Pourquoi les acheteurs utilisent des hypothèques globales
Les acheteurs, en particulier sur les marchés de l’immobilier commercial, utilisent des hypothèques globales pour un certain nombre de raisons. Les prêteurs gagnent de l’argent en faisant des prêts. Si les chiffres fonctionnent et qu’ils obtiennent suffisamment de garanties, les prêteurs commerciaux créeront des hypothèques globales utilisées dans les investissements immobiliers commerciaux. Peut-être que votre prochain investissement serait mieux servi en utilisant une hypothèque globale.
Vous devez consolider les propriétés pour un refinancement
Un investisseur pourrait posséder plusieurs propriétés financées à différents moments et avec des conditions hypothécaires très différentes. Si les taux sont bas, il pourrait être possible de regrouper les propriétés pour les refinancer avec une hypothèque globale. Ce faisant, les paiements pourraient être inférieurs dans l’ensemble. Cela pourrait également permettre au propriétaire de retirer des liquidités qu’il pourrait utiliser pour d’autres investissements. En particulier si un investisseur détient plusieurs maisons achetées à différents moments à différents taux hypothécaires, cela peut être une option s’il y a une certaine équité. Pour les propriétés détenues depuis un certain temps, cela peut ressembler à ceci:
- Propriété A valeur 165 000 $, solde du prêt 125 000 $ à 6.5%, paiement 847 $/mois
- Propriété B valeur 172 000 $, solde du prêt 122 000 $ à 6,75%, paiement 809 $
- Propriété C valeur 149 000 $, solde du prêt 118 000 $ à 6.0%, paiement 746$
- La valeur totale est de 468 000$, le total dû est de 365 000$, paiements totaux de 2 402$
- L’équité est d’environ 23%, donc un prêt est possible.
- Nouvelle hypothèque globale de 365 000$ au taux actuel de 5.0 % est un paiement de 1 959 $
- 443 $ d’augmentation du flux de trésorerie mensuel
Augmentation du financement des nouvelles acquisitions
Supposons qu’un investisseur veuille développer ou réhabiliter une propriété commerciale. Le montant des liquidités nécessaires pour l’achat et les travaux est supérieur à ce qui peut être emprunté sur cette seule propriété. L’acheteur pourrait fournir d’autres propriétés dans le cadre d’une transaction hypothécaire immobilière globale. Dans de bonnes conditions, l’acheteur pourrait obtenir plus que les fonds nécessaires pour le nouveau projet. Comme vous pouvez le voir dans l’exemple précédent, nous travaillons avec des propriétés détenues depuis un certain temps ou ayant fait l’objet d’acomptes importants. Le nouveau prêt aura besoin de fonds propres importants, surtout si l’on prend des liquidités.
Meilleurs termes de prêt
En incluant d’autres propriétés dans une hypothèque globale, le prêteur est mieux protégé avec une valeur supplémentaire comme garantie. Cela peut fréquemment être utilisé comme un outil pour négocier de meilleurs taux d’intérêt ou d’autres conditions de prêt. Si un paiement moins élevé permet un flux de trésorerie positif grâce aux loyers, cela peut être la solution. Supposons que les dépenses aient augmenté, peut-être les impôts. En utilisant cette approche, l’investisseur pourrait revenir au flux de trésorerie précédent ou s’en approcher avec une hypothèque globale.
Les vendeurs peuvent verrouiller une propriété supplémentaire dans le papier de détention
Si l’on vend une propriété et que l’on demande de prendre en charge une partie du financement, un vendeur peut mieux protéger sa position s’il peut obtenir de l’acheteur qu’il utilise une autre propriété qu’il possède comme garantie supplémentaire pour le prêt. Peut-être qu’un investisseur en maisons locatives unifamiliales avec un portefeuille important essaie de se lancer dans l’investissement en appartements.
Un projet est trouvé, mais le vendeur doit reprendre une partie du financement. Il ne peut le faire que si l’acheteur utilise quelques autres propriétés pour donner au vendeur une sécurité accrue. Comme nous pouvons le voir, il existe des raisons commerciales très solides pour utiliser une hypothèque immobilière globale. Si certains ou tous ces critères sont présents, les acheteurs, les vendeurs et les prêteurs devraient envisager cette alternative.
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