Az ingatlanbefektetők legfontosabb adózási kérdései az új adótörvények értelmében
A képviselőház és a szenátus által elfogadott végleges adótörvénytervezet számos jelentős változást tartalmaz az ingatlanbefektetők számára. Feltételezve, hogy egy magánszemély adófizető a legmagasabb határértékkel rendelkezik, az alábbiakban összefoglaljuk a legfontosabb rendelkezéseket.
A felső adókulcsú befektetők számára csökkenhetnek az adókulcsok
Most a bérleti díjakból származó nettó jövedelem 39,6 százalékkal adózik, plusz a passzív befektetők számára 3,8 százalékos megfizethető ápolási törvény (ACA) szerinti adó. Összességében ez a passzív befektetők esetében 43,4 százalék, az aktív befektetők esetében 39,6 százalék.
A végleges törvényjavaslat szerint az új 20 százalékos levonásra jogosult befektetők bérleti díjakból származó nettó jövedelme ténylegesen 29,6 százalékkal adózna, plusz a passzív befektetők 3,8 százalékos ACA adójával. Összességében ez egy passzív befektető esetében 33,4 százalék, egy aktív befektető esetében pedig 29,6 százalék – körülbelül 10 százalékpontos csökkenés.
Sok ingatlanbefektetőnek jogosultnak kell lennie a 20 százalékos levonásra. De az erre nem jogosult jövedelmek – mint például a földterület bérbeadásából származó jövedelem sok esetben – a 37 százalékos felső határjövedelemadó-kulccsal adóznának, plusz a passzív befektetők 3,8 százalékos ACA adójával, ami 40,8 százalékos felső, teljes adókulcsot jelent.
A teljes 20 százalékos levonásra való jogosultsághoz a vállalkozásnak vagy fizetnie kell egy minimális bérösszeget – általában a kívánt levonás kétszeresét -, vagy rendelkeznie kell egy minimális befektetéssel a kereskedelemben vagy üzleti tevékenységben használt tárgyi, értékcsökkenthető ingatlanba – például épületbe -, de ide nem értve az olyan tételeket, mint a földterület vagy a leltári ingatlan. A szabályokat néhány példával lehet a legjobban megérteni:
- Tegyük fel, hogy egy 1000 dollárért vásárolt, nem értékcsökkenthető, saját tőkéből finanszírozott parkoló 140 dollár bruttó jövedelmet termel, mielőtt 40 dollárt fizetne az alkalmazottainak, ami 100 dollár nettó jövedelem – 10 százalékos hozam. A 20 százalékos levonás 20 dollár lenne, és teljes mértékben elszámolható, mivel nem több, mint a vállalat 40 dolláros bérének 50 százaléka. Így a 100 dollárból csak 80 dollár lenne adóköteles a mindenkori adómértékkel.
- Ha ugyanezt a beruházást hitelből finanszíroznák, természetesen kamatköltségek merülnének fel, és a nettó jövedelem összege csökkenne, a 20 százalékos levonás csökkenésével együtt. Ez a kisebb levonás ebben az esetben egyértelműen megfelelne a bérvizsgálatnak.
- Ha ugyanazt a 40 dollárt független vállalkozóknak fizetnék ki, nem járna semmilyen kedvezmény, mivel a független vállalkozóknak történő kifizetések nem számítanak bérnek. Ebben az esetben a teljes 100 $ nettó jövedelem adóköteles lenne.
- Ha azonban a vállalkozás 30 $ bért fizetne a tulajdonosnak, a fennmaradó nettó jövedelem 70 $ lenne, és a 14 $ 20 százalékos levonása megfelelne a bérvizsgálatnak, mivel ez kevesebb, mint a teljes kifizetett bér 50 százaléka. A tulajdonos jövedelme 30 dollár bér és 56 dollár minősített üzleti jövedelem összege lenne. Valójában 14 százalékos levonás lenne a 20 százalékos levonás helyett. Nem teljesen világos azonban, hogy ez a megközelítés megfelel-e a követelményeknek.
- Még ha nem is fizetnének bért, ha a létesítmény nem parkoló lenne, hanem egy teljesen automatizált, amortizálható parkolóház (bérelt telken), amelyet eredetileg 1000 dollárért vásároltak, és ugyanez 140 dollár bruttó jövedelmet és 100 dollár nettó jövedelmet eredményezne, miután 40 dollárt fizettek a létesítmény karbantartására független vállalkozóknak, a 20 százalékos levonás ugyanúgy 20 dollár lenne. Ez teljes mértékben elszámolható lenne, és csak 80 dollárt tenné ki az adónak. Ez azért van így, mert a 20 dollár nem haladta meg az építmény 1000 dolláros eredeti beszerzési árának (kiigazítatlan alapjának) 2,5 százalékát – ami ebben az esetben 25 dollár lenne.
- Még ha a beruházás adósságfinanszírozású volt, és kamatlevonások merültek fel, a nettó jövedelem összege csökkenne, ahogy a 20 százalékos levonás is. Úgy tűnik, hogy a vételár 2,5 százalékos kedvezménye nem csökkenne, még akkor sem, ha az ingatlant adóssággal vásárolták, beleértve a vissza nem térítendő adósságot is. Így úgy tűnik, még nagyobb mozgástér állna rendelkezésre a nettó jövedelem 20 százalékának levonásához.
- Még ha az építmény értékcsökkenése folyamatban lenne is, az 1000 dolláros “alapot”, amelyre a 2,5 százalékos kedvezményt kiszámítják, nem csökkentenék értékcsökkenési levonások (az alap az ingatlan “kiigazítatlan” alapja) az ingatlan hasznos élettartamának lejártáig (pl. 39,5 év) vagy 10 évig, attól függően, hogy melyik a hosszabb. Az ingatlant továbbra is az adóalany kereskedelmi vagy üzleti tevékenységében kellene használni.
Amint látható, egy ingatlanbefektetésnek nagyon nyereségesnek kellene lennie ahhoz, hogy a nettó jövedelem 20 százaléka meghaladja az alapul szolgáló tárgyi ingatlan eredeti, nem korrigált bekerülési értékének 2,5 százalékát. A 2,5 százalékos szabály egyenértékű azzal, hogy a befektetett tőke “normális” megtérülését 12,5 százaléknak tekintjük. Azaz, ha a nettó jövedelem 20 százaléka megközelíti a 2,5 százalékot, megszorozva az eszköz eredeti bekerülési értékével, akkor az eszköz eredeti bekerülési értékének látszólagos “normális” megtérülése 12,5 százaléknak tűnik. Vegyük észre azt is, hogy az adófizetőnek megengedett, hogy határértékként az eszközök 2,5 százalékának és a bérek 25 százalékának összegét használja.
Végezetül vegyük észre azt is, hogy a 315 000 dollár alatti közös jövedelemmel rendelkező befektetők vagy a 157 500 dollár alatti egyedülálló bejelentők esetében a bér- vagy vagyonkövetelmények nem alkalmazhatók. Ez a kedvezmény azonban gyorsan megszűnik, amint a jövedelem 415 000 dollárra/ 207 500 dollárra emelkedik.
Az alább ismertetett példák és a 199A. szakaszban leírtak szerinti “csoportosítás” lehetősége alapján az e szabályoknak való megfelelés költségei valószínűleg növekedni fognak a szervezetek és az egyének szintjén, hogy a befektetőknek a fent leírt levonásra való jogosultsághoz szükséges információkat megadják.
A REIT-ek az adóreform nagy nyertesei
A fent leírt bér- vagy eszközkövetelmények nem vonatkoznának azokra a részvényesekre, akik ingatlanbefektetési alapokon (REIT) keresztül rendes REIT-osztalékként részesülnek az ingatlanok bérbeadásából származó bevételből. Feltételezve, hogy a REIT megfelel a ma hatályos jövedelem- és vagyonvizsgálati követelményeknek, ezek a rendes osztalékok a részvényes kezében automatikusan 20 százalékos kulcscsökkentésre lennének jogosultak. Összességében a REIT rendes osztalékát 33,4 százalékos teljes adókulccsal adóztatnák. Ez lényegesen kedvezőbb, mint a jelenlegi törvények szerinti 43,4 százalékos maximális adókulcs a rendes REIT-osztalékokra.
Ezenkívül úgy tűnik, hogy ez a bánásmód vonatkozik azokra a jelzálog-REIT-ekre is, amelyek ingatlanjelzálogokból származó kamatjövedelmet gyűjtenek össze és szednek be.
Így például egy olyan REIT, amely független vállalkozók által üzemeltetett parkolókat birtokol, és ennek megfelelően nem fizet bért, átháríthatja nettó jövedelmét a REIT befektetőire, akik jogosultak lennének a jövedelem 20 százalékának levonására, annak ellenére, hogy a REIT nem rendelkezik értékcsökkenthető ingatlanba történő befektetésekkel, és nem fizet bért.
Ezenkívül a törvényjavaslatban szereplő korlátozás, amely a bizonyos szakmai területeken – például az egészségügyben – szolgáltatásokat nyújtó vállalkozások kedvezményeinek megszerzésére vonatkozik, nem vonatkozna a REIT-ekre, és így nem okozhatná az egészségügyi REIT kizárását.
Az aktív veszteségek korlátozása
Az aktív veszteségek egy sor, hatályát és jelentését tekintve még meglehetősen homályos rendelkezés értelmében új korlátozások alá esnének, amelyek korlátoznák a bér- vagy díjjövedelemmel vagy portfóliójövedelemmel szembeni felhasználhatóságukat.
A kamatkiadások továbbra is levonhatók, de az értékcsökkenés változhat
A legtöbb ingatlanbefektetés nagymértékben hitelből finanszírozott. A jelenlegi törvények szerint az üzleti kamatok teljes mértékben levonhatók. A végleges törvényjavaslat szerint új korlátozások vonatkoznak az üzleti kamatok levonására azon társaságok és átmenő vállalkozások esetében, amelyek nem jogosultak a kisadózókra vonatkozó kivételre. Az ingatlanokkal foglalkozó kereskedők vagy vállalkozások azonban visszavonhatatlanul választhatják, hogy mentesülnek e szabályok alól. Cserébe szigorúbb értékcsökkenési szabályokat kell alkalmazni. Általában a tulajdonosoknak 30 éves lineáris értékcsökkenést kell alkalmazniuk (nem az egyébként alkalmazandó 27,5 éves szabályt) a lakóingatlanok esetében és 40 éves lineáris értékcsökkenést (nem az egyébként alkalmazandó 39 éves szabályt) a nem lakóingatlanok esetében, az egyes tételekre vonatkozó egyéb szabályok mellett.
Az üzleti kamatkorlátozások alól nem kivonuló ingatlankereskedők vagy vállalkozások esetében a szabályok általában a nettó kamatlevonást a kamat előtti nyereség 30 százalékára korlátozzák. A hatályba lépést követő első négy évben (2017. december 31. utáni és 2022. január 1. előtti adóévekben) ezt a szabályt az amortizációt és az értékcsökkenést is visszavezetve kell alkalmazni, hogy az a 30 százalékos EBITDA-szabálynak feleljen meg, ne pedig az EBIT 30 százalékának. Ezt az időszakot követően a továbbiakban az EBIT-szabály lesz alkalmazandó. Az elmaradt kamatok általában korlátlan ideig átvihetők, és a későbbi években felhasználhatók, ha megfelelnek az adott évre vonatkozó előírásnak. A korlátozás alól azonban mentességet élveznek azok az adófizetők, akiknek az előző adóévvel végződő három adóévre vonatkozó átlagos éves bruttó bevételei nem haladják meg a 25 millió dollárt.
Megmarad a természetbeni csere az ingatlanok esetében, és a nyelvezet kiegészül a lehetőség-övezetekkel
A bérelt ingatlanok adómentes “természetbeni” cseréjének engedélyezése megmarad az adótörvénykönyv 1031. szakasza alapján.
A TCJA további jogszabályokat is életbe léptetett azon befektetők számára, akik a tőkenyereség bizonyos tételeit elhalasztani és kizárni kívánják a minősített lehetőségövezetek bevezetésével.
Változások az átvitt érdekeltségek tekintetében
A jelenlegi jogszabályok szerint a szolgáltatásnyújtásért kapott nyereségrészesedések (úgynevezett “átvitt érdekeltségek”) birtokosainak átadott tőkenyereséget úgy kell kezelni, mint minden más tőkenyereséget.
A végleges törvénytervezet szerint az egyes tevékenységekben – általános, magántőke-, ingatlan- és magántőke-alapok, fedezeti alapok és hasonló vállalkozások – szerzett nyereségek csak akkor részesülnek tőkenyereség-kezelésben, ha a nyereséget generáló eszközöket 3 évig tartják, ami hosszabb, mint a jelenlegi jogszabályok 1 éves tartási ideje. Úgy tűnik, hogy ez a szabály a nyereséget generáló eszközre vonatkozik, függetlenül attól, hogy az társulati részesedésről vagy a mögöttes eszközökről van szó.
Az e szabály szerinti adózás utáni előnyök maximalizálása érdekében célszerű lehet megfontolni a lehetséges szerkezeti vagy ügyletmódosításokat.
Az alábbi táblázatban részletesen bemutatja, hogy a jelenlegi törvények szerinti adóztatás hogyan tér el a konferenciajelentéstől több, az ingatlanbefektetéseket érintő kulcsfontosságú területen.