la clé.

Les sociétés en commandite immobilières

Une société en commandite immobilière (RELP) est similaire à un groupe d’investissement immobilier. C’est une entité formée pour acheter et détenir un portefeuille de propriétés, ou parfois une seule propriété. Cependant, les RELP existent pour un nombre limité d’années.

Un gestionnaire immobilier expérimenté ou une société de développement immobilier sert de partenaire général. Des investisseurs extérieurs sont alors recherchés pour fournir un financement au projet immobilier, en échange d’une part de propriété en tant que partenaires limités. Les partenaires peuvent recevoir des distributions périodiques à partir des revenus générés par les propriétés du RELP, mais le véritable gain survient lorsque les propriétés sont vendues – avec de la chance, à un profit appréciable – et que le RELP se dissout en cours de route.

Fonds communs de placement immobilier

Les fonds communs de placement immobilier investissent principalement dans des FPI et des sociétés d’exploitation immobilière. Ils offrent la possibilité d’obtenir une exposition diversifiée à l’immobilier avec un montant de capital relativement faible. En fonction de leur stratégie et de leurs objectifs de diversification, ils offrent aux investisseurs une sélection d’actifs beaucoup plus large que celle qui peut être obtenue en achetant des FPI individuelles.

Comme les FPI, ces fonds sont assez liquides. Un autre avantage significatif pour les investisseurs particuliers est l’information analytique et de recherche fournie par le fonds. Cela peut inclure des détails sur les actifs acquis et le point de vue de la direction sur la viabilité et la performance des investissements immobiliers spécifiques et en tant que classe d’actifs. Les investisseurs plus spéculatifs peuvent investir dans une famille de fonds communs de placement immobiliers, en surpondérant tactiquement certains types de propriété ou certaines régions pour maximiser le rendement.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

L’immobilier peut améliorer le profil de risque et de rendement du portefeuille d’un investisseur, en offrant des rendements ajustés au risque compétitifs. En général, le marché immobilier est celui d’une faible volatilité, surtout par rapport aux actions et aux obligations.

L’immobilier est également attrayant lorsqu’on le compare à des sources plus traditionnelles de rendement du revenu. Cette classe d’actifs se négocie généralement avec une prime de rendement par rapport aux bons du Trésor américain et est particulièrement attrayante dans un environnement où les taux du Trésor sont bas.

Diversification et protection

Un autre avantage de l’investissement dans l’immobilier est son potentiel de diversification. L’immobilier a une corrélation faible et, dans certains cas, négative, avec les autres grandes classes d’actifs – ce qui signifie que, lorsque les actions sont en baisse, l’immobilier est souvent en hausse. Cela signifie que l’ajout de biens immobiliers à un portefeuille peut en réduire la volatilité et offrir un rendement plus élevé par unité de risque. Plus l’investissement immobilier est direct, meilleure est la couverture : Les véhicules moins directs et cotés en bourse, comme les FPI, vont refléter la performance globale du marché boursier.

Parce qu’il est soutenu par la brique et le mortier, l’immobilier direct comporte également moins de conflit principal-agent, ou la mesure dans laquelle l’intérêt de l’investisseur dépend de l’intégrité et de la compétence des gestionnaires et des débiteurs. Même les formes d’investissement plus indirectes offrent une certaine protection. Les FPI, par exemple, exigent qu’un pourcentage minimum des bénéfices (90 %) soit versé sous forme de dividendes.

Couverture contre l’inflation

La capacité de couverture contre l’inflation de l’immobilier découle de la relation positive entre la croissance du produit intérieur brut (PIB) et la demande d’immobilier. À mesure que les économies se développent, la demande de biens immobiliers fait grimper les loyers, ce qui se traduit à son tour par une augmentation de la valeur du capital. Par conséquent, l’immobilier tend à maintenir le pouvoir d’achat du capital, en contournant une partie de la pression inflationniste sur les locataires et en incorporant une partie de la pression inflationniste, sous la forme d’une appréciation du capital.

Le pouvoir de l’effet de levier

À l’exception des FPI, l’investissement dans l’immobilier donne à l’investisseur un outil qui n’est pas disponible pour les investisseurs en bourse : l’effet de levier. Si vous voulez acheter une action, vous devez payer la valeur totale de l’action au moment où vous passez l’ordre d’achat – sauf si vous achetez sur marge. Et même dans ce cas, le pourcentage que vous pouvez emprunter reste bien inférieur à celui de l’immobilier, grâce à cette méthode de financement magique qu’est l’hypothèque.

La plupart des hypothèques conventionnelles exigent un acompte de 20 %. Cependant, selon l’endroit où vous vivez, vous pouvez trouver un prêt hypothécaire qui ne nécessite que 5 %. Cela signifie que vous pouvez contrôler l’ensemble de la propriété et l’équité qu’elle détient en ne payant qu’une fraction de la valeur totale. Bien sûr, la taille de votre hypothèque affecte le montant de la propriété que vous avez réellement dans la propriété, mais vous la contrôlez à la minute où les papiers sont signés.

C’est ce qui enhardit les flippers immobiliers et les propriétaires. Ils peuvent prendre une seconde hypothèque sur leur maison et verser des acomptes sur deux ou trois autres propriétés. Qu’ils les louent de sorte que les locataires paient l’hypothèque, ou qu’ils attendent une occasion de vendre à profit, ils contrôlent ces actifs, bien qu’ils n’aient payé qu’une petite partie de la valeur totale.

The Bottom Line

L’immobilier peut être un investissement judicieux, et qui a le potentiel de fournir un revenu régulier et de construire une richesse. Pourtant, l’un des inconvénients de l’investissement dans l’immobilier est l’illiquidité : la difficulté relative à convertir un actif en espèces et des espèces en un actif.

Contrairement à une transaction boursière ou obligataire, qui peut être réalisée en quelques secondes, une transaction immobilière peut prendre des mois pour être conclue. Même avec l’aide d’un courtier, le simple fait de trouver la bonne contrepartie peut représenter quelques semaines de travail. Bien sûr, les FPI et les fonds communs de placement immobilier offrent une meilleure liquidité et une meilleure tarification du marché. Mais ils ont le prix d’une plus grande volatilité et de moindres avantages en matière de diversification, car ils ont une corrélation beaucoup plus élevée avec le marché boursier global que les investissements immobiliers directs.

Comme pour tout investissement, gardez vos attentes réalistes et assurez-vous de faire vos devoirs et vos recherches avant de prendre toute décision.