Questions fiscales clés pour les investisseurs immobiliers dans le cadre de la nouvelle législation fiscale
Le projet de loi fiscal final convenu par les confères de la Chambre et du Sénat apporte plusieurs changements importants pour les investisseurs immobiliers. En supposant un contribuable individuel dans les taux marginaux les plus élevés, voici un résumé des principales dispositions.
Les taux d’imposition peuvent baisser pour les investisseurs de la tranche supérieure
Aujourd’hui, le revenu net des loyers est imposé à 39,6 pour cent, plus une taxe de 3,8 pour cent de la Loi sur les soins abordables (ACA) pour les investisseurs passifs. Au total, cela fait 43,4 pour cent pour les investisseurs passifs, 39,6 pour cent pour les investisseurs actifs.
Selon le projet de loi final, les investisseurs bénéficiant de la nouvelle déduction de 20 pour cent, le revenu net des loyers serait effectivement imposé à 29,6 pour cent, plus la taxe ACA de 3,8 pour cent pour les investisseurs passifs. Au total, cela représente 33,4 pour cent pour un investisseur passif et 29,6 pour cent pour un investisseur actif – environ une réduction de 10 points de pourcentage.
De nombreux investisseurs immobiliers devraient être admissibles à la déduction de 20 pour cent. Mais les revenus qui ne remplissent pas les conditions requises – comme les revenus locatifs sur les terrains dans de nombreux cas – seraient imposés au taux marginal supérieur d’impôt sur le revenu de 37 pour cent, plus la taxe de 3,8 pour cent de l’ACA pour les investisseurs passifs, pour un taux d’imposition supérieur, tout compris, de 40,8 pour cent.
Pour bénéficier de la déduction intégrale de 20 pour cent, l’entreprise doit soit verser un montant minimum de salaires – généralement deux fois la déduction souhaitée – soit avoir un investissement minimum dans des biens tangibles et amortissables utilisés dans le commerce ou l’entreprise – comme un bâtiment – mais sans inclure des éléments tels que les terrains ou les biens d’inventaire. Les règles peuvent être mieux comprises à l’aide de plusieurs exemples :
- Supposons qu’un parc de stationnement non amortissable, financé par actions, acheté pour 1 000 $, génère 140 $ de revenu brut avant de payer ses employés 40 $ pour un revenu net de 100 $ – un rendement de 10 pour cent. La déduction de 20 % serait de 20 $ et serait entièrement admissible parce qu’elle ne représente pas plus de 50 % des salaires de 40 $ versés par l’entreprise. Ainsi, seulement 80 $ des 100 $ seraient imposables au taux applicable, quel qu’il soit.
- Si le même investissement était financé par emprunt, bien sûr, il y aurait des frais d’intérêt et le montant du revenu net serait réduit, ainsi qu’une réduction de la déduction de 20 pour cent. Cette déduction plus faible répondrait clairement au critère du salaire dans ce cas.
- Si les mêmes 40 $ étaient payés à des entrepreneurs indépendants, aucun avantage ne serait disponible parce que les paiements aux entrepreneurs indépendants ne comptent pas comme des salaires. Dans ce cas, la totalité des 100 $ de revenu net serait imposable.
- Cependant, si l’entreprise prétendait verser des salaires de 30 $ au propriétaire, le revenu net restant serait de 70 $ et une déduction de 20 % de 14 $ semblerait satisfaire au critère salarial, car elle représente moins de 50 % du total des salaires versés. Le revenu du propriétaire serait la somme de 30 $ de salaire et de 56 $ de revenu d’entreprise qualifié. En fait, il y aurait une déduction de 14 % au lieu d’une déduction de 20 %. Même si aucun salaire n’a été versé, si l’installation n’était pas un parc de stationnement mais une structure de stationnement amortissable entièrement automatisée (sur un terrain loué) achetée à l’origine pour 1 000 $, et qu’elle générait les mêmes 140 $ de revenu brut et 100 $ de revenu net après avoir payé 40 $ à des entrepreneurs indépendants pour entretenir l’installation, la déduction de 20 % serait de 20 $. Elle serait entièrement admissible, n’exposant que 80 $ à l’impôt. Cela est dû au fait que 20 $ n’ont pas dépassé 2,5 pour cent du prix d’achat initial de 1 000 $ (base non ajustée) de la structure – qui, dans ce cas, serait de 25 $.
- En revanche, si l’investissement a été financé par emprunt et a donné lieu à des déductions d’intérêts, le montant du revenu net serait réduit, tout comme la déduction de 20 pour cent. Il semble que la déduction de 2,5 pour cent du prix d’achat ne serait pas réduite, même si le bien a été acheté avec une dette, y compris une dette sans recours. Ainsi, il semblerait qu’il y ait encore plus de marge de manœuvre pour profiter de la déduction de 20 pour cent du revenu net.
- Même si la structure était en cours d’amortissement, la « base » de 1 000 $ sur laquelle l’allocation de 2,5 pour cent est calculée ne serait pas réduite par des déductions d’amortissement (la base est la base « non ajustée » de la propriété) jusqu’à l’expiration de la vie utile de la propriété (par exemple, 39,5 ans) ou 10 ans, selon la période la plus longue. Il faudrait que le bien continue d’être utilisé dans le commerce ou l’entreprise du contribuable.
Comme on peut le voir, un investissement immobilier devrait être très rentable avant que 20 pour cent de son revenu net soit supérieur à 2,5 pour cent de la base de coût initiale non ajustée du bien corporel sous-jacent. La règle des 2,5 % revient à considérer que le rendement « normal » du capital investi est de 12,5 %. En d’autres termes, si 20 % du revenu net est censé correspondre à 2,5 % multiplié par le coût d’origine du bien, le rendement « normal » supposé du coût d’origine du bien semble être de 12,5 %. Notez également que le contribuable est autorisé à utiliser, comme limite, la somme de 2,5 pour cent des actifs et de 25 pour cent des salaires.
Enfin, notez également que pour les investisseurs dont les revenus conjoints sont inférieurs à 315 000 $ ou les déclarants célibataires inférieurs à 157 500 $, les exigences relatives aux salaires ou aux actifs ne s’appliqueraient pas. Cet avantage disparaît toutefois rapidement à mesure que le revenu augmente jusqu’à 415 000 $/207 500 $.
Sur la base des exemples décrits ci-dessous et de la possibilité de « regroupement » tel que décrit dans les règlements de la section 199A, les coûts pour se conformer à ces règles augmenteront probablement au niveau de l’entité et de l’individu pour fournir aux investisseurs les informations nécessaires pour avoir droit à la déduction décrite ci-dessus.
Les FPI sont les grands gagnants de la réforme fiscale
Les exigences en matière de salaire ou d’actifs décrites ci-dessus ne s’appliqueraient pas aux actionnaires recevant une part du revenu locatif immobilier par le biais de sociétés d’investissement immobilier (FPI) en tant que dividendes ordinaires de FPI. En supposant que le REIT réponde aux mêmes exigences de test de revenu et d’actif qu’aujourd’hui, ces dividendes ordinaires bénéficieraient automatiquement d’une réduction de taux de 20 pour cent dans les mains de l’actionnaire. Au total, les dividendes ordinaires des FPI seraient imposés à un taux global de 33,4 %. C’est nettement mieux que le taux d’imposition maximal de 43,4 pour cent sur les dividendes ordinaires des FPI en vertu de la loi actuelle.
En outre, ce traitement semble s’appliquer aux FPI hypothécaires qui regroupent et perçoivent des revenus d’intérêts provenant de prêts hypothécaires immobiliers.
Ainsi, par exemple, une FPI possédant des parcs de stationnement exploités par des entrepreneurs indépendants, et ne versant par conséquent aucun salaire, pourrait transmettre son revenu net aux investisseurs de la FPI, qui auraient droit à une déduction de 20 % du revenu, même si la FPI n’a pas investi dans des biens amortissables et n’a versé aucun salaire.
En outre, une restriction du projet de loi sur l’obtention des avantages pour les entreprises qui fournissent des services dans certains domaines professionnels – comme la santé – ne s’appliquerait pas aux FPI – et ne pourrait donc pas entraîner la disqualification d’une FPI de soins de santé.
Les pertes actives limitées
En vertu d’un ensemble de dispositions dont la portée et la signification sont encore assez floues, les pertes actives seraient soumises à de nouvelles limitations, limitant leur capacité à être utilisées contre les revenus salariaux ou d’honoraires ou les revenus de portefeuille.
Les frais d’intérêt restent déductibles, mais l’amortissement pourrait changer
La plupart des investissements immobiliers sont fortement financés par la dette. Selon la loi actuelle, les intérêts commerciaux sont entièrement déductibles. En vertu du projet de loi final, de nouvelles limites sont imposées aux déductions d’intérêts commerciaux des sociétés et des entreprises pass-through qui ne bénéficient pas d’une exception pour les petits contribuables. Toutefois, les commerces ou entreprises immobilières peuvent choisir de manière irrévocable d’être exemptés de ces règles. En échange, des règles d’amortissement plus restrictives s’appliqueront. En général, les propriétaires doivent utiliser un amortissement linéaire de 30 ans (et non la règle de 27,5 ans autrement applicable) pour les biens immobiliers résidentiels et un amortissement linéaire de 40 ans (et non la règle de 39 ans autrement applicable) pour les biens immobiliers non résidentiels, avec d’autres règles pour des articles spécifiques.
Pour les commerces ou entreprises immobilières qui ne choisissent pas de se soustraire aux limitations des intérêts commerciaux, les règles limiteront généralement les déductions d’intérêts nets à 30 pour cent des bénéfices avant intérêts. Pour les quatre premières années suivant la promulgation (années fiscales après le 31 décembre 2017 et avant le 1er janvier 2022), cette règle sera appliquée en ajoutant également l’amortissement et la dépréciation pour la rendre équivalente à une règle de 30 % de l’EBITDA, et non de 30 % de l’EBIT. Après cette période et à l’avenir, la règle de l’EBIT s’appliquera. Les intérêts non admis seront généralement reportés indéfiniment et pourront être utilisés au cours des années suivantes s’ils satisfont à la norme applicable pour l’année en question. Cependant, il existe une exemption de la limitation pour les contribuables dont les recettes brutes annuelles moyennes pour la période de trois années imposables se terminant par l’année imposable précédente ne dépassent pas 25 millions de dollars.
Les échanges en nature préservés pour les biens immobiliers et le langage de la zone d’opportunité ajouté
L’allocation d’échanges « en nature » exempts d’impôt de biens immobiliers locatifs est préservée en vertu de la section 1031 du code des impôts.
Le TCJA a également promulgué une législation supplémentaire pour les investisseurs qui cherchent à différer et à exclure certains éléments des gains en capital avec l’introduction des zones d’opportunité qualifiées.
Modifications du carried interest
Selon la loi actuelle, les plus-values transmises aux détenteurs de participations aux bénéfices reçues pour la prestation de services (appelées « carried interests ») sont traitées comme toutes les autres plus-values.
Selon le projet de loi final, les carried interests dans certaines activités – générales, private equity, real estate private equity, hedge funds et entreprises similaires – n’obtiendraient le traitement des plus-values que si les actifs générant la plus-value étaient détenus pendant une période de détention de 3 ans, plus longue que la période de détention d’un an de la loi actuelle. Il semble que cette règle s’applique à l’actif générant le gain, qu’il s’agisse d’une participation dans une société de personnes ou des actifs sous-jacents.
Il peut être approprié d’envisager d’éventuelles modifications de la structure ou de l’opération pour maximiser les avantages après impôt en vertu de cette règle.
Voir le tableau ci-dessous pour des détails sur la façon dont le traitement fiscal en vertu de la loi actuelle diffère du rapport de conférence pour plusieurs domaines clés ayant un impact sur l’investissement immobilier.