Mi a megfizethető lakhatás? Mik a kormányzat intézkedései ennek előmozdítására?
Mi a megfizethető lakhatás?
A megfizethető lakhatás olyan lakóegységeket jelent, amelyek megfizethetők a háztartások átlagjövedelme alatti jövedelemmel rendelkezők számára. Indiában a megfizethető lakhatást az alacsony jövedelműek, a közepes jövedelműek és a gazdaságilag gyengébb rétegek számára biztosítják, akik jelentősen alacsony jövedelemmel rendelkeznek (városi területeken).
A megfizethető lakhatás kulcskérdés a fejlődő országokban, mint India, ahol a lakosság többsége nem tud házat vásárolni a magas piaci ár miatt.
A megfizethető lakhatás a vidéki és a városi lakásszektorban különbözőképpen kialakított politikákat igényel, mivel a városi területeken a föld a fő korlátozó tényező.
A megfizethető lakhatás előmozdításának szükségessége Indiában
Mivel országunk gazdasági átalakuláson megy keresztül, amelyet a jobb lakhatási lehetőségek iránti igény jellemez, egyre nagyobb a szakadék a lakások iránti kereslet és a rendelkezésre állás között. Mind a városi, mind a vidéki területeken hiányoznak a megfelelő lakhatási lehetőségek.
A városi lakáshiány becslésével foglalkozó technikai csoport jelentése (2012) szerint mind a városi, mind a vidéki területeken óriási a szakadék a városi lakások iránti kereslet és a kínálat között.
A technikai csoport jelentése szerint a teljes indiai lakáshiány 96 százalékát két alacsony jövedelmi kategória – a gazdaságilag gyengébb rétegek (EWS) és az alacsony jövedelműek csoportja (LIG) – teszi ki.
A lakások iránti igény és az urbanizáció növekvő tendenciája miatt a városi területeken bővíteni kell a lakhatási lehetőségeket. Az urbanizáció jelenlegi előrehaladásával 2030-ra az ország lakosságának mintegy 40%-a várhatóan városi területeken fog élni.
A megfizethető lakhatási igények becslésével összefüggésben a lakáshiányt úgy számítják ki (a Tervbizottság módszertana), hogy hozzáadják:
(a) a háztartások lakásállományt meghaladó számát,
(b) az elfogadhatatlan lakásokban lakó háztartások számát
(c) a túlzsúfoltság és zsúfoltsági tényező miatt elfogadhatatlan fizikai és szociális körülmények között élők számát és
(d) a lakástalan háztartásokat.
Ez tehát azt jelenti, hogy az új lakásigény becslésekor (a lakások) elavultsága, a zsúfoltsági tényező és a hajléktalansági tényező is jelen van.
A megfizethető lakhatás érdekében tett kezdeményezések
A kormányzat felismerve a szegény rétegek lakhatásának biztosítását, az elmúlt tizenöt évben egy sor intézkedést kezdeményezett. Kezdetben a 2007-es Nemzeti Városi Lakás- és Lakóhelypolitika (National Urban Housing and Habitat Policy, NUHHP) a mindenki számára megfizethető lakhatást tűzte ki célul.
Később a kormány 2022-t tűzte ki célévként e célkitűzés megvalósítására, a lakhatás előmozdítására irányuló konkrét kezdeményezésekkel. A kormány a Pradhan Mantri Awas Yojana két komponensét – a PMAY (városi) és a PMAY (vidéki) programot – indította el annak érdekében, hogy 2022-re mindenki számára elérhető legyen a lakhatás.
PMAY (városi): megfizethető lakhatás a városi szegények számára
A városi szegények számára a kormány célja 2022. március 31-ig 20 millió ház építése a 2015 júniusában indított Pradhan Mantri Awas Yojana-Urban keretében.
A program pénzügyi támogatást nyújt az államoknak/uniós területeknek három meghatározott jövedelmi kategória lakhatási igényeinek támogatására:
A Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztérium adatai szerint 2019 januárjában közel 69 millió lakást hagytak jóvá, míg13.59 lakházat fejeztek be.
PMAY (Rural) – megfizethető lakások a vidéki szegények számára
A PMAY – Gramin programot 2016-ban indították el, hogy megfizethető lakásokat építsenek vidéki területeken, és 2022-ig (meghosszabbított határidővel) fejezzék be. A 2019. január végéig közel 1,25 millió házat építettek a program keretében.
2019 februárjában a kabinet a PMAY-G célját 1,95 millió házra módosította a PMAY-G II. fázis keretében 2022-ig.
A megfizethető lakások építése a két program keretében jól halad, és a kormány közel 1 millió házat épített.53 crore houses under the two programmes as on end of January 2019.
Government measures to support affordable housing
There are several government initiatives some of them working for helping poor people to build new houses. A támogató intézkedések közül sokat az elmúlt költségvetésekben indítottak el. A 2017-18-as uniós költségvetésben a kormány:
- Infrastrukturális státuszt biztosított a megfizethető lakásoknak- Az infrastrukturális státusz segíteni fogja a megfizethető lakások fejlesztőit abban, hogy különböző csatornákon, például külső kereskedelmi hitelekből (ECB), külföldi kockázati tőkebefektetőkből (FVCI) és külföldi portfólióbefektetőkből (FPI) származó forrásokat vehessenek igénybe.
- Megnövelte a projekt befejezésének idejét a megfizethető lakások fejlesztői számára a korábbi három évről öt évre;
- Egy év időt biztosított a fejlesztők számára, hogy adót fizessenek a befejezett, de el nem adott egységek fiktív bérleti díja után;
- A megfizethető lakások hosszú távú tőkenyereségének időtartamát háromról két évre csökkentette;
- A megfizethető lakások minősítési kritériumait az eladható területről a szőnyegterületre változtatta;
- A Nemzeti Lakásügyi Bank (NHB) refinanszírozási lehetőségének kiterjesztése a megfizethető lakások szegmensére vonatkozó egyedi hitelekre.
A fejlesztők ösztönzése a megfizethető lakások ágazatában
A fejlesztők számára számos ösztönzőt, köztük támogatásokat, adókedvezményeket és ami a legfontosabb, intézményi finanszírozást biztosítottak.
A kormány létrehozta a Nemzeti Lakásügyi Bankban a megfizethető lakások alapját (AHF). A célzott alapot a kiemelt ágazati hitelezési hiányból és az indiai kormány által engedélyezett, teljes mértékben kiszolgált kötvényekből fogják finanszírozni.
A 2019-es költségvetésben a kormány számos támogató intézkedést hozott a lakásszektor számára, beleértve a második saját használatú ház fiktív bérleti díjára vonatkozó jövedelemadó-mentességet és a bérleti díj TDS-küszöbének 2,40,000 rúpiára történő emelését..
GST-kulcsok csökkentése a megfizethető lakásokra
A GST-tanács csökkentette a megfizethető lakásokra vonatkozó adókulcsokat, a kulcsot 8%-ról mindössze 1%-ra csökkentette.
A Tanács emellett 45 millió rúpiára emelte a megfizethető lakások felső határértékét. Ez azt jelenti, hogy a 45 millió rúpia alatti házakat 1%-os GST-kulccsal fogják elcserélni.
Új szőnyegfelület-határ:
A megfizethető házak szőnyegfelülete a nem nagyvárosokban 90 négyzetméter, a nagyvárosokban 60 négyzetméter, a felső határérték mindkét esetben 45 millió rúpia.
Megfizethető lakások RBI erőfeszítései
Az RBI ösztönző intézkedései szerint a megfizethető lakóingatlanok költsége a metropoliszokban 65 lakh rúpiánál, a nem metropoliszokban pedig 50 lakh rúpiánál kevesebbnek kell lennie.
A központi bank definíciója a bankok által az embereknek házépítésre és lakásvásárlásra adott hiteleken alapul.
Az RBI a megfizethető lakhatáshoz is ad hitelt a kiemelt ágazati hitelezés keretében.
Az RBI engedélyezte a bankoknak, hogy hosszú lejáratú (legalább 7 éves futamidejű) kötvényeket bocsássanak ki a megfizethető lakhatáshoz nyújtott hitelek finanszírozására.
*********