Hogyan kerülje el az adófizetést a ház eladásakor, függetlenül attól, hogy tulajdonosa vagy befektetője
FELHATÁROZÁS: A blogbejegyzésben szereplő információk kizárólag oktatási célokra szolgálnak, nem jogi vagy adótanácsadásra. Ha segítségre van szüksége a lakáseladással kapcsolatos adók meghatározásához, kérjük, forduljon hozzáértő adószakértőhöz.
Munkavégzés. Vásárlás. Étkezés. Tankolás. Olyan sok minden után fizet adót, hogy logikus, hogy a legnagyobb vagyontárgya, az otthona eladásakor is szeretne adókedvezményt kapni.
A jó helyre jött, ha azon gondolkodik, hogyan kerülheti el az adófizetést a ház eladásakor. (Andrey_Popov / )
A tőkenyereség az ingatlanoknál, magyarázat
Ha többért adod el a házad, mint amennyiért vetted, akkor nyereséget termelsz. A kormány ezt a nyereséget adóköteles jövedelemnek tekinti, és meg akarja adóztatni téged a tőkenyereség után. Csak arra figyelj, hogy a tőkenyereségadót a bruttó nyereség alapján számítják ki, nem a nettó alapján.
A tapasztalt CPA Robin F. Sansone, a georgiai székhelyű Rhodes, Young, Black & Duncan cégtől elmagyarázza:
“Ha 200 000 dollárért adod el a házadat, és az eladási árból 50 000 dollárt a meglévő jelzálog törlesztésére, további 20 000 dollárt pedig a zárási költségekre fordítasz, akkor csak 130 000 dolláros készpénzt kaphatsz a záráskor. Ön azonban a nyereségét a 200 000 $-os eladási ár alapján számítja ki, NEM a 130 000 $-os készpénzbevétel alapján.”
Az, hogy az IRS hogyan dönt a lakáseladásból származó tőkenyereség megadóztatásáról, azon alapul, hogy a tőkenyereség hosszú vagy rövid távú-e vagy sem. Ez elválasztja az átlagos lakástulajdonost (aki olyan okokból adja el a házat, mint a korszerűsítés, leépítés vagy költözés) a befektetőtől (aki évente több házat vásárol és ad el nyereségért – ami a lakáseladásból származó bevételt rendes jövedelemnek minősíti).
A hosszú távú tőkenyereség adója nem magasabb, mint 15% az átlagos magánszemély számára, és lehet akár 0% vagy akár 20% is, az Ön jövedelmétől függően. Ezek a hosszú távú adókulcsok általában alacsonyabbak, mint a normál jövedelemadó-kulcsok.
A rövid távú tőkenyereségek rendes jövedelemként adóznak, így az adó mértéke az éves jövedelemtől függően változik. Itt van egy gyors bontása a jövedelemadó zárójelben, mint ez a 2020-as írás:
- 35% a 207.350 $ feletti jövedelmeknél (414.700 $ a házaspárok esetében, akik együttesen nyújtják be a kérelmüket)
- 32% a 163.300 $ feletti jövedelmeknél (326.600 $ a házaspárok esetében, akik együttesen nyújtják be a kérelmüket)
- 24% a 85 $ feletti jövedelmeknél,525 dollár (171.050 dollár az együttesen bejelentkező házaspárok esetében)
- 22% a 40.125 dollár (80.250 dollár az együttesen bejelentkező házaspárok esetében)
- 12% a 9.875 dollár feletti jövedelmek esetében (19,750 $ a házaspárok esetében, akik együttesen nyújtják be a bejelentést)
- 10% a 9 875 $ vagy annál alacsonyabb jövedelmű egyedülálló magánszemélyek esetében (19 750 $ a házaspárok esetében, akik együtt nyújtják be a bejelentést)
A lakáseladással kapcsolatos adók csökkentésére vagy elkerülésére rendelkezésre álló lehetőségek attól függnek, hogy Ön egy elsődleges lakóhelyet értékesítő lakástulajdonos (valamint olyan tényezők, mint hogy mióta él ott) vagy egy befektetési célú ingatlant értékesítő befektető.
Hogyan kerülheti el az elsődleges lakóhelyét terhelő adókat
Szerencsére a legtöbb lakáseladó nem fog adózni a lakáseladásból származó nyereség minden egyes dollárja után. Ez azért van, mert az elsődleges lakóhelyet eladók többsége megfelel a tőkenyereségadó-mentességre való jogosultsághoz szükséges irányelveknek.
Az 1997. évi adófizetők könnyítéséről szóló törvénynek köszönhetően a legtöbb otthoneladó jogosult a 121. szakasz szerinti kizárásra, amely mentesíti a lakáseladásból származó nyereséget a tőkenyereségadó alól. A washingtoni Wenatchee-ben működő ingatlanügynök, Perrin Cornell elmagyarázza:
“Lakáseladáskor egy egyedülálló lakástulajdonos 250 000 dollár tőkenyereségadó-mentességet kap, egy házaspár pedig 500 000 dollár mentességet. Ha például egy 100 000 dolláros jelzáloghitellel rendelkező egyedülálló személy elad egy 300 000 dolláros otthont, akkor 200 000 dolláros tőkenyereséget könyvelhet el. A 250 000 dolláros adómentességgel egyáltalán nem lesz adóköteles nyereségük.”
Ez a mentesség azonban nem automatikus. Két teszt – a tulajdonlás és a használat – alapján kell megfelelnie. Az IRS szerint Önnek:
1. Tulajdonában kell lennie a lakásnak, és az eladás időpontját megelőző ötéves időszakból legalább két, nem egymást követő évben elsődleges lakóhelyként kell benne élnie.
CPA Sansone felidéz egy ügyfelet, aki jogosult volt erre a mentességre, annak ellenére, hogy az eladásra kerülő otthon már nem volt az elsődleges lakóhelye:
“Volt egy ügyfelem, aki egyedülálló és Georgiában él. Amíg a gyerekei főiskolára jártak
Georgiában, ő egy floridai házba költözött, de megtartotta a georgiai házat, hogy a gyerekei ott lakjanak, amíg iskolába járnak. Két év után úgy döntött, hogy eladja a georgiai házat. Bár már nem lakott az otthonban, az előző öt évből legalább két évig ott élt. Ezért az eladáskor igénybe vehette a 250 000 dolláros mentességet.”
2. Várjon legalább két évet, mielőtt az elsődleges lakóhely eladása között igénybe venné a mentességet.
Nem kaphatja meg mindig ezt a mentességet csak azért, mert eladja az elsődleges lakóhelyét. Ez a mentesség csak kétévente egyszer vehető igénybe. Ha a jelenlegi eladását megelőző 24 hónapban egy másik ingatlanra igényelte, akkor nem tudja duplán igénybe venni, hogy elkerülje a tőkenyereséget.
És számítson arra, hogy az IRS nem fogja megbocsátani a kétéves minimumot: ” az ügyfél egy év, kilenc hónap és három hétig birtokolta az ingatlanát, így nem kaphatta meg a tőkenyereségadó-mentességet” – emlékszik vissza Cornell.
3. Csökkentse a tőkenyereségét azzal, hogy levonja az otthonán végzett fejlesztések költségét a lakáseladásból származó bevételből.
Hogy a lakásfejlesztés tőkenyereségnek minősüljön, a következő három feltételnek kell megfelelnie:
- Megnöveli jelentősen az ingatlan értékét (pl.pl. új konyhaszekrények beszerelése vagy terasz építése), vagy jelentősen meghosszabbítja az ingatlan hasznos élettartamát (pl. a vízmelegítő vagy a légkondicionáló berendezés cseréje).
- Az ingatlan részévé válik, vagy tartósan az ingatlanhoz van rögzítve, úgy, hogy eltávolítása anyagi kárt okozna az ingatlanban vagy magában a tárgyban.
- Ez egy állandó telepítés/javítás. (Például egy ideiglenes, föld feletti medence, szemben egy állandó, földbe épített medencével.)
CPA Sansone kifejti:
“Ahogy az évek során otthoni javításokat végez, vezessen nyilvántartást. Mi könyvelők szeretjük a táblázatokat, és ez lenne a legegyszerűbb módja annak, hogy nyomon kövessük ezeket a fejlesztéseket, például egy új HVAC rendszert, egy új tetőt, új padlóburkolatot stb.”
“Ezek az elemek az otthon szerves részét képezik, amelyeket általában nem távolítanak el az ingatlanból, amikor eladjuk. Kérem, vegye figyelembe, hogy nem arra gondolok, hogy minden egyes alkalommal nyomon kell követnie, amikor kifesti az otthonát vagy kitakarítja az ablakokat. Ezek a lakástulajdonlás normális kiadásai.”
Gyakorlatilag, ha az otthonában lévő bármely fontosabb elemet kicseréli, és ez növeli az otthona értékét, akkor az tőkejavításnak minősül. Ha azonban az otthon meglévő elemeinek javítását vagy állapotának javítását végzi, az nem minősül tőkejavításnak.
Az olyan elemek tehát, amelyek nem minősülnek tőkejavításnak, például az újrafestés, a feljáró tömítése, a készülékek javítása és így tovább.
MEGJEGYZÉS: Két kivétel van, amelyek miatt Ön egyáltalán nem jogosult erre a tőkenyereségadó-mentességre, még akkor sem, ha megfelel az egyéb feltételeknek. Nem jogosult a tőkenyereségadó-mentességre, ha:
- Az ingatlant 1031-es csere útján szerezte (ezekről bővebben később).
- Az Önre vonatkozik a külföldre költözési adó (amely akkor alkalmazandó, ha lemond az állampolgárságáról és elköltözik az országból).
Hogyan kerülheti el a befektetési ingatlanra kivetett adókat
A befektetőknek, akik nem jogosultak a tőkenyereségadó-mentességre, még mindig vannak lehetőségeik arra, hogy adót takarítsanak meg a befektetési ingatlan eladásakor.
Mivel ezek az adóelkerülő intézkedések meglehetősen összetettek, érdemes igénybe venni egy ingatlanjogász, vagy ingatlanhoz értő adószakértő segítségét, hogy ne essen áldozatul a bürokráciának.
A 1031-es csere használata
A 1031-es csere az egyik leggyakoribb eszköz, amelyet a hozzáértő befektetők használnak, hogy elkerüljék az ingatlanügyleteikre kivetett hatalmas adók végtelen éves körforgását.
“A 1031-es csere, amelyet általában “hasonló természetű cserének” neveznek, lehetővé teszi, hogy az egyik befektetési ingatlant egy másikra cserélje anélkül, hogy a csere időpontjában nyereséget számolna el. Azonban szorosan együtt kell működnie a könyvelőjével, hogy megfelelően strukturálja a cserét az adók elkerülése érdekében” – mondja CPA Sansone.
Nem kell nagy befektető vállalatnak lennie ahhoz, hogy kihasználja a 1031-es csere előnyeit; még az egyéni befektetők is elhalaszthatják az adókat a cserével. De a befektetési ingatlanjainak meg kell felelniük bizonyos követelményeknek. Az IRS 1031 Fact Sheet szerint:
- “Mindkét ingatlant kereskedelmi vagy üzleti célú használatra vagy befektetés céljából kell tartani”. Más szóval, az elsődleges lakóhelye, második otthona vagy nyaralója nem jogosult halasztott adófizetésre a 1031-es, hasonló jellegű csere révén.
- “Mindkét ingatlannak eléggé hasonlónak kell lennie ahhoz, hogy “hasonló jellegűnek” minősüljön. A hasonló jellegű ingatlan azonos természetű, jellegű vagy osztályú ingatlan. A minőség vagy az osztály nem számít. A legtöbb ingatlan hasonló jellegű lesz más ingatlanokhoz.” Ez alapvetően azt jelenti, hogy nem lehet elhalasztani a tőkenyereségre kivetett adót egy ingatlan eladásakor, majd a nyereséget helyette részvénypiaci befektetésre fordítani. Több ingatlant kell vásárolnia, ha a hasonló jellegű csere során elhalasztja az adót.
Az 1031-es csere alkalmazásakor több szabályt is be kell tartania:
- Az eredeti ingatlan eladását követő 45 napon belül legfeljebb három ingatlant kell azonosítania, amelyeket a csere révén megvásárolhat.
- Az eredeti ingatlan eladásának lezárásától számított 180 napon belül le kell zárnia az új ingatlant.
- A csere lebonyolításakor ajánlott minősített közvetítőt (QI) igénybe venni. A QI egy harmadik félként működő cég, amely a 45 és 180 nap közötti időszakban megtartja a pénzt, amíg Ön megszervezi az új ingatlan megvásárlását. A 1031-es csere alkalmazásakor nem tarthatja magánál a pénzt.
Fontos, hogy ne vegyen fel akármilyen QI-t, akivel csak úgy találkozik – jó hírű közvetítőre van szüksége, aki átveszi a pénz kezelését, még erre a rövid időre is.
Az IRS arra figyelmeztet, hogy egyes QI-k vagy csődöt jelentettek, vagy más módon nem tudtak eleget tenni pénzügyi kötelezettségeiknek, így Ön és a pénze jogi és pénzügyi zűrzavarba kerülhet.
És ne várja, hogy az 1031-es csere szabályai a QI gondjai miatt meghajoljanak. Ha nem teljesíti a 45 vagy 180 napos követelményeket, akkor a befektetési ingatlan eladásából származó bevételt azonnal meg kell adóztatni.
Figyeljen a jótékonysági maradványtröszt igénybevételére
Egy másik, kevésbé ismert lehetőség a befektetési ingatlan eladása utáni adófizetés elkerülésére a jótékonysági maradványtröszt (CRT). Ez a lehetőség leginkább olyan nyugdíjasok számára alkalmas, akik hajlandóak a házat kedvenc jótékonysági szervezetüknek, például egy egyháznak vagy egyetemnek adományozni.
A jótékonysági maradványtröszt lényegében lehetővé teszi, hogy egy befektetési ingatlant az Ön által választott jótékonysági szervezetnek adományozzon azáltal, hogy azt egy CRT-be helyezi, amely lehetővé teszi, hogy a jótékonysági szervezet 0%-os adókulccsal értékesítse az ingatlant.
De nem csak az egész házat ajándékozza a jótékonysági szervezetnek.
A CRT számos előnyt kínál, többek között adómegtakarítást. Egy CRT-vel:
- Elkerülheti, hogy a háza eladása után tőkenyereségadót fizessen.
- Jövedelemáramlást generálhat élete végéig – és a megfelelő strukturálással akár gyermekei életéig is.
- A befektetési eszközök diverzifikálása.
- Potenciálisan elkerülheti a magas hagyatéki adókat, (mivel technikailag már nem az Ön hagyatékának része).
- Nagy összegű ajándékot adományozhat kedvenc jótékonysági szervezetének.
A CRT az eladásból származó bevételt egy trösztbe helyezi, amely befekteti a pénzt, és jövedelmet fizet Önnek élete hátralévő részében. A tröszt feltételeit akár úgy is megírhatja, hogy ezt a befektetési jövedelmet az Ön halála után a gyermekeinek fizesse ki.
A jótékonysági jövedelemadó-levonásban is részesül, amely lehetővé teszi, hogy akár 30%-kal csökkentse korrigált bruttó jövedelmét. Ez még több pénzt juttat a pénztárcájába.
Cornell ügynök részletesebben elmagyarázza, hogyan működik:
“Tegyük fel, hogy a háza eladásából származó bevételt az alma materének vagy egy kórháznak szeretné adományozni. A házat felbecsültetné, majd egy adómentes vagyonkezelői alapba helyezné. Az egyetem vagy a kórház ezután eladja az ingatlant, és évente jövedelemként kifizeti Önnek az értékének egy részét, általában az értékbecslés szerinti érték 5%-a körül vagy akár 10%-át.
“Tehát adókedvezményt kap a jótékonysági hozzájárulásért, mondjuk, a ház 200 000 dolláros értékéért, plusz havonta 1500 dollárt kap jövedelemként a trösztből, ami nem rossz üzlet.”
Mihelyt a tröszt összes kedvezményezettje elhalálozott, a trösztben maradt befektetés a jótékonysági szervezethez kerül. Ön tehát ajándékot ad egy jótékonysági szervezetnek, és adókedvezményt kap az ajándékozásból, amelyet a korábbi vagy a jövőbeni évek jövedelemadójával szemben érvényesíthet.
Plusz, a trösztből származó jövedelmet élethosszig vagy bizonyos számú évig (a CRT feltételeitől függően) megkapja. Az egyetlen, aki igazán veszít ezen a megállapodáson, az az adóhivatal.
Tegye a fixer-upper-t az elsődleges lakóhelyévé
A house flipperek általában megvesznek egy házat, felújítják, és 12 hónapon belül eladják. De – akkor a tőkenyereséget kell megfizetned. Ehelyett dönthet úgy, hogy eladja vagy bérbe adja jelenlegi elsődleges lakóhelyét, és legalább két évre beköltözik a befektetési ingatlanába. Ez rengeteg időt ad arra, hogy az építési költségeket és a javítási ütemtervet eloszlassa.
Ez azt is lehetővé teszi, hogy kihasználja a tőkejövedelem adómentességét a házon, amit megfordít, így nem fogja elveszíteni a nyereség nagy részét az IRS-nek.
Egy kicsit (vagy sokat!) vissza az IRS-től
Senki sem bánja, hogy adót fizet, hogy segítsen finanszírozni az országunkat. De amikor az IRS hatalmasat akar harapni a bevételből (a már megadóztatott jövedelemmel vásárolt lakás eladásából), az túlzásnak tűnhet.
De némi okos pénzügyi tervezéssel, adószakértői segítséggel és egy okos ingatlanügynök segítségével mégiscsak eladhatja a házát anélkül, hogy túl sok pénzt adna át Samu bácsinak.