Servitudes routières : 12 choses que vous devez savoir en 2020
Alors que vous naviguez dans la propriété foncière et l’achat de biens, vous pouvez rencontrer des servitudes routières.
Une servitude est le droit légal d’un non-propriétaire d’utiliser une partie de la terre d’une autre personne dans un but spécifique.
Les servitudes routières entrent souvent en jeu lorsque quelqu’un a besoin d’accéder à sa propriété.
Lorsqu’il n’y a pas de route entre une parcelle de terrain donnée et les routes publiques, il peut devenir incroyablement difficile d’utiliser légalement le terrain que vous avez acheté.
Dans ce blog, nous discuterons de tout ce que vous devez savoir sur les servitudes routières avant d’acheter.
Quels types de servitudes existe-t-il ?
Il existe deux principaux types de servitudes : les servitudes accessoires et les servitudes en gros.
Ces deux types de servitudes peuvent être utilisés pour l’entrée, la sortie, les services publics et le drainage.
Voici les différences fondamentales que vous devez comprendre.
Servitudes accessoires
Ces servitudes sont automatiquement cédées avec le terrain qu’elles bénéficient lorsque celui-ci est vendu ou transféré (sauf indication contraire expresse).
Elles existent pour le bénéfice des terrains adjacents, alors pensez-y comme une servitude d’entrée, de sortie, de services publics ou de drainage qui traverse une parcelle de terrain qui sépare la propriété bénéficiaire d’une route publique.
Donc, si vous avez une parcelle de terrain à laquelle vous n’auriez pas accès sans traverser un terrain contigu, alors toute servitude routière serait probablement une servitude accessoire.
Votre parcelle serait le « domaine dominant » parce qu’elle bénéficie de la servitude.
La parcelle sur laquelle passe la servitude est appelée le « domaine servant. »
Même si le domaine servant est vendu ou transféré, cela ne rompt pas une servitude accessoire (même si cela n’est pas mentionné dans l’acte !).
Les servitudes brutes
Plutôt que de bénéficier à la terre, les servitudes brutes sont destinées à bénéficier à une personne ou à une entreprise.
Par exemple, une servitude brute peut être accordée à une société de services publics par un pays ou un État pour faire passer des lignes de transmission électrique, téléphonique ou Internet.
Ce type de servitude ne profite pas à une propriété, et la société de services publics n’a pas besoin de posséder un terrain à proximité pour l’obtenir.
Les servitudes brutes ne courent pas avec la terre, et ces servitudes sont sur des « domaines servants » parce qu’elles ne sont pas au profit de propriétés particulières.
Cependant, comme pour les servitudes accessoires, la vente du domaine servant ne met pas fin à la servitude brute (même si cela n’est pas mentionné dans l’acte !).
Savez-vous qu’il existe aussi des servitudes négatives ?
La plupart des servitudes qui nous viennent à l’esprit sont des servitudes affirmatives : elles donnent au titulaire de la servitude le droit de faire quelque chose (comme utiliser une propriété pour l’entrée ou la sortie).
Mais il existe aussi des servitudes négatives.
Elles permettent au titulaire de la servitude d’empêcher le propriétaire du domaine servant d’utiliser la propriété d’une manière spécifique (comme construire dans une zone déterminée).
Comment savoir s’il y a des servitudes sur une propriété ?
Parce que les servitudes n’ont pas besoin d’être inscrites dans l’acte pour exister, vous vous demandez peut-être comment savoir s’il y a des servitudes sur un terrain que vous allez acheter.
Dans certains États, les vendeurs sont légalement tenus de divulguer les servitudes sur leur propriété, de sorte que vous devriez avoir une idée de l’existence de servitudes lorsque vous concluez une convention d’achat.
Cependant, si vous achetez une maison appartenant à une banque, alors vous devrez peut-être faire preuve de diligence raisonnable.
Pour le savoir, vous voudriez diviser votre recherche en fonction du type de servitude.
Servitude de service public :
Ce type de servitude donne la permission aux sociétés de services publics d’installer des lignes électriques, une tour de téléphonie cellulaire, etc. sur votre propriété.
Appellez votre société de services publics locale ou allez au bureau des registres fonciers du comté ou à la mairie.
Vous pouvez demander à un commis de vous montrer une carte de l’emplacement des servitudes.
Vous pourriez également obtenir un relevé de la propriété pour montrer l’emplacement de toutes les servitudes de services publics.
Servitude privée:
Les servitudes privées se présentent souvent sous la forme d’un chemin, d’une allée, d’un égout ou d’un accès solaire.
Si votre titre contient des servitudes privées, alors vous devriez obtenir des copies des documents de servitude réels lors de l’achat de la propriété.
Vous pourrez trouver un numéro de référence sur ces documents.
Le greffier du comté peut également vous aider à localiser ces servitudes privées dans les registres publics, afin que vous puissiez obtenir une copie à conserver avec votre acte de propriété.
Servitude par nécessité:
C’est ici que cela peut devenir confus pour les propriétaires fonciers ou les acheteurs potentiels.
Parfois, une servitude légale n’a pas besoin d’être écrite pour exister.
S’il est absolument nécessaire de traverser le terrain de quelqu’un dans un but légitime (comme l’accès à sa maison), alors il peut y avoir une « servitude par nécessité ».
Dans ce cas, vous ne pouvez pas interférer avec les droits légaux de votre voisin.
Si vous remarquez que cela se produit, vous devrez peut-être parler à un avocat pour connaître vos options.
Servitudes prescriptives :
Une servitude prescriptive est semblable à une servitude par nécessité en ce qu’elle permet à quelqu’un d’accéder au terrain d’un autre dans un but particulier (comme accéder à sa maison).
Cependant, elle n’entre généralement en jeu qu’après une période de temps déterminée.
Par exemple, des servitudes routières prescriptives peuvent être créées si vous utilisiez une partie de la propriété d’un voisin pour l’accès sans servitude formelle au cours des 20 dernières années.
Ceci permet essentiellement au titulaire de la servitude de posséder de manière préjudiciable une partie du lot servant à une fin spécifique.
Différents États ont des règles et des règlements différents.
La meilleure chose que vous puissiez faire est de rechercher « servitudes » dans l’index des lois de votre État afin de comprendre les décisions des tribunaux sur les servitudes prescriptives.
Comme vous pouvez le voir, il existe un certain nombre de servitudes différentes qui peuvent exister sur votre propriété et toutes ne seront pas facilement consultables dans les dossiers publics.
Pour être absolument certain que vous avez trouvé toutes les servitudes sur votre propriété, votre meilleur pari est de faire faire une recherche de titres.
Que puis-je faire si je n’aime pas les gens sur ma propriété ?
Les propriétaires ne peuvent pas interférer avec l’objectif d’une servitude légale.
Par exemple, si une compagnie d’électricité avec une servitude de service public a tendu des fils à travers son droit de passage, vous n’êtes pas légalement autorisé à les enlever ou à bloquer leur chemin.
Interférer avec une servitude peut vous rendre responsable des dommages et vous exposer à une action en justice.
Si vous avez l’impression que quelqu’un pénètre illégalement sur votre propriété ou que vous avez de bonnes raisons de contester la servitude, alors vous devriez parler à un avocat local expérimenté en droit immobilier.
Il peut vous offrir des conseils sur la meilleure façon de procéder (surtout s’il n’y a rien par écrit).
Pourquoi les servitudes routières existent-elles ?
Les servitudes routières existent aux fins d’entrée et de sortie – le droit d’entrer et de sortir d’une propriété.
Ce besoin survient lorsqu’une parcelle de terrain ne jouxte pas une route publique, appartenant au gouvernement.
Si vous achetez un terrain qui est lui-même « enclavé », alors vous aurez besoin d’une servitude routière pour accéder à la route publique pour entrer et sortir de votre propriété.
Les acheteurs de maisons et de terrains devraient conditionner l’achat de la propriété à l’existence d’une entrée et d’une sortie sur une route publique.
Si vous n’avez pas cela, alors vous ne pourriez pas utiliser le terrain ou la maison que vous avez achetés.
Vous pouvez vous assurer que vous l’aurez en obtenant un arpentage avant de conclure l’achat de la propriété.
Pour avoir un accès sans servitude, au moins une limite de la propriété doit coïncider exactement sans écart ni déviation avec le bord d’une route.
C’est ce qu’on appelle la ligne d’emprise.
Si ces lignes ne coïncident pas, alors vous (en tant qu’acheteur) devez être certain que la propriété en question a une servitude qui donne à l’acheteur le droit légal de traverser toute propriété se trouvant entre sa propriété et la route publique.
Si vous prévoyez de vivre sur la propriété, alors vous devriez également inclure le droit aux lignes et aux tuyaux de services publics en plus de la servitude de route.
Sans cela, non seulement le terrain est difficile à vivre, mais il perd beaucoup de valeur.
Vous auriez probablement du mal à vendre la propriété si jamais vous aviez ce désir.
Comment crée-t-on une servitude ?
Les servitudes sont généralement créées dans des documents (bien qu’elles n’aient pas à l’être).
Les servitudes peuvent être créées dans des actes, des conventions de servitude, des déclarations de lotissement et des déclarations de condominium.
Tous ces documents sont enregistrés dans les registres fonciers tout comme les actes ou les hypothèques.
Si vous souhaitez créer une servitude, la meilleure pratique consiste à créer une servitude dans une convention ou une déclaration (plutôt que dans un acte), car cela vous aidera à régler toutes les questions relatives aux servitudes.
Après avoir rédigé le document, faites-le authentifier par un notaire public en présence de deux témoins.
Quelle est la différence entre un chemin privé et une servitude ?
Une servitude routière donne à quelqu’un le droit de passer sur la propriété de quelqu’un d’autre pour accéder à la sienne.
Toutes les servitudes ne sont pas des servitudes routières.
Par exemple, certaines servitudes accessoires sont utilisées par les sociétés de services publics pour placer des tours cellulaires sur les terres des gens.
En bref, bien que toutes les routes privées soient aussi des servitudes, toutes les servitudes ne sont pas des routes privées.
Les routes privées fournissent un accès de la même manière qu’une servitude routière le ferait, et ce n’est que lorsque certains cas de tribunaux d’État ont commencé à essayer de définir la signification de « route privée » que la confusion est apparue.
La façon dont une route privée est définie variera d’une juridiction à l’autre.
Cependant, les chemins privés de sable de servitude de route sont similaires en ce qu’une municipalité n’a pas le droit d’utiliser ou de réglementer l’un ou l’autre sans le consentement du propriétaire foncier ou l’imposition d’une loi.
Qui est responsable de l’entretien d’une servitude de route ?
Les lois régissant les servitudes peuvent être compliquées.
Cependant, les lois sont assez claires quant à la personne responsable de l’entretien d’une servitude une fois qu’elle est en place.
La personne ou la partie qui utilise la servitude (également connue sous le nom de titulaire de la servitude) est souvent celle qui a le devoir de l’entretenir.
Bien que les titulaires de la servitude ne soient pas les propriétaires du terrain lui-même, ils doivent l’entretenir au fur et à mesure qu’ils l’utilisent.
Le propriétaire foncier (propriétaire de la servitude) conservera la plupart des droits sur celle-ci.
Alors, qu’est-ce que cela signifie lorsqu’il s’agit d’une servitude de route ?
Les propriétaires de servitude pourront toujours débroussailler ou paver une route non pavée.
Cependant, ils ne peuvent pas bloquer l’utilisation ou la jouissance du titulaire de la servitude.
Ils n’ont pas non plus le devoir ou l’obligation d’entretenir ou de réparer les améliorations de la servitude.
Ils peuvent le faire s’ils le désirent, mais ils ne sont en aucun cas tenus de le faire.
Comment se dessine une servitude ?
Les servitudes sont accordées à des fins précises à un endroit précis (entrée, sortie, services publics, drainage, etc.).
Une servitude routière est prévue pour l’entrée et la sortie.
Dans la plupart des cas, les conventions de servitude décrivent souvent l’endroit précis où la servitude peut être utilisée sur les domaines servants.
Donc, si vous avez une servitude de route, vous ne pourrez pas traverser la propriété de votre voisin où vous voulez.
Il y aura un endroit précis décrit pour que le titulaire de la servitude ne puisse pas surexercer le pouvoir fourni par la servitude.
Y a-t-il des restrictions sur la façon dont les servitudes de route peuvent être utilisées ?
En général, les servitudes doivent être utilisées à leurs fins originales.
Toutefois, s’il y a un besoin de changements, alors leurs utilisations peuvent être modifiées pour convenir à un développement raisonnable.
Tout cela pour dire que ce n’est pas parce que vous avez accordé une servitude routière (en tant que propriétaire de la servitude) que le titulaire de la servitude peut l’utiliser pour ce qu’il veut.
Par exemple, s’il y avait un événement (concert, festival, etc.) se produisant à proximité, le titulaire de la servitude ne pourrait pas utiliser la route ou l’allée comme aire de stationnement payante pour la propriété (faisant ainsi de l’argent avec).
Cela dit, les titulaires de servitudes devraient pouvoir utiliser et profiter de l’accord dans des limites raisonnables, et une ou deux nuits de personnes se garant sur l’allée pour une fête privée peut ne pas être un problème.
11. Les servitudes peuvent-elles avoir un impact sur des rénovations ou des ajouts ?
Cela peut être une question énorme pour les acheteurs de terrains qui cherchent à acheter une maison ou un terrain avec l’intention de construire.
Dans ce cas, il est particulièrement important de savoir quelles sont les servitudes qui existent sur la propriété afin de ne pas créer des complications juridiques inutiles qui interfèrent avec le droit du titulaire de la servitude d’utiliser et de profiter de ce qui est décrit dans la servitude.
Les servitudes peuvent-elles être résiliées ?
Oui, les servitudes peuvent être résiliées de quelques façons différentes, selon la personne qui le fait.
Voici ce que vous devez savoir.
Par le titulaire de la servitude
Le titulaire de la servitude peut mettre fin à la servitude en exécutant, en livrant et en enregistrant une libération écrite de la servitude, également connue sous le nom d’acte de renonciation, qui transmet la servitude au propriétaire de la servitude.
D’un commun accord
Si le titulaire de la servitude et le propriétaire de la servitude sont tous deux d’accord, ils peuvent alors signer et enregistrer une résiliation de la servitude.
Ce document devrait contenir une libération écrite de la servitude (un acte de renonciation) par le titulaire de la servitude transmettant la servitude au propriétaire de la servitude.
Par la doctrine de la fusion
Si le titulaire de la servitude devient le propriétaire des deux propriétés (sur lesquelles la servitude court), il y a alors une « unité de deux titres »
Les propriétaires n’ont pas besoin d’une servitude sur leur propre propriété, et donc la servitude aura fusionné hors de l’existence.
Pensées finales
Une servitude routière vous donne le droit d’accéder à une partie de la propriété de quelqu’un d’autre pour entrer et sortir de la vôtre.
Elles sont couramment accordées aux propriétaires dont la propriété est enclavée, ce qui signifie qu’ils seraient incapables d’atteindre leur propriété sans une servitude routière.
Les règles relatives aux servitudes varient selon l’État, la municipalité et le type d’utilisation concerné.
Il est donc important de faire des recherches sur la propriété que vous achetez pour comprendre si vous avez besoin de servitudes OU si des servitudes sont actuellement sur votre propriété.
Consultez votre agent immobilier ou un avocat immobilier local expérimenté qui peut vous aider avec ces détails.
Si l’information concernant une servitude de route n’existe pas déjà dans les documents de votre propriété, vous devrez peut-être chercher plus d’informations avec vos registres de comté locaux ou faire faire une recherche de titre.
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