Jusqu’où pouvez-vous descendre ? Un regard intérieur sur les scores HERS
Lorsque Nick Blue de Blue Sky Homes, un constructeur et promoteur de Phoenix, a décidé de se concentrer sur la » préparation de l’avenir » des maisons de son entreprise et d’augmenter leur efficacité énergétique, sa première étape a été d’obtenir un score HERS (Home Energy Rating System). « Nous nous sommes dit : « Faisons un test pour voir où nous en sommes », et nous avons vu que nous avions beaucoup de possibilités d’amélioration », dit-il.
À l’époque, l’entreprise se contentait de construire conformément au code et la note HERS qu’elle a reçue, au milieu des années 70, le reflétait. Après avoir travaillé avec un évaluateur HERS ainsi qu’un auditeur énergétique tiers sur des améliorations telles que l’orientation solaire passive, l’isolation par mousse pulvérisée et l’éclairage LED, les maisons de Blue Sky sont maintenant toutes certifiées Energy Star et ont un score HERS moyen inférieur à 50. « HERS est fantastique – il est vraiment difficile d’atteindre un objectif si vous ne pouvez pas tenir vos entrepreneurs responsables », dit Blue.
Aujourd’hui, près d’une maison neuve sur quatre construite aux États-Unis est classée HERS, et les maisons sont produites à la fois par de petits constructeurs personnalisés et de grands constructeurs de production, y compris de grands noms comme Lennar, KB Home et Pulte. Mis au point en 1995, HERS est le premier système d’évaluation de l’efficacité énergétique et est en passe de devenir un système courant. En quantifiant l’empreinte carbone opérationnelle d’une maison, il fournit une métrique essentielle pour aider à faire évoluer les maisons vers une plus grande durabilité.
« Vous n’achèteriez jamais une voiture sans l’avoir essayée ou sans savoir combien de kilomètres par gallon elle consomme, et pourtant nous faisons le plus gros investissement de notre vie sans l’un ou l’autre – c’est un moment d’illumination », déclare Sandra Adomatis, évaluatrice basée à Punta Gorda, en Floride, et auteur de Residential Green Valuation Tools. « Le HERS contribue à faire évoluer le public vers un marché résidentiel à faible émission de carbone. »
Energiser le marché
Bien que l’obtention d’une cote HERS soit volontaire, le programme vérifié par une tierce partie s’harmonise parfaitement avec les exigences de plus en plus strictes des codes énergétiques. Quinze États – ceux qui ont adopté le Code international de conservation de l’énergie (IECC) 2015-18 – acceptent les cotes HERS qui répondent aux objectifs de l’indice de classement énergétique (ERI) comme une voie de performance pour la conformité au code, au lieu de l’approche prescriptive traditionnelle. (Certes, il existe une autre voie de performance pour la conformité au code qui est plus rentable que l’HERS, mais les avantages de l’HERS comprennent une documentation conviviale pour le consommateur qui peut servir d’outil de marketing utile).
Atteindre un certain score HERS est également une condition préalable à Energy Star for Homes, donc HERS est un moyen de tester les eaux avant de plonger dans Energy Star, Zero Energy Ready, LEED, Passive House, ou d’autres programmes de construction verte. Le système d’évaluation couvre maintenant les immeubles multifamiliaux de faible et de grande hauteur, et l’organisme à but non lucratif Residential Energy Services Network (RESNET) a publié une évaluation complémentaire de l’efficacité de l’eau, HERS H20. HERS présente également un grand potentiel pour la notation des maisons existantes, ce que le Home Energy Score du ministère de l’Énergie aborde, mais de manière moins robuste.
Il est intéressant de noter que HERS n’était pas un effort mené par l’industrie du bâtiment. Au lieu de cela, c’est l’industrie financière – un groupe de banquiers hypothécaires qui se sont réunis au début des années 1980 – qui voulait être en mesure de déterminer les économies de factures d’électricité des maisons à haut rendement énergétique dans les calculs de prêts hypothécaires. Finalement, RESNET a mis en place un système d’évaluation, qui repose sur des évaluateurs HERS certifiés pour vérifier de manière indépendante les performances. En fait, un évaluateur HERS agit comme un expert en efficacité énergétique. « La première étape consiste à rechercher un évaluateur HERS qualifié et à l’utiliser comme consultant pour vous aider dans le processus », explique Steve Tapio, chef de projet et chef d’équipe en science du bâtiment chez New Tradition Homes dans l’État de Washington, qui s’est classé 149e sur la dernière liste des 100 meilleurs constructeurs. « Pour ceux qui débutent, cela peut être très décourageant. Mais les évaluateurs HERS vous diront ce qui vous permettra d’en avoir le plus pour votre argent. »
La note HERS d’une maison indique comment elle se compare à la maison de référence, une maison construite selon le code de 2006, de même taille, de même forme et de même zone climatique, qui est notée à 100. Plus la note est basse, mieux c’est. Une maison avec une note HERS de 110 est 10 % plus inefficace que la maison de référence, et une maison avec une note HERS de 30 est 70 % plus efficace. (Une maison nette zéro aurait un score HERS de 0.) Comme la maison de référence reflète le code de 2006, une maison construite pour être conforme au code aujourd’hui devrait automatiquement obtenir un score d’environ 70. Selon RESNET, le score HERS moyen des maisons dans le pays est de 61. Mais en Arizona, où 63 % des maisons nouvellement construites sont évaluées par le HERS, le score moyen est de 59 – ce qui indique que la concurrence entre les constructeurs et la possibilité de » comparer des pommes avec des pommes » stimulent l’efficacité énergétique sur ce marché.
L’examen supplémentaire d’un évaluateur HERS fournit aux maisons un niveau supplémentaire d’assurance qualité. » Les constructeurs qui évaluent 15 000 maisons par an ont fait le calcul et voient que c’est un avantage « , explique Ryan Meres, directeur du programme HERS chez RESNET depuis 2017. « C’est une paire d’yeux supplémentaire qui recherche tout problème potentiel lié à l’énergie, et cela peut permettre au constructeur d’économiser sur les rappels, qui coûtent beaucoup de temps et d’argent. » Les évaluateurs utilisent un logiciel accrédité pour modéliser la performance énergétique de la maison avant sa construction, faire des recommandations de modifications en fonction des objectifs HERS du constructeur, effectuer deux inspections (avant la pose des cloisons et l’inspection finale), et réaliser des tests de détection des fuites sur les conduits (idéalement avant la pose des cloisons) et un test d’infiltrométrie pour toute la maison. L’évaluateur HERS Stephen Mogowski, de Desert Skies Energy, qui travaille avec plus de 200 constructeurs de maisons personnalisées à Phoenix et Scottsdale, en Arizona, dit qu’il voit une sorte de problème avec les conduits ou l’isolation dans environ une maison sur deux qu’il teste.
« Vous ne pouvez pas croire les problèmes dans la construction moderne », dit Mogowski. « Tout peut avoir l’air d’être bien installé, mais si vous ne faites pas preuve de diligence raisonnable, des choses vous échapperont. » Le coût de l’obtention d’une cote HERS varie en fonction du volume de production et d’autres facteurs, mais attendez-vous à payer de 400 $ à 800 $ et plus.
Beyond Curb Appeal
Les constructeurs sont généralement motivés pour obtenir des cotes HERS afin de gagner un avantage ou de se maintenir au niveau de la concurrence. Selon le 2019 Realtors and Sustainability Report, 69 % des agents immobiliers interrogés ont déclaré que la promotion de l’efficacité énergétique dans les listes était très ou assez précieuse, et 59 % ont déclaré que les clients étaient au moins un peu intéressés par la durabilité. Bien que l’intérêt des consommateurs pour les maisons saines et éconergétiques soit en hausse, leur volonté de payer une prime pour celles-ci varie. Du côté positif, un rapport de 2017 de la North Carolina Building Performance Association a trouvé une forte corrélation entre des scores HERS plus bas et un prix de vente et un prix par pied carré plus élevés. En examinant les ventes de 3 900 maisons à haute performance sur une période de deux ans, l’analyse a montré qu’elles se sont vendues avec une prime moyenne de 9,5 % dans trois marchés métropolitains de Caroline du Nord. Mais chaque marché local est différent.
« Dans notre région, nous devons essayer de nous aligner sur les prix de maisons de taille similaire avec des commodités semblables, mais l’efficacité énergétique est un facteur de différenciation clé pour nous », explique Tapio de New Tradition Homes, dont les maisons ont généralement des scores HERS de 50 à 52. « Nous avons constamment conservé une part de marché plus importante que nos concurrents en volume et en dollars. Notre marge n’est pas aussi importante, mais nous la compensons en volume. »
Une note HERS aide effectivement les constructeurs à quantifier leurs améliorations éconergétiques auprès des acheteurs. « N’importe qui peut dire qu’il construit une maison économe en énergie, mais le fait d’avoir une certification par une tierce partie fait une énorme différence », déclare Jason McAllister de McAllister Construction, un constructeur de maisons personnalisées à Amherst, dans l’Ohio, qui travaille actuellement sur un lotissement de 27 maisons en rangée qui seront toutes classées HERS. « L’acheteur sait que vous n’essayez pas seulement de lui souffler de la fumée ».
Un score HERS est facilement compréhensible comme l’équivalent d’un classement en miles par gallon pour une maison. Et le certificat HERS énonce les économies d’énergie prévues par an, de sorte que les acheteurs peuvent mieux comprendre le coût total de l’accession à la propriété. Les acheteurs peuvent également bénéficier de prêts hypothécaires spéciaux qui créditent les économies d’énergie dans le prêt lui-même. « Avec un prêt hypothécaire économe en énergie assorti d’un taux d’intérêt plus faible, les acheteurs peuvent se permettre d’acheter une maison plus chère », explique l’évaluateur Adomatis. « Lorsque vous additionnez les chiffres, y compris la réduction des factures de services publics, il peut en fait vous coûter plus cher d’acheter la maison moins chère que celle qui est économe en énergie. »
Cependant, 40 ans après la première rencontre de ces banquiers hypothécaires, il est juste de dire que le marché du logement a toujours du mal à évaluer HERS et les améliorations de l’efficacité énergétique en général. De nombreux évaluateurs de maisons ne sont pas formés pour le faire, et les banquiers hypothécaires ne sont pas toujours au courant ou prêts à offrir des produits hypothécaires éconergétiques parrainés par le gouvernement, ce qui fait qu’il incombe au constructeur d’éduquer l’acheteur. Pour faciliter une évaluation précise, un évaluateur HERS ou un constructeur bien informé peut remplir l’addendum au rapport d’évaluation de l’Appraisal Institute intitulé Residential Green and Energy Efficient Addendum. RESNET travaille également sur une interface de programmation afin que les annonces immobilières sur le MLS (Multiple Listing Service) puissent automatiquement inclure les scores HERS, ce qui devrait faire beaucoup pour stimuler la sensibilisation générale.
Comment réduire les scores
Il existe de nombreuses façons de réduire la consommation d’énergie d’une maison, de l’ombrage de l’exposition sud à l’ajout de panneaux solaires, mais certaines stratégies sont beaucoup plus rentables que d’autres.
Même dans les climats plus modérés, l’isolation et l’étanchéité à l’air sont importantes pour maintenir des températures constantes et confortables. Une étanchéité à l’air soignée aux bons endroits est le » fruit mûr « , déclare Matt Gingrich, directeur de l’assurance qualité et de la formation chez Energy Diagnostics, qui effectue des évaluations HERS pour les constructeurs de l’Indiana, de l’Illinois et du Michigan. L’isolation vient juste après en termes de priorité.
« Votre ensemble d’isolation est ce qui ajoute du coût et augmente le confort, donc vous voulez vous assurer que l’enveloppe du bâtiment est vraiment bien faite », dit Mogowski de Desert Skies Energy. Il recommande l’utilisation de la mousse isolante pulvérisée, qui se dilate pour créer un ajustement étanche à l’air sans les vides et les écarts qui se produisent avec les battes de fibre de verre, en particulier pour les espaces de grenier avec des conduits. « En été, un grenier non climatisé peut atteindre 130 à 150 degrés dans notre région. En utilisant de la mousse pulvérisée et en déplaçant la barrière thermique sur le pont du toit, tout le gain de chaleur est hors du système de conduits « , dit-il.
Pour ceux qui s’inquiètent du coût, Mogowski fait de l’ingénierie de valeur pour que la valeur R soit plus faible mais reste largement supérieure à l’isolation conventionnelle. Le constructeur sur mesure Tony Fiore de Fiore Construction, qui travaille dans les comtés de Charlotte et Sarasota en Floride, a construit une maison modèle avec un score HERS de -58 en utilisant de la mousse pulvérisée R-30 pour le toit (voir encadré, page opposée). La mousse pulvérisée peut également être déployée de manière sélective pour faire face à des travaux délicats comme l’isolation des solives de rive et de bande.
Une ossature avancée, avec une ossature 2×6 espacée de 24 pouces au centre, réduit la quantité de bois nécessaire et permet à une maison d’avoir plus d’isolation. « Nous sommes en mesure d’ajouter 30 % d’isolation supplémentaire en utilisant une ossature avancée », déclare McAllister, qui a obtenu la certification de constructeur de maisons passives en 2014. Il choisit de construire des maisons dont les scores HERS se situent dans la moyenne des 40 ans, plutôt que d’opter pour la maison passive, afin de réduire au maximum la consommation d’énergie globale sans se ruiner, avec des produits standard et des matériaux achetés localement, dans le but d’atteindre le niveau d’un constructeur de série. » Il s’assure d’isoler complètement tous les linteaux extérieurs pour éviter les ponts thermiques.
Une autre façon d’augmenter la valeur R est de construire des murs à montants décalés, ce qui crée une rupture thermique entre l’extérieur et l’intérieur de l’assemblage mural. « Nous avons constaté que la façon la plus rentable de construire l’enveloppe est de faire des murs 2×6 avec des montants 2×4 décalés à 24 pouces d’intervalle au bord intérieur et extérieur de la plaque, combinés à de l’isolant en cellulose », explique Luis Imery, dont la société basée à Atlanta fait à la fois de la construction de maisons personnalisées et des évaluations HERS (des projets d’autres constructeurs). « Cette technique de construction permet d’augmenter la valeur R du mur de 20 % sans coût supplémentaire – elle vous donne les mêmes performances que l’ajout d’une isolation en mousse rigide. » Le groupe Imery utilise également le système d’étanchéité en aérosol AeroBarrier pour garantir l’étanchéité des maisons. Ses maisons personnalisées, dont les scores HERS se situent généralement autour de 50, comprennent des ventilateurs à récupération d’énergie pour faire circuler l’air frais et des mini-splits avec ou sans conduit pour le chauffage et la climatisation.
« La chose importante à garder à l’esprit est que chaque composant affecte tout dans la maison, de sorte que vous pouvez déplacer les dollars afin de payer les choses », ajoute Imery. « Par exemple, vous pouvez dépenser plus pour l’isolation, mais économiser sur des unités de chauffage et de refroidissement plus petites. La maison finit par coûter à peu près la même chose, mais vous construisez une meilleure maison. »
Nick Blue de Blue Star Homes est d’accord, notant qu’il est « utile pour tout constructeur de savoir où il se situe au départ, et ensuite il peut faire sa propre détermination sur les compromis coûts-avantages. Mais tous les constructeurs devraient savoir à quel point leurs maisons sont efficaces »
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