A járvány okozza a Las Vegas-i lakáspiaci boomot vagy buborékot? | Nevada Public Radio
Az ingatlanfejlesztők rekordmennyiségű lakást értékesítenek Las Vegasban, és a lakásárak júniusban minden idők legmagasabb szintjére emelkedtek a viszonteladások megugrása miatt.
Egyes szakértők szerint a koronavírus járvány áll a háttérben, de az is lehet, hogy csak az alacsonyabb kamatlábak miatt.
Jonathan Gedde a SimpliFi Mortgage vezérigazgatója. Azt mondta, hogy az eladások megugrása több tényező kombinációjának köszönhető, de az egyik legfontosabb a történelmileg alacsony kamatlábak.
A kamatlábakat vevőnként határozzák meg, mondta, de valaki, akinek jó a hitele és sok pénzt kell letenni a foglalóba, 2 százalékos kamatlábat kaphat, míg azok, akiknek van néhány horpadás a hiteljelentésében és kisebb a foglalójuk, 3 százalékos kamatlábat kaphatnak.
A kamatlábakon túl a dél-nevadai élet vonzereje is ide vonzza az embereket.
“Növekszik a népességünk” – mondta Gedde – “2019-ben, azt hiszem, valamivel több mint 10 000 fő volt havonta a nettó népességnövekedés, ami hatalmas szám.”
Az említett tényezők, valamint a kormány erőfeszítései, hogy a kibővített jelzáloghitel-elengedési programokkal a gazdaságban és az otthonukban tartsa a pénzt, nem lát okot a lakásárak csökkenésére.
“Nem látok semmiféle visszaesést az ingatlanpiacon” – mondta – “Nem lesz tömeges árverezés.”
Támogatás érkezik
John Benedict ügyvéd és az UNLV Lied Center for Real Estate adjunktusa. Egyetértett azzal, hogy a népességnövekedés és a jó kamatlábak hajtják a keresletet.
“Úgy gondolom, hogy több nyugdíjas is bekapcsolódik, már csak a Baby Boomerek demográfiai adatai miatt is” – mondta – “Az egészségügyi rendszerünk egyre erősebb és erősebb lett, így sok pozitív ok van arra, hogy ide költözzünk és itt éljünk.”
Azzal azonban nem értett egyet, hogy Las Vegasban nem biztos, hogy csökkenni fognak a lakásárak.
“Úgy gondolom, hogy a gazdasági mutatók vegyesek” – mondta Benedict, rámutatva a régióban történt tömeges elbocsátásokra: “Én személy szerint némi korrekcióra számítok, de semmi olyanra, mint amit 2008-ban, 2009-ben és 2010-ben láttunk, amikor az egész egy szabadesés volt.”
A nagy recesszió még mindig ott van a legtöbb dél-nevadai fejében. Az ingatlanpiaci összeomlás miatt emberek ezrei vesztették el otthonukat elárverezés miatt, és további ezrek kényszerültek rövidre eladásra.
Mindamellett sem Benedict, sem Gedde nem hisz abban, hogy a piac egy olyan ingatlanbuborék és összeomlás felé tart, mint amit a völgy a recesszió idején látott.
Egyrészt Gedde megjegyezte, hogy néhány olyan hitellehetőség, ami miatt az emberek pénzügyi bajba kerültek, már nem elérhető.
“A mai kamatlábak a 30 éves fix kamatozású jelzáloghitelekre vonatkoznak, amelyek teljesen törlesztett, államilag biztosított, államilag fedezett hitelek” – mondta – “Ezek a kenyér és vaj standard hitelek, amelyek már sok-sok évtizede léteznek.”
Ezen kívül Benedict szerint a kormány ezúttal többet tesz a gazdaságba való pénzbevitelért, mint a nagy recesszió idején.
“A kongresszus ezúttal nem várt a cselekvéssel, lehetővé tette a forbearance programot, rengeteg pénzt helyezett forgalomba, hogy egyfajta támaszt nyújtson a gazdaságnak, és közvetlenül az átlagmunkásokhoz juttassa el, hogy azok teljesíteni tudják kötelezettségeiket” – mondta.
Benedict szerint különösen a forbearance program segít fenntartani a gazdaságot és az embereket otthonukban tartani.
A program keretében a koronavírus-járvány által érintett emberek tárgyalhatnak jelzáloghitelezőjükkel arról, hogy hat hónapra elhalasszák a törlesztést, és ha ezután az időszak után is érintettek, újabb hat hónapot kérhetnek.
A jelzálogkötelezettség nem szűnik meg, de a lakástulajdonosok ezeket a kifizetéseket a jelzáloghitel-időszak hátuljára ragaszthatják.
Az egyetlen dolog, amit a lakástulajdonos nem tehet meg, amíg elhalasztásban van, az a lakásuk újrafinanszírozása, amit Gedde azt javasolja azoknak, akik megtehetik – egy kikötéssel.
“Ez tényleg arról szól, hogy mennyit takarít meg a hitel költségeihez képest” – mondta: “A megtérülési pont, vagyis a havi törlesztőrészlet-megtakarítás, a hitel költsége osztva a havi törlesztőrészlet-megtakarítással megmondja, mennyi ideig tart, amíg a refinanszírozás megtérül, ez az, amit valóban meg kell nézniük.”
Azt mondta, hogy a lakástulajdonosoknak legalább annyi ideig kell a hitel, ameddig a folyamat megtérül. Gedde szerint általában az emberek körülbelül 12 hónap alatt érik el a megtérülési pontot, ami sokaknak megéri.
Senki sem tudja, meddig maradnak alacsonyak a kamatok, mondta, de 10 év múlva már nem lesznek 2 százalékon.
“A piac időzítése egy kicsit bolondok dolga, amikor az ingatlanpiacról és a kamatpiacról van szó. Soha nem fogod megtalálni a tökéleteset pontosan a legalacsonyabb napon” – mondta Gedde.
Azt mondta, hogy ha tetszik a kiválasztott otthon, és a hitelező is megfelel, akkor vedd meg a házat.
Miatt, hogy most olyan sok a bizonytalanság, Benedict szerint a lakásvásárlóknak beszélniük kell a fejlesztőkkel az úgynevezett vis maiorról, ami a jogi kifejezés a természeti csapásra.
“Jogos kérés, ha azt mondjuk egy építtetőnek: “Megállapodhatunk abban, hogy ha nem kapok finanszírozást, vagy nem tudom befejezni az eladást, vagy elvesztem a munkámat vis maior miatt, akkor mentesülök a szerződés alól?”
Azt mondta, hogy a világjárvány és annak hatásai miatt mindenféle szerződésben látott már ilyen típusú megfogalmazást.