Mi a jelzálog kedvezmény pontok és hogyan működnek?
Mi a jelzálog pontok?
A jelzálog pontok vagy “discountpoints” lehetővé teszik, hogy többet fizessen a zárási költségek cserébe egy alacsonyabb jelzáloghitel kamat. Ez azt jelenti, hogy nagyobb az előzetes díj, de alacsonyabb a havi fizetés a hitel futamideje alatt.
Jellemzően egy jelzálogpont költsége a hitelösszeg 1%-ának felel meg, és ez az egyetlen pont körülbelül 0,25%-kal csökkenti a kamatlábat.
Ha például a hitel összege 300 000 $, és 3%-os jelzálogkamatlábat kínálnak Önnek, akkor egy kedvezménypontot vásárolhat 3000 $-ért, hogy helyette 2,75%-os kamatlábat kapjon.
Ha azt tervezi, hogy hosszú távon megtartja a hitelt, a jelzálogpontok nagyszerű módja annak, hogy pénzt takarítson meg a hitel futamideje alatt.
Ellenőrizze a jelzálogkamatlábakat (Mar 26th, 2021)
Ebben a cikkben (Skip to…)
- Hogyan működnek a jelzálogpontok
- Hogyan befolyásolják a jelzálogpontok a kamatlábat
- A discount points are worth it?
- “Negatív” jelzálogpontok (nulla zárási költség)
- A jelzálogpontok levonhatók az adóból?
- Milyenek a mai jelzálogkamatok?
Hogyan működnek a jelzálogpontok
Ha megnézi a hitelezők aktuális jelzálogkamatait, gyakran három különböző számot lát: kamatláb, THM és “pontok”.”
A pontok – más néven “jelzálogpontok” vagy “kedvezménypontok” – olyan díjak, amelyeket kifejezetten a kamatláb csökkentésére használnak.
Minden egyes diszkontpont a hitelösszeg 1%-ába kerül, és általában körülbelül 0,25%-kal csökkenti a jelzáloghitel kamatát.
Ez azt jelenti, hogy ha egy pontokat tartalmazó árajánlatot nézel, akkor előre kell fizetned, hogy valóban a feltüntetett kamatot kapd.
Tegyük fel például, hogy egy 300 000 dolláros jelzáloghitelt veszel fel. Így nézhet ki a kamatlába jelzálogpontokkal és anélkül:
| jelzálogpontok | Előzetes költség a pontok megvásárlásához | kamatláb | 30 év alatt fizetett teljes kamat |
| 0 | $0 | 3.50% | $185,000 |
| 0.5 | $1,500 | 3.375% | $177,500 |
| 1 | $3,000 | 3.25% | $170,000 |
| 2 | $6,000 | 3.0% | $155,300 |
A feltüntetett kamatlábak csak mintaként szolgálnak. Az Ön saját jelzálogkamata és díjai eltérőek lehetnek. Kérjen egyedi kamatbecslést itt.
A diszkontpontok vásárlásának költségei gyorsan összeadódnak. De ahogy a fenti példában is látható, a hosszú távú megtakarítások jelentősek lehetnek.
Ha azonban csak néhány évig tervez otthon maradni, a jelzálogpontok vásárlásának előzetes költségei könnyen meghaladhatják azt a megtakarítást, amit a kamatláb lefelé történő megvásárlásával ténylegesen “elérhet”. Győződjön meg róla, hogy figyelembe veszi, hogy mennyi ideig tervezi megtartani a hitelét, mielőtt eldönti, hogy fizessen-e a kedvezményes pontokért vagy sem.
Az elszámolási nyilatkozaton a kedvezményes pontokat néha “Kedvezményes díj” vagy “Jelzáloghitel-kamatláb-levásárlás” felirattal jelölik meg.
Ellenőrizze jelzálogkamatlábait (Mar 26th, 2021)
How discountpoints affect your mortgage rate
When discount points are paid, thebank collects a one-time fee at closing in exchange for alower interestrate for the life of the loan.
However, the size of your interest rate reduction will varyby bank.
This is the one of the reasons whyit’s important to shop for your best mortgage rate. A különböző bankok különböző kedvezményeket kínálnak a pontok kifizetéséért cserébe.
Ökölszabályként egy diszkontpont kifizetése 25 bázisponttal (0,25%) csökkenti a jegyzett jelzálogkamatlábat. Két kedvezménypont kifizetése azonban nem mindig csökkenti a kamatlábat 50 bázisponttal (0,50%), ahogyan azt várná.
Három kedvezménypont kifizetése sem feltétlenül csökkenti a kamatlábat 75 bázisponttal (0,75%).
Itt egy példa arra, hogyan működhetnek a diszkontpontok egy 100 000 dolláros jelzáloghitel esetében:
- 3,50% 0 diszkontponttal.Havi fizetése 449 dollár.
- 3,25% 1 diszkontponttal.Havi fizetése 435 dollár. Előzetes költség 1000 $
- 3,00% 2 kedvezményponttal. Havi fizetés $422. Előzetes költség $2,000
A becsült fizetések nem tartalmazzák az ingatlanadót vagy a lakástulajdonosi biztosítást. Csak a jelzálogtőkét és a kamatot tartalmazzák.
Mivel alacsonyabb kamatlábat biztosítanak, a diszkontpontok a hitel futamideje alatt csökkentik a havi jelzáloghitel-fizetéseket. Azonban időre van szüksége ahhoz, hogy az alacsony kamatlábak valódi megtakarítássá váljanak.
A bankok ráadásul ezt a kifizetést “előre fizetett jelzálogkamatnak” tekintik, amely a jogosultak számára adólevonható. Tehát egyes jelzáloghitelesek számára további adóelőnyt jelent a pontok vásárlása.
Az adókedvezményért azonban nem azért fizetsz a kedvezményes pontokért, hogy megkapd az adókedvezményt. Azért fizet, hogy megkapja a jelzáloghitel-kamatlábat.
A jelzáloghitel-kedvezménypontok megéri?
A fenti példában a jelzálogot igénylő minden jelzálogpontokra költött 1000 dollár után havonta 14 dollárt takarít meg. Ahhoz, hogy a pontok teljes 1000 dolláros költségét visszakapja, a lakásvásárlónak 71 rendszeres havi kifizetést kellene teljesítenie. Ez majdnem hat évbe telne.
A lakásfinanszírozási szakértők “megtérülési pontnak” nevezik azt az időt, amely alatt az előzetes költségek megtérülnek.
Minden jelzáloghitelnek megvan a saját megtérülési pontja a pontvásárláshoz.
Ha azt tervezi, hogy a megtérülési ponton túl is az otthonában marad, és – ez a legfontosabb! – ha nem gondolja, hogy refinanszírozza a törlesztési pont elérése előtt, a pontok kifizetése jó ötlet lehet.
Mennél tovább marad otthonában a törlesztési ponton túl, annál többet fog megtakarítani, mert a kamatcsökkentés továbbra is havi megtakarítást eredményez, amíg a hitel fennáll.
A lakás eladása vagy a jelzáloghitel refinanszírozása a megtérülési pont előtt pénzkidobássá teheti a kedvezményes pontokat. Ebben az esetben jobban jár, ha a pénzt az előlegre fordítja, hogy növelje a saját tőkéjét.
A Freddie Mac szerint a tipikus 30 éves fix kamatozású jelzáloghitel 0,5 és 0,7 közötti diszkontpontot tartalmaz.
A szabályozható kamatozású jelzáloghitelek általában kevesebb pontot tartalmaznak, mivel az ARM lakásvásárlók hamarabb kívánnak eladni vagy refinanszírozni. A pontok csak akkor térülnek meg, ha a hitelt elég hosszú ideig tartja meg ahhoz, hogy a kamatlábcsökkentésből származó megtakarítást realizálja.
Hogyan befolyásolják a jelzálogpontok a THM-et
A bankok néha a “THM” néven ismert jelzáloghitel-vásárlási eszközt használják arra, hogy a kedvezményes pontokkal rendelkező hitelek vonzóbbnak tűnjenek, mint amilyenek valójában.
Az APR, ami az AnnualPercentage Rate rövidítése, egy olyan számítás, amelynek célja, hogy megmutassa a jelzáloghitel tartásának hosszú távú költségeit; és a pontok kifizetése csökkenti a hosszú távú költségeket alacsonyabb jelzálogkamatláb formájában.
Az APR azonban azt is feltételezi, hogy Ön 30 évig fogja tartani a hitelét. Nagyon gyakran nem így lesz, ami semmissé teszi a THM matematikáját.
Ezért fontos megjegyezni, hogy a THM nem a jelzáloghitel kamatlába. Az Ön jelzálogkamata az Ön jelzálogkamata.
A hitelkalkulációk összehasonlítása a “legalacsonyabb THM” módszerrel ritkán jó terv. Ez felhasználja a kedvezménypontokat Ön ellen.
Ha nem világos, hogy mennyit fog fizetni a hitelfelvételért, kérje meg a hitelügyintézőjét, hogy mutassa meg Önnek a hitelkalkulációt vagy a hitelezési nyilatkozatot.
“Negatív” kedvezménypontok (zéró zárási költségű hitelek)
A kedvezménypontok másik hasznos aspektusa, hogy a hitelezők néha fordítva kínálják őket.
Ahelyett, hogy kedvezményes pontokat fizetne annak érdekében, hogy alacsonyabb jelzálogkamatlábakhoz jusson, pontokat kaphat a hitelezőjétől, és a készpénzt a lakáshitelhez kapcsolódó zárási költségek és díjak kifizetésére használhatja.
A fordított pontok szakkifejezése a “visszatérítés.”
A jelzáloghitel igénylők általában legfeljebb 5 pontot kaphatnak visszatérítésként. Minél magasabb azonban a visszatérítés, annál magasabb a jelzálogkamatláb.
Itt egy példa arra, hogyan működhetnek a visszatérítési pontok egy 100 000 dolláros jelzáloghitel esetében 30 éves futamidővel:
- 3,50% 0 kedvezménypontokkal.Havi 449
- 3,75% 1 “negatív” kedvezményponttal. Havi fizetés $463. $1,000 hitel a hitelköltségekre
- 4.00% 2 “negatív” kedvezményponttal. Havi fizetés $477. $2,000 hitel a hitelköltségekbe
A becsült fizetések nem tartalmazzák az ingatlanadót és a lakástulajdonosi biztosítást. Csak a jelzálogtőkét és a kamatot tartalmazzák.
A lakástulajdonosok a visszatérítéseket felhasználhatják a hitelük zárási költségeinek egy részének vagy egészének kifizetésére. Ha a kedvezményt az összes zárási költség kifizetésére használja, akkor azt zéró zárási költségű jelzáloghitelnek nevezik.
A zéró zárási költségű jelzáloghitelek csökkentik a záráskor szükséges készpénz mennyiségét. A hitelezői visszatérítések fedezhetik a bankköltségeket, mint például a kezdeményezési díjakat, valamint a harmadik felek által felszámított zárási költségeket.
Az alacsony vagy le nem fizetett jelzáloghitelt használó vásárlók vonzónak találhatják ezt a lehetőséget – különösen akkor, ha aggódnak amiatt, hogy vészhelyzetekre vagy más életeseményekre pénzt tartanak megtakarításban.
Amikor nulla zárási költségű refinanszírozást végez, a lehető leglikvidebb maradhat, mivel az összes készpénze a bankban van.
A visszatérítések is jók lehetnek az újrafinanszírozáshoz.
A visszatérítések felhasználásával a hitel teljes lezárási költségei “elengedhetők”, lehetővé téve a lakástulajdonos számára az újrafinanszírozást anélkül, hogy növelné a jelzáloghitel összegét.
Amikor a jelzálogkamatok csökkennek, a zéró lezárási költségű jelzáloghitelek kiváló lehetőséget nyújtanak a kamatláb csökkentésére anélkül, hogy újra és újra díjakat kellene fizetnie. Lehetséges, hogy egy év alatt háromszor vagy többször is refinanszírozhat, és soha nem fizet díjakat a banknak.
A jelzálogpontok levonhatók az adóból?
A kedvezménypontok levonhatók az adóból, attól függően, hogy Ön milyen levonásokat érvényesít a szövetségi adóbevallásában.
Az akciós pontok vagy bármely más jogosult jelzáloghitel-kamatfizetés leírásához a 1040-es nyomtatvány “A” táblázata alapján tételesen fel kell tüntetnie a levonásokat.
Ha a szokásos levonást veszi igénybe, nem tudja levonásba helyezni a jelzálogkamatot vagy a jelzálogpontokat.
A lakásvásárlási jelzáloghitelre fizetett kedvezményes pontok 100%-ban levonhatók abban az évben, amelyben kifizetésre kerültek. A lakáscélú refinanszírozási jelzáloghitelre fizetett kedvezményes pontok nem.
A refinanszírozási hitelre fizetett pontok adólevonása a hitel futamideje alatt oszlik meg. A 30 éves futamidejű jelzáloghitelre pontokat fizető lakástulajdonos évente a kifizetett pontok 1/30-át igényelheti levonásként.
A bejelentés előtt mindig konzultáljon szakemberrel. Ez a weboldal nem ad adótanácsot. Tudassa adószakértőjével, ha szeretné leírni a jelzáloghitelek kamatfizetéseit és a diszkontpontokat.
Milyenek a mai jelzáloghitel-kamatlábak?
A mai jelzáloghitel-kamatlábak történelmi mélyponton vannak. A jelzálogpontok lehetővé teszik a hitelfelvevők számára, hogy még tovább csökkentsék kamatlábukat, ami hatalmas megtakarításokat eredményezhet.
A jelzálogpontok azonban nem mindig érik meg. És ha úgy dönt, hogy nem fizet értük, akkor is valószínű, hogy a mai rendkívül alacsony kamatkörnyezetben még mindig jó üzletet köthet.
Ellenőrizze az új kamatlábat (2021. március 26.)