家を売るときに税金を払わず、所有でも投資でも
DISCLAIMER: このブログ記事の情報は、教育目的でのみ使用することを目的としており、法律や税金のアドバイスではありません。 家を売るときの税金の判断にお困りの場合は、熟練した税理士にご相談ください。
働くこと。 買い物をする。 外食する。 ガソリンを入れる。 あなたは非常に多くのものに税金を支払う、それはあなたの最大の資産を売却する際に税金を支払うことに休憩をしたいことは理にかなっている：あなたのhome.
あなたは家を売るときに税を支払うことを避けるためにどのように疑問に思っているなら、あなたは正しい場所に来ている。 私たちは、あなたが必要な住宅販売の税金を理解し、あなたの家の販売に税負担を軽減または排除するためのトップの方法を収集するためにトップ不動産業者と専門家の税のプロに話を聞いた.
Capital gains in real estate, explained
家を買った値段より高く売れば、利益が出るということです。 政府はその利益を課税所得と見なし、そのキャピタルゲインに課税しようとします。
Georgia-based Rhodes, Young, Black & Duncanの経験豊富なCPA Robin F. Sansoneは、次のように説明します。「もしあなたが家を20万ドルで売り、その販売価格のうち5万ドルを既存の住宅ローンの返済に、さらに2万ドルを決算費用に使用すると、決算時に13万ドルの現金しか受け取れないかもしれません。 しかし、利得は$130,000の現金ではなく$200,000の売却額に基づいて計算します。」
IRSは、あなたの家の売却によるキャピタルゲインが長期か短期かに基づいて課税する方法を決定します。 これは、平均的な住宅所有者（アップグレード、ダウンサイジング、または移転などの理由で家を売る人）と投資家（利益を得るために毎年何軒も家を売買する人、つまり家の売却代金が経常所得として認められる人）を分けます。
長期のキャピタルゲイン税率は、平均的個人の場合は15%以下、所得によっては0%または20%と高くなる場合があります。 これらの長期税率は一般的に標準所得税率より低くなっています。
短期キャピタルゲインは経常所得として課税されるため、税率は年収によって異なります。 この2020年執筆時点の所得税のブラケットを簡単に説明します。
- 所得が20万7350ドル（夫婦合算申告の場合は41万4700ドル）を超えると35％
- 所得が16万3300ドル（夫婦合算申告の場合は32万6600ドル）以上で32％
- 所得が85ドル以上で24％ 所得が35万7000ドル（夫婦合算申告の場合は45万7000ドル）で24％。525ドル（夫婦合算申告では171050ドル）
- 40125ドル（夫婦合算申告では80250ドル）を超える所得は22％
- 9875ドル（19.5ドル）を超える所得は12％
- 所得が9,875ドル以下の独身者の所得は10％（夫婦合算の場合は19,750ドル）
住宅販売で税金を下げたり回避したりできる機会はすべて、主たる住居（さらにそこにどれくらい住んでいたかなどの要素）を売る住宅所有者か投資物件を売る投資家かによって変わります。
How to avoid taxes on your primary residence
幸い、ほとんどの住宅販売者は、住宅販売で得た利益のすべての単一ドルに対して課税されることはありません。 ワシントン州ウェナチーを拠点とする不動産業者のペリン・コーネルは次のように説明しています：
「住宅を売却する場合、単独の住宅所有者は25万ドル、夫婦は50万ドルのキャピタルゲイン税の免除を受けることができます。 たとえば、10万ドルの住宅ローンを抱えている独身者が30万ドルの価値のある住宅を売却した場合、20万ドルのキャピタルゲインが発生します。 この25万ドルの免除があれば、課税対象にはなりません」
ただし、この免除は自動的に行われるわけではありません。 しかし、この免除は自動的に行われるわけではなく、所有権と使用権という2つのテストに基づいて資格を得なければならないのです。 IRSによると、以下の条件を満たす必要があります：
1. このような場合、「震災で被災された方々のために」という思いから、「震災復興支援」として、「震災復興支援金」を寄付することにしました。
CPA Sansoneは、売却する家がもはや彼女の主要な住居ではないにもかかわらず、この免除の資格を得たクライアントを思い出しています：
「私は独身でジョージアに住んでいるクライアントを持っていた。 彼女の子供が
ジョージア州の大学に通っている間、彼女はフロリダ州の家に引っ越しましたが、子供が学校に通っている間住むためにジョージア州の家はそのままにしておきました。 2年後、彼女はジョージアの家を売ることにしました。 彼女はもうその家に住んでいなくても、前の5年間のうち少なくとも2年間はそこに住んでいたのです。 したがって、彼女は売却時に$250,000の控除を受けることができました」
2. Primary residenceの売却間の控除を請求する前に少なくとも2年間待つこと
Major residenceを売却するからといって、常にこの控除を受けることができるわけではありません。 この免除は2年に1度しか認められません。 もし、現在の売却に先立つ24ヶ月間に別の不動産でこの免除を請求した場合、キャピタルゲインを避けるために二重に請求することはできません。
また、IRSは最低2年という期間について寛容でないことが予想されます。 新しいキッチンキャビネットの設置やデッキの建設など）、または不動産の耐用年数を大幅に延ばす（給湯器や HVAC の交換など）。
CPA Sansoneの説明：
「長年にわたって家の改善を行う場合、記録を取っておくことです。 私たち会計士はスプレッドシートが大好きで、新しい空調システム、新しい屋根、新しい床材など、それらの改良を記録する最も簡単な方法でしょう。
「これらのアイテムは家の不可欠な部分で、通常、売却時に不動産から削除されることはない。 家をペンキで塗ったり、窓を掃除したりするたびに記録をつけるという意味ではないことに注意してください。 これらは、住宅所有の通常の経費です」
基本的に、家の中の主要なアイテムを交換し、それによって家の価値が上がる場合、それは資本改善となります。
ですから、資本的改善として認められない項目には、再塗装、私道のシーリング、家電製品の修理などがあります。
注：他の資格を満たしていても、この資本利得税免除に完全に不適格となる2つの例外があります。
- 1031交換で不動産を取得した場合（詳細は後述）
- 国外転出税（市民権を放棄して国外に移住する場合に適用される）の対象となる場合
How to avoid taxes on your investment property
Introvers who cannot qualify for the capital gains tax exemption still have options to save on taxes when an investment property.
As these tax-avoiding arrangements are quite complex, you should enlist the help of real estate attorney, or real estate savvy tax professional so you not fall victim to all of the red tape.これは、投資不動産に課税しないようにする方法です。
Use the 1031 exchange
The 1031 exchange is one of the most common tools used by savvy investors to avoid the endless annual cycle of massive taxes on their real estate transactions.
A 1031 exchange, generally called as a ‘like-kind exchange’, allows you to exchange one investment property for another without recognizing the gain at the exchange.「現物出資と言われる 1031 交換を利用すれば、交換時の収益を認めずに、投資物件を別の物件と交換することができます。 しかし、税金を避けるために、会計士と緊密に協力して交換を適切に構成する必要があります」と、CPAサンソンは言います。
1031交換を利用するために大企業である必要はありません。 しかし、あなたの投資物件は特定の要件を満たす必要があります。 IRSの1031 Fact Sheetによると、
- “Both properties must be held for use in a trade or business or for investment.”（両方の不動産が、取引やビジネス、または投資のために所有されていなければならない）とあります。 言い換えれば、あなたの主たる住居、セカンドハウス、または別荘は、1031の現物交換による税金の繰延べの対象にはなりません。
- 「両方の不動産が『現物』とみなされるほど類似していなければならない」のです。 同種の財産とは、同じ性質、特性またはクラスの財産を指します。 品質や等級は関係ありません。 ほとんどの不動産は、他の不動産と同類である。” 基本的には、不動産売却のキャピタルゲイン税を繰り延べ、その利益を代わりに株式市場に投資することはできない、ということです。 また、1031交換を利用する際に守らなければならないいくつかのルールがあります：
- 元の不動産を売却してから45日以内に、交換で購入する不動産を3件まで特定しなければなりません。
- また、元の不動産の売却の締め日から180日以内に新しい不動産を決済しなければなりません。
- 交換を行う際には、適格仲介業者（QI）を利用することをお勧めします。 QIは、あなたが新しい不動産の購入を手配している間、それらの45〜180日のためにお金を保持する第三者機関です。 1031交換を利用する場合、自分でお金を保持することはできません。
ただ、出会ったどのQIも雇わないことが重要です – この短い期間であっても、すべてのお金を担当する評判の良いものが必要なのです。
IRSは、一部のQIが破産を宣言したり、金銭的義務を果たせなくなったりして、あなたとあなたのお金を法的・金銭的混乱に陥れていると警告しています。
また、QIに問題があるからといって、1031交換の規則が曲がるとは思わないでください。 45 日または 180 日の条件を満たせない場合、投資不動産の売却益に対して直ちに課税されます。
Consider utilizing a charitable remainder trust
投資不動産売却時の納税を避けるためのもうひとつの、あまり知られていない選択肢は、慈善残余信託 (CRT) を利用することです。 このオプションは、教会や大学などのお気に入りの慈善団体に家を寄付することを望んでいる退職者に最適です。
基本的に、慈善残余信託は、CRTにそれを置くことによってあなたの選択の慈善団体に投資不動産を寄付し、慈善団体は税率0％でその不動産を販売することができます。
しかし、あなたは家全体を慈善団体に渡すだけではありません。
CRTは節税を含め、多くの利点を提供します。
- 自宅売却時のキャピタルゲイン税の支払いを回避できる。
- 生涯を通じて、あるいは適切な構造化により子供の生涯にわたって、収入源を生み出すことができる。
- 高額な相続税を回避できる可能性がある（技術的にはもはやあなたの財産の一部ではないので）。
CRTは、売却収入を信託に入れ、そのお金を投資して、あなたの残りの人生のためにあなたに収入を支払う。 あなたが亡くなった後、その投資収益を子供たちに支払うよう信託の条件を書くこともできます。
また、調整後総所得を最大30%減らすことができる慈善所得税控除を受けることができます。
コーネル代理人は、この仕組みをより詳しく説明しています：
「例えば、自宅の売却益を母校や病院に寄付したいとしましょう。 その家を鑑定してもらい、課税免除の信託に移します。 大学や病院はその不動産を売却し、毎年その価値の一部、通常は評価額の5%から最大10%を収入として支払います。
「つまり、例えば家の価値20万ドルの慈善寄付の税額控除が受けられ、さらに信託からの収入として毎月1500ドルが得られるわけで、悪い話ではない」
信託の受益者全員が亡くなった後、信託の残りの投資は慈善事業に回されます。 つまり、慈善団体に贈与し、その贈与の税額控除を受け、それを過去または将来の所得税に適用することができます。 この取り決めで本当に損をするのはIRSだけです。
Source: (このような場合、「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」「痒いところに手が届く」。 しかし – その場合、キャピタルゲインのためにフックになるだろう。 その代わりに、現在の主な住居を売却またはリースし、少なくとも2年間は投資用不動産に引っ越すことを選択することができます。 また、反転している家のキャピタルゲイン税の免除を利用するように設定し、利益の大部分をIRSに奪われないようにします。
IRSから少し（またはたくさん！）取り戻す
誰も、国の資金繰りに役立つ税金を支払うことを気にしません。 しかし、IRSが（すでに課税された収入で購入した家の売却益から）巨額の利益を得ようとするとき、それはやりすぎだと感じることがあります。
しかし、いくつかの精通した財務計画、税の専門家の支援、および精通した不動産業者の助けを借りて、結局のところ、アンクルサムにあまりにも多くのお金を与えることなく、あなたの家を販売することができます。