新税制下における不動産投資家の主な税務課題
上下両院の協議会が合意した最終税制法案では、不動産投資家にとっていくつかの重要な変更が行われました。 最高限界税率の個人納税者を想定し、主要な条項をまとめます。
Tax rate may come down for top bracket investors
現在、家賃からの純所得は39.6%で課税され、パッシブ投資家には3.8%の医療費抑制法（ACA）税が課されることになっています。
最終法案では、新たに20％の控除を受ける資格を持つ投資家は、家賃からの純所得は実質的に29.6％で課税され、さらにパッシブ投資家に対する3.8％のACA税が課されることになる。 つまり、パッシブ投資家は33.4％、アクティブ投資家は29.6％となり、約10％の減税となります。
多くの不動産投資家は20％控除の対象となるはずです。 しかし、資格のない所得（多くの場合、土地の賃貸収入など）は、所得税の最高限界税率37％に、パッシブ投資家のACA税3.8％を加えて、全部で40.8％の最高税率で課税されることになります。
20%の控除を受けるには、最低賃金額（通常、希望する控除額の2倍）を支払うか、あるいは、商売や事業に使用する有形・償却可能な資産（建物など、ただし土地や在庫物件は除く）への最低投資額が必要となります。
- 1,000ドルで購入した非償却性の自己資本駐車場が、従業員に40ドルを支払う前に140ドルの総所得を生み出し、純所得は100ドル、つまり10％のリターンがあったと仮定します。 20%の控除は20ドルとなり、会社の給与$40の50%以下であるため、全額が認められます。
- 同じ投資を借入金で行った場合、もちろん支払利息が発生し、純利益の額は減少し、20%の控除額も減少します。
- 同じ$40を独立した契約者に支払った場合、独立した契約者への支払いは賃金としてカウントされないため、ベネフィットは利用できない。
- しかし、努力がオーナーに30ドルの賃金を支払うと称した場合、残る純利益は70ドルで、20％の控除である14ドルは、支払った賃金総額の50％未満であるため、賃金テストに合致するように思われます。 オーナーの所得は、賃金$30と適格事業所得$56の合計となります。 事実上、20％の控除ではなく、14％の控除となります。
- 仮に賃金が支払われなかったとしても、その施設が駐車場ではなく、1000ドルで購入した全自動償却可能な駐車場であり、その施設を維持するために独立した契約者に40ドルを支払った後、同じ140ドルの総収入と100ドルの純収入が発生した場合、20％の控除は同じ20ドルになります。 この場合、20％控除は20ドルとなり、80ドルのみ課税されることになります。
- この場合も、投資先が借入金で、利息の控除を受けた場合、純所得の額は減少し、20%の控除額も減少します。 購入価格の2.5％の控除は、たとえ不動産がノンリコース負債を含む負債で購入されたとしても、減額されないようです。
- たとえ減価償却中であっても、2.5%の控除額の基礎となる1,000ドルは、その不動産の耐用年数（例：39.5年）または10年のいずれか長い方の期間が終了するまで減価償却費控除によって減少しません（基礎はその不動産の「未調整」ベース）。
このように、不動産投資は、その純利益の20％が、原資産である有形固定資産の当初の未調整原価の2.5％以上となるには、非常に収益性が高くなければならないことがおわかりいただけるでしょう。 この2.5％ルールは、投資資本に対する「正常な」リターンを12.5％と見なしているに等しいと言える。 つまり、20%の純利益が2.5%に資産の取得原価を乗じたものに相当するとすると、資産の取得原価に対する表向きの「通常の」リターンは12.5%に見えるということです。 また、納税者は資産の2.5パーセントと賃金の25パーセントの合計を限度として使用することが認められていることにも注意が必要である。
最後に、共同所得が31万5000ドル以下、または独身申告者が15万7500ドル以下の投資家には、賃金や資産の要件が適用されないことにも注意が必要である。
以下に説明する例と、セクション199A規則で説明されている「グループ化」の可能性に基づき、これらの規則を遵守するためのコストは、上記の控除を受けるために必要な情報を投資家に提供するために、企業および個人レベルで増加すると思われます。
REITs are big winners under tax reform
上記の賃金または資産要件は、不動産投資信託（REIT）を通じて不動産賃貸収入のシェアを通常のREIT配当として受け取る株主には適用されないと考えられます。 REITが現在と同じ所得と資産のテスト要件を満たすと仮定すると、それらの普通配当は、株主の手元で自動的に20%の税率引き下げの対象となるのである。 つまり、REITの普通配当には33.4％の税率が適用されることになります。 これは、現行法におけるREIT普通配当の最高税率43.4％よりはるかに優れています。
さらに、この処置は、不動産モーゲージからの金利収入をプールして収集するモーゲージREITにも適用されると思われます。
したがって、例えば、独立した請負業者によって運営される駐車場を所有するREITは、償却可能な不動産への投資を持たず、賃金を支払っていないにもかかわらず、その純益をREITの投資家に転嫁でき、投資家は20%の所得控除の資格を持つことになります。
さらに、法案にある、健康など特定の専門分野でサービスを提供する企業に対する優遇措置の制限は、REITには適用されないため、ヘルスケアREITが不適格となることはないだろう。
Active losses limited
範囲や意味がまだ非常に不明瞭な一連の条項により、active lossesは新たな制限を受け、賃金や手数料収入、ポートフォリオ収入に充当することが制限される。
Irest expense still deductible, but depreciation may change
Most real estate investments are heavily debt financed. 現行法では、事業利子は全額控除されます。 最終法案では、小規模納税者の例外に該当しない法人およびパススルー・ビジネスの事業利子控除に新たな制限が課されます。 しかし、不動産業は、これらの規則の適用除外を取消不能で選択することができます。 その代わり、より厳しい減価償却規則が適用されます。 一般的には、住宅用不動産には30年の定額償却（他の27.5年規則ではなく）、非住宅用不動産には40年の定額償却（他の39年規則ではなく）、特定の項目には他の規則が適用されます。
Business Interest Limitedを選択しない不動産業者または企業にとって、この規則は通常ネット金利控除を利払い前利益の30％に制限します。 制定後の最初の4年間（2017年12月31日以降2022年1月1日までの税務年度）は、EBITの30％ではなくEBITDAの30％に相当するように、償却と減価償却も戻してこの規則が適用される予定です。 この期間以降はEBITルールが適用されます。 否認された利息は、通常、無期限に繰り越され、その年の適用基準を満たせば、後年使用することができます。
Like-kind exchange preserved for real estate and opportunity zone language added
The allowance of tax code section 1031 is preserved the tax-free “like-kind” exchanges of rental real estate, and the language added the opportunity zone.
TCJAはまた、Qualified Opportunity Zoneの導入により、キャピタルゲインの繰延べや特定の項目の除外を目指す投資家向けの追加法案を制定した。
繰越利益に関する変更
現行法では、サービスの提供のために受け取った利益持分（いわゆる「繰越利益」）の保有者に渡されるキャピタルゲインは他のすべてのキャピタルゲインと同様に扱われます。
最終法案では、特定の活動（一般、PE、不動産PE、ヘッジファンドおよび同様の企業）における繰越利益は、利益を生み出す資産が現行法の1年の保有期間よりも長い3年の保有期間だけ、キャピタルゲイン処理を受けることになりました。 このルールは、パートナーシップの持分であろうと、原資産であろうと、利得を生み出す資産に適用されるようです。
このルールの下で税引き後の利益を最大化するために、可能な構造または取引の修正を検討することが適切かもしれません。
不動産投資に影響するいくつかの重要な分野について、現行法の税制上の取り扱いが会議報告からどう異なるかの詳細は以下のグラフをご覧ください。