Megosztási kereset Kalifornia
A kaliforniai megosztási kereset akkor történik, amikor az ingatlan egyik társtulajdonosa el akarja adni, de a többi társtulajdonos nem akarja eladni a tulajdonjogát. A partíció megosztást jelent. A szemben álló társtulajdonosoknak a törvény szerint abszolút joguk van arra, hogy az ingatlant felosszák és a “Partition” jogorvoslattal eladják a részüket. Ügyvédeink csúcsminőségű jogi szolgáltatásokat nyújtanak a megosztási kereset megnyeréséhez.
Mi a megosztási kereset?
A megosztási kereset olyan per, amely a tulajdonjog bírósági eladását kényszeríti ki.Legyen szó épületről, otthonról vagy gazdaságról, bármi, ami ingatlanhoz kapcsolódik, Kaliforniában a társtulajdonosi jogokat meg lehet osztani és el lehet adni. A kaliforniai törvényhozás rendelkezik egy írott polgári törvénykönyvi eljárással, amelyet követni kell, ha a tulajdonjog felbomlik vagy megváltozik. az ingatlanok és a hozzájuk fűződő jogok a földdel együtt mennek. Az ingatlantulajdonhoz tartoznak a szolgalmak, a bérleti díjak és a tartozások vagy nyereségek, valamint minden ember alkotta dolog, például berendezési tárgyak és kerítések. A vevő megvásárolja az ingatlant és/vagy a tulajdonjogokat. Ezt “jogkötegnek” is nevezik. A tulajdonjog megosztása bonyolulttá és nehézzé válhat.
Nagyon fontos, hogy amikor úgy dönt, hogy felbontja vagy megvásárolja az ingatlant más társtulajdonosokkal együtt, minden tulajdonos teljes mértékben tisztában legyen azzal, hogy valójában milyen tulajdoni hányaddal/érdekeltséggel rendelkezik. Ugyanilyen fontos annak meghatározása, hogy az ingatlant mire használják haszonra vagy szórakozásra, esetleg mindkettőre. Mi volt az ingatlan célja? A pontos szándék meghatározása (gazdálkodási célú ingatlan) időt és pénzt takarít meg, ha az egyik tulajdonos később a megosztás mellett dönt.
Ki kérheti a megosztást?
A megosztásra vonatkozó eljárás törvényben meghatározott. A kaliforniai polgári perrendtartás 872.210. szakasza kimondja, hogy bárki, aki fel akarja oldani a mással közös tulajdonban lévő tulajdont, törvényes joga van eladni az érdekeltségét, ha kívánja. A partícióra való jogosultságok a következők:
● Örökség, amely általában családtagok, akik ingatlan- és személyi tulajdont örökölnek.
● A házastársak tulajdonában lévő válás/közös ingatlanok.
● Befektetett tulajdonostársak, akiknek külön értékű ingatlan- és személyi tulajdonuk van. Az egyidejű érdekeltségi megosztás az, amikor a tulajdonosoknak törvény alapján joguk van eladni, ha úgy döntenek. Ez egy abszolút tulajdonjog. Ez alól a szabály alól vannak kivételek:
1) írásban/szerződésben lemondtak a megosztás jogáról, vagy
2) közös tulajdon: házaspár tulajdonában van. Ez a megosztás megtörténhet, de a válás után a családjogi bíróságon történik.
Hogyan kerülheti el a megosztási pert a tulajdonjog típusainak megértésével
A megosztási perekhez vezető tulajdonjog típusainak megértése segíthet a per további elkerülésében. Beszéljen kaliforniai ingatlanügyvédeinkkel, hogy megállítsa a megosztási keresetet, mielőtt az megtörténne.
● Közös bérleti jog – Közös bérleti jog csak a felek szándéka alapján jöhet létre, és akkor áll fenn, ha két vagy több személy egyenlő mértékben jogosult egy adott ingatlanrészben osztatlan érdekeltségre, hogy azt használja, élvezze és birtokolja. A közös haszonbérlet túlélési joggal jár. Ez azt jelenti, hogy az egyik közös bérlő halálakor jogai és érdekei a túlélő bérlőre vagy bérlőkre szállnak át anélkül, hogy hagyatéki eljárásra lenne szükség. Ne feledje, hogy az ilyen típusú bérleti jogviszonyok szándékosan jönnek létre, és minden tulajdonos/bérlő számára egyértelműek.
● Közös bérleti jog – A közös bérleti jogot két vagy több személy által birtokolt földterület hozza létre, túlélési jog nélkül. A közös haszonbérlet az örökösökre száll.
● Teljes haszonbérlet- A teljes haszonbérletben csak két személy van tulajdonosként/bérlőként, és házasnak kell lenniük. A megosztás válás következtében következik be.
● Tenancy in Severalty- Tenancy in severalty, amikor az ingatlan egy személy tulajdonában van. Nincs társtulajdonjog a mások érdekeltségén kívül, elválasztva.
California Partition Procedures Defined by Statute
A partition law per a bíróságtól kéri az ingatlan megosztásának vagy értékesítésének kikényszerítését. A felosztásnak három fajtája van:
Személyes felosztás:
Ez akkor történik, amikor a felek összejönnek egy megállapodás jön létre. Úgy döntenek, hogy tulajdonjogukat igazságosan osztják fel különálló, egyedi darabokra, az ingatlan egy részére.
Megosztás értékbecsléssel:
Az ingatlant felbecsülik és eladják. A bevételt igazságosan osztják fel. Ez egy családi ház esetében történne, lévén, hogy nem lehet kettéosztani a házat. Ha az egyik tulajdonos ki akarja vásárolni a másikat, az ingatlan felbecslése után megtehető.
Megosztás ítélet útján:
A határozathozatal a bíróra bízza a döntéseket.
A bírónak meg kell határoznia bizonyos elemeket, mielőtt engedélyezi az ingatlan megosztását.
1) Dönt az egyes felek feltételezett érdekeltségéről az ingatlanban és a megosztás elrendeléséről; és
2) A természetbeni megosztás vagy az ingatlan eladása típusáról. Megosztási kereset peres eljárás közbenső ítélettel (példa az esetjogra):
Summer vs. Superior Court of San Francisco.
Három társtulajdonosnak volt egy befektetési ingatlana San Franciscóban. Az egyikük megosztás iránti kérelmet nyújtott be, és a tárgyaláson a bíró megítélte neki az ingatlan magáneladásának jogát. A kérelmet két másik társtulajdonos megfellebbezte, (a tulajdonosok érdekeltségét nem értékelték, hogy a jövőben meghatározzák). A fellebbviteli bíróság hatályon kívül helyezte az alsóbb fokú bíróság döntését, (elsőfokú bíróság). Miért fontos ez az ügy?
1) Ha ügyvédet bíz meg az üzleti terv elkészítésével és a társulás/egyesület létrehozásában való közreműködéssel, időt és pénzt takaríthat meg. Végső soron egy ügyvéd segítségével az ingatlan társas vállalkozás és társtulajdon felbontása kevesebb teherrel járhat. A fenti per 2016-ban kezdődött és 2018-ban ért véget.
2) A kaliforniai eljárások szerint a polgári törvénykönyv 872.720 (a) eljárásának megfelelően a megosztási végzés meghozatala előtt meg kell állapítani az egyes társtulajdonosok érdekeit.
A Stone & Sallusnál ingyenes konzultációt kínálunk. Ügyvédeink képzettek és nagy tudással rendelkeznek ezeken a területeken: üzleti, ingatlan és hagyatéki jog Kaliforniában. Értjük az ingatlanok felosztását körülvevő helyi és állami törvényeket. Az ügyvédek a Stone & Sallus készek arra, hogy értékeljük és maximalizáljuk tapasztalatainkat a legjobb stratégiát az ingatlan felosztásához és a peres célok eléréséhez.
A legjobb módszer a felosztás elkerülésére
A közvetítés egy nagyszerű eszköz, amely összehozza a tulajdonosokat, hogy megpróbálják megoldani a problémákat anélkül, hogy magas jogi költségek merülnének fel. Mindig az a legjobb, ha megpróbáljuk elérni, ha lehetséges, hogy elkerüljük a stresszt, az időt és a költségeit egy partíció peres. Ha a találkozás nem sikerül konzultáljon egy jogi tapasztalt ügyvéddel, és kapjon útmutatást arról, hogyan lehet megnyerni a felosztási keresetet.