La pandémie provoque-t-elle un boom ou une bulle du marché immobilier de Las Vegas ? | Nevada Public Radio
Les promoteurs voient des ventes record de maisons à Las Vegas et les prix des maisons ont atteint un sommet historique en juin en raison d’une poussée des reventes.
Certains experts disent que la pandémie de coronavirus en est le cœur, mais cela pourrait aussi simplement être la baisse des taux d’intérêt.
Jonathan Gedde est le PDG de SimpliFi Mortgage. Il a dit que la poussée des ventes est une combinaison de facteurs, mais l’un des plus importants est les taux d’intérêt historiquement bas.
Les taux d’intérêt sont déterminés acheteur par acheteur, a-t-il dit, mais quelqu’un avec un excellent crédit et beaucoup d’argent à mettre dans un acompte pourrait obtenir un taux d’intérêt dans la gamme de 2 pour cent et ceux avec quelques dings sur leur rapport de crédit et un acompte plus petit pourrait obtenir quelque chose dans la gamme de 3 pour cent.
Au delà des taux d’intérêt, l’attrait de vivre dans le sud du Nevada attire les gens ici.
« Nous augmentons en tant que population », a déclaré Gedde. « En 2019, je crois, c’était un peu plus de 10 000 personnes par mois de croissance nette de la population, ce qui est un chiffre énorme. »
Avec ces facteurs, plus les efforts du gouvernement pour maintenir l’argent dans l’économie et les gens dans leurs maisons avec des programmes élargis d’abstention hypothécaire, il ne voit pas de raison pour une baisse des prix des maisons.
« Je ne vois aucune sorte de ralentissement se produire dans le logement », a-t-il dit, « Nous n’allons pas avoir un nombre massif de saisies. »
Le soutien vient de
John Benedict est un avocat et un professeur auxiliaire pour le Lied Center for Real Estate de l’UNLV. Il est d’accord pour dire que la croissance de la population et les bons taux d’intérêt stimulent la demande.
« Je pense que plus de retraités arrivent également en ligne juste par la démographie des baby-boomers », a-t-il dit, « Notre système de soins de santé est devenu de plus en plus fort, il y a donc beaucoup de raisons positives de déménager et de vivre ici. »
Mais il n’est pas d’accord pour dire que Las Vegas pourrait ne pas voir une baisse des prix du logement.
« Je pense que les indicateurs économiques sont mitigés », a déclaré Benedict, soulignant le nombre massif de licenciements que la région a subi, « Je m’attends personnellement à une certaine correction, mais rien de ce que nous avons vu en 2008, 2009, 2010, quand c’était juste une chute libre. »
La Grande Récession est encore présente dans l’esprit de la plupart des Nevadans du Sud. Le krach immobilier a fait perdre leur maison à des milliers de personnes qui ont été saisies et en a forcé des milliers d’autres à vendre à découvert.
Pour autant, ni Benedict ni Gedde ne croient que le marché se dirige vers une bulle immobilière et un effondrement comme la Vallée en a connu lors de la récession.
Pour une chose, Gedde a noté que certaines des options de prêt qui ont mis les gens en difficulté financière ne sont plus disponibles.
« Les taux dont nous parlons aujourd’hui sont sur des prêts hypothécaires à taux fixe de 30 ans qui sont entièrement amortis, assurés par le gouvernement, garantis par le gouvernement », a-t-il dit. « Ce sont les prêts standard pain et beurre qui existent depuis de nombreuses, nombreuses décennies. »
En plus de cela, Benedict a dit que le gouvernement fait plus pour mettre de l’argent dans l’économie cette fois-ci qu’il ne l’a fait lorsque la Grande Récession a frappé.
« Vous avez le Congrès qui n’attend pas pour agir cette fois, permettant le programme d’abstention, mettant beaucoup d’argent en circulation pour en quelque sorte soutenir l’économie et le laisser aller directement au travailleur moyen afin que cette personne puisse faire face à ses obligations », a-t-il dit.
Benedict a dit que le programme d’abstention, en particulier, aide à maintenir l’économie en marche et à garder les gens dans leurs maisons.
Dans le cadre de ce programme, les personnes qui ont été touchées par la pandémie de coronavirus peuvent négocier avec leur prêteur hypothécaire pour reporter les paiements pendant six mois et si elles sont toujours touchées après cette période, elles peuvent demander un autre six mois.
L’obligation hypothécaire ne disparaît pas, mais les propriétaires peuvent plaquer ces paiements sur l’arrière de la période de l’hypothèque.
Une chose qu’un propriétaire ne peut pas faire pendant qu’il est en abstention est de refinancer sa maison, ce que Gedde suggère aux personnes qui le peuvent – faire – avec une mise en garde.
« Il s’agit vraiment de la combinaison de combien vous économisez en corrélation avec la dépense du prêt », a-t-il dit, « Le seuil de rentabilité, c’est-à-dire les économies de paiement mensuel, le coût du prêt divisé par les économies de paiement mensuel vous indique combien de temps il faut pour compenser le refinancement c’est ce qu’ils devraient vraiment regarder. »
Il a dit que les propriétaires devraient avoir le prêt pendant au moins aussi longtemps qu’il faut pour rentabiliser le processus. Gedde a dit que généralement les gens voient un seuil de rentabilité d’environ 12 mois, ce qui le rend valable pour beaucoup de gens.
Nul ne sait combien de temps les taux d’intérêt resteront bas, a-t-il dit, mais ils ne seront pas à 2 pour cent dans 10 ans.
« Timing the market is a little bit of a fool’s errand quand il s’agit à la fois du marché immobilier et du marché des taux d’intérêt. Vous ne serez jamais parfait le jour exact le plus bas sur l’un ou l’autre », a déclaré Gedde.
Il a dit que si vous aimez la maison que vous avez choisie et que vous êtes à l’aise avec le prêteur, alors achetez la maison.
Parce qu’il y a tellement d’incertitude en ce moment, Benedict a dit que les acheteurs de maison devraient parler aux promoteurs de ce qui est connu comme une force majeure, qui est le terme juridique pour un acte de Dieu.
« C’est une demande juste de dire à un constructeur, « Pouvons-nous avoir un accord que si je ne peux pas obtenir de financement ou ne peut pas compléter cette vente ou je perds mon emploi tout en raison d’une force majeure que je suis libéré de ce contrat, »
Il a dit qu’il a vu ce type de langage dans toutes sortes de contrats en raison de la pandémie et de ses effets.