不動産投資
不動産投資について考えるとき、おそらく最初に思い浮かぶのは自宅でしょう。 もちろん、不動産投資家は投資先を選ぶ際に他の選択肢もたくさん持っており、物理的な物件ばかりではありません。
Key Takeaways
- 投資家が不動産で稼ぐための重要な方法の1つは、賃貸物件の家主になることです。
- 不動産投資信託（REIT）は、不動産を所有、運営、または融資する必要なく、不動産へのエクスポージャーを提供します。
不動産は、過去50年ほどの間に人気の投資手段になっています。 ここでは、個人投資家の代表的な選択肢を、投資する理由とともにご紹介します。
賃貸物件
賃貸物件に投資すると、大家さんになるわけですから、その役割に慣れるかどうかを検討する必要があります。 大家として、住宅ローン、固定資産税、保険の支払い、物件の維持、テナント探し、問題への対処などを担当します。
詳細を扱うために不動産管理者を雇わない限り、大家というのは実地投資です。 状況にもよりますが、物件とテナントの世話は年中無休の仕事であり、常に快適とは限りません。 しかし、物件やテナントを慎重に選べば、大きな問題が発生するリスクを下げることができます。
大家さんがお金を稼ぐ方法の1つは、家賃を徴収することです。 どのくらいの家賃を請求できるかは、賃貸がどこにあるかによって異なります。 それでも、家賃が高すぎると入居者が逃げてしまいますし、安すぎるとお金が残ってしまうので、最適な家賃を決めるのは難しいものです。 一般的な戦略は、住宅ローンを支払うまで、経費をカバーするのに十分な家賃を請求し、その時点で家賃の大部分が利益になることです。 物件の価値が上がれば、（時期が来れば）利益で売却できるかもしれませんし、次の投資のために資本を担保に借り入れできるかもしれません。 不動産が評価される傾向はありますが、保証はありません。
過去の価格
不動産は長い間健全な投資と考えられてきましたが、それには正当な理由があります。 2007年以前は、過去の住宅データから、価格は無限に上昇し続けるように思えました。 7606>
セントルイス連邦準備銀行のこのチャートは、1963年から2019年（入手可能な最新のデータ）の平均販売価格を示しています。 薄いグレーで覆われている部分は、米国の不況を示します。
もちろん、COVID-19パンデミック以前の不動産市場の最も大きな落ち込みは、大不況と重なります。 コロナウイルス危機の結果は、まだ見えていません。 閉鎖、社会的距離、驚異的な失業率の中で、住宅販売が大幅に減少する可能性が高い。
Flipping Houses
Buy-and-Hold 投資家から離れたデイトレーダーのように、不動産フリッパーは Buy-and-rent の家主とはまったく異なる種族です。 このような場合、「崖っぷち」であることを自覚し、「崖っぷち」であることを自覚した上で、「崖っぷち」であることを自覚した上で、「崖っぷち」であることを自覚した上で、「崖っぷち」であることを自覚した上で、「崖っぷち」であることを自覚した上で、「崖っぷち」であることを自覚した上で、「崖っぷち」を自覚した上で、「崖っぷち」になる。 このアプローチでは、あなたが特定の修理や更新で値が増加すると思うプロパティを購入します。 理想的には、できるだけ早く作業を完了し、その後、あなたの総投資額（改築を含む）を超える価格で販売する。 反転のこのタイプは、異なる方法で動作します。 不動産を購入し、それを修正するのではなく、あなたは急速に上昇する市場で購入し、数ヶ月間保持し、その後利益で販売する。
反転のいずれかのタイプでは、あなたが利益を回す価格で不動産をアンロードすることができないというリスクを実行します。 これは、フリッパーが一般に、長期にわたって物件の抵当権を支払うために十分な現金を用意していないため、課題を提示することができます。 しかし、それは正しい方法で行われている場合、反転は不動産に投資する有利な方法であることができます。
REIT
不動産投資信託（REIT）は、法人（または信託）が購入、運営、収益不動産を売却するために投資家の資金を使用して形成されたときに作成されます。 REIT は、株式や上場投資信託（ETF）のように、主要な取引所で売買されます。
REIT として認められるには、課税対象利益の 90% を配当として株主に支払わなければなりません。 これにより、通常の企業が利益に対して課税されるのに対し、REITは法人税の支払いを免れ、株主に分配できる利益が減少します。
通常の配当付き株式と同様に、REITは定期的な収入を求める投資家に適していますが、上昇する機会も提供しています。 REITは、ショッピングモール（REIT全体の約4分の1がこれに特化している）、ヘルスケア施設、住宅ローン、オフィスビルなど、さまざまな不動産に投資しています。 他の種類の不動産投資と比較して、REITは流動性が高いという利点があります。
不動産投資グループ
不動産投資グループ（REIG）は、賃貸物件のための小さな投資信託のようなものです。
会社が建物（多くはアパート）を購入または建設し、投資家が会社を通じてそれを購入し、グループに加わることを可能にします。 一人の投資家は、自己完結型の生活空間の1つまたは複数のユニットを所有することができます。 しかし、投資グループを運営する会社は、すべてのユニットを管理し、メンテナンス、広告、テナント探しなどを行う。 この管理の代わりに、会社は毎月の家賃の何パーセントかを取る。
投資グループにはいくつかのバージョンがあります。 標準的なバージョンでは、リースは投資家の名前であり、すべてのユニットは、時折の空白に対抗するために家賃の一部をプールしています。 これは、あなたのユニットがempty.
投資グループの品質は、それを提供する会社に完全に依存する場合でも、住宅ローンを支払うために十分な受信することを意味します。 理論的には、不動産投資に参入する安全な方法ですが、グループは、投資信託業界を悩ませるような高い手数料を請求する場合があります。 すべての投資と同様に、調査が重要です。
不動産リミテッドパートナーシップ
不動産リミテッドパートナーシップ（RELP）は、不動産投資グループと似ています。 これは、不動産のポートフォリオを購入し、保持するために形成されたエンティティであり、時には1つの不動産だけであることもあります。 しかし、RELP は有限の期間存在します。
経験豊富な不動産マネージャーや不動産開発会社が、ジェネラルパートナーとして機能します。 次に、外部の投資家が、リミテッド・パートナーとして所有権を得る代わりに、不動産プロジェクトに資金を提供するよう求められる。 パートナーは、RELPの不動産から生じる収入から定期的に分配金を受け取ることができますが、本当の報酬は、不動産が売却されたとき（運が良ければ、かなりの利益で）、RELPが解散したときにやってきます。 このファンドは、比較的少額の資金で、不動産への分散投資の機会を得ることができます。 投資家の戦略や分散目標によっては、個別のREITを購入するよりもはるかに幅広い資産選択を投資家に提供することができます。
REITと同様、これらのファンドはかなり流動性があります。 個人投資家にとってのもう一つの大きな利点は、ファンドが提供する分析・調査情報です。 これには、取得した資産の詳細や、特定の不動産投資やアセットクラスとしての実行可能性やパフォーマンスに関する経営陣の見解が含まれることがあります。 より投機的な投資家は、不動産投資信託のファミリーに投資し、特定の不動産タイプや地域を戦術的にオーバーウエートして、リターンを最大化することができます。
不動産は、投資家のポートフォリオのリスクとリターンの特性を高め、競争力のあるリスク調整後リターンを提供することができます。 一般的に、不動産市場は、特に株式や債券と比較して、変動が小さい市場です。
不動産はまた、より伝統的な収入源と比較した場合、魅力的です。 この資産クラスは通常、米国債に対してイールドプレミアムで取引され、国債金利が低い環境では特に魅力的です。
分散と保護
不動産投資のもう一つの利点は、その分散可能性にあります。 不動産は、他の主要な資産クラスとの相関が低く、場合によっては負の相関もあります。 つまり、不動産がポートフォリオに加われば、ボラティリティが下がり、単位リスクあたりのリターンが高くなるのです。 不動産への投資が直接的であればあるほど、そのヘッジ効果は高い。
S&P 500にREIT銘柄が入ったことで、REITと株式市場の相関が高まると考えるアナリストもいます。
レンガとモルタルに支えられているため、直接不動産はプリンシパルエージェント紛争（投資家の利益が経営者や債務者の誠実さや能力にどの程度依存しているか）も少なくなります。 より間接的な投資形態であっても、ある程度の保護はある。 例えば、REITは利益の最低割合（90％）を配当として支払うことを義務付けています。
インフレ・ヘッジ
不動産のインフレ・ヘッジ機能は、国内総生産（GDP）成長率と不動産需要の間の正の関係から生じています。 経済が拡大すると、不動産に対する需要が高まり、賃料が上昇し、それが資本価値の上昇につながります。
レバレッジの力
REITを除いて、不動産への投資は、株式市場の投資家が利用できない一つのツール、レバレッジを投資家に提供します。 株を買おうと思えば、信用買いでない限り、買い注文を出す時点で、その株の全額を支払わなければなりません。 その場合でも、魔法のような融資方法である住宅ローンのおかげで、借りられる割合は不動産よりもはるかに少なくなります。
従来の住宅ローンのほとんどは、20%の頭金を必要とします。 しかし、あなたが住んでいる場所によっては、5％程度で済む住宅ローンを見つけることができるかもしれません。 これは、総価値のほんの一部を支払うだけで、不動産全体とそれが保持する株式をコントロールできることを意味します。 もちろん、住宅ローンの大きさは、あなたが実際に持っている不動産の所有権の量に影響を与えますが、あなたは書類が署名された瞬間にそれを制御します。
これは、同様に不動産のフリッパーと地主を勇気づけるものです。 彼らは、自宅の2つ目の抵当権を設定し、他の2、3件の不動産の頭金を支払うことができます。 テナントが住宅ローンを支払うようにこれらを貸し出すか、または利益のために売却する機会を待つかどうか、彼らは総価値のほんの一部のために支払ったにもかかわらず、これらの資産を制御します。
The Bottom Line
不動産は健全な投資、および安定収入を提供して富を構築する可能性を秘めていることがあります。 それでも、不動産投資の欠点は非流動性です。資産を現金に、現金を資産に変えるのは比較的困難です。
数秒で完了する株式や債券の取引とは異なり、不動産取引は完了までに数ヶ月かかることがあります。 ブローカーの助けがあったとしても、適切な取引相手を見つけるだけで数週間の作業になることがあります。 もちろん、REITや不動産投資信託は、流動性や市場価格が優れている。 しかし、不動産直接投資よりも株式市場全体との相関が高いため、ボラティリティが高く、分散効果が低いという代償があります。
他の投資と同様、期待は現実的にしておき、決断する前に必ず下調べとリサーチをしましょう。