So You Established A QPRT, The Termes End, Now What?
By: Randall A. Denha, J.D., LL.M.
適格個人住宅信託（QPRT）は、住宅所有者が何年間かそこに住む権利を保持しながら、自宅を信託に譲渡できる財産設計の手段です。 この手法により、贈与税の負担を軽減しながら受益者に住宅を譲渡し、価値の上昇が見込まれる資産を相続財産から取り除くことができます。 QPRTは、取消不能の信託で、委託者または助成者が、主たる住居、別荘、主たる住居または別荘の未分割の小数持分の所有権を移転するものです。
財産生涯控除額が低く、各配偶者の控除額のポータビリティがなかった頃、QPRTの利用が人気を博しました。 これらの信託の多くはちょうど今、終了日に近づいており、関係者全員がスムーズに移行できるよう適切な計画が必要です。
QPRTの実行期間に制限がないため、10～15年前に作成したQPRTが今日ついに期限切れになってしまったということも珍しくありません。
QPRTのいくつかの利点は以下の通りです。 QPRTの譲渡人と受益者に対する主な利点は、最終的な相続税の軽減である。
2. QPRTにより、譲渡人は贈与税の軽減額で子供に財産を譲渡することができる。 贈与は財産の「将来の持分」であるため（つまり、受益者が実際に財産を所有できるのは将来のある日である）、その価値は贈与税のために割り引かれます。 9978>
4. 遺贈者または受贈者が信託期間中もその不動産を使用し、その所有権を享受することができる。 グラントナーが信託の期間を超えて生存している場合、受益者は不動産を公正な市場賃料でグラントナーに「貸す」ことができ、これにより不動産が相続税のためにグラントナーの遺産に戻ることを防ぐことができる。
QPRTの期間満了を見据え、移行を成功させることは、付与者と新しい所有者に予期せぬ結果をもたらすことを防ぐだけでなく、この貴重な遺産計画手段の本来の意図を確実に達成することになります。
期間中に付与者が死亡した場合
概要として、付与者がQPRT期間中に死亡した場合、信託の公正市場価値（FMV）は税法上付与者の遺産に含まれます。 もし、グラントナーが信託の期間中に死亡した場合、その財産は、QPRTが存在しなかったかのようにグラントナーの財産に戻され、すべての節税効果が失われます。 しかし、注意しなければならないのは、グラントナーが信託を設定しなければ、同じ結果になっていたということです。 そのため、努力するほど悪いことはありません！
QPRT 終了時のシナリオ
QPRTが終了した後にどうするかを計画する最も基本的な理由の1つは、QPRT期間が終了すると、グランサーはもはや住宅の所有者ではなく、不動産の支配権を失うということです。 固定期間終了前に、QPRTの信託文書を見直し、QPRT終了時に財産がどうなるかを判断する必要があります。 財産は、子供にそのまま譲渡されるのか、子供のために信託されるのか、あるいは、付与者の配偶者が生涯にわたって不動産を使用する権利、賃貸料を一定期間提供し、それによって、QPRTの付与者が結婚している限り、住居を使用できるようにするのか。
より頻繁に起こるもう一つのシナリオは、付与者がQPRTの終了時にQPRTを継続しようとしないことです。 利用可能な相続税免除の増加（および現在の提案では相続税廃止の可能性）により、QPRTの必要性はもはや付与者にとっての関心事ではないかもしれません。
経済の状況を考えると、QPRTに譲渡された不動産が予想よりも評価されない、あるいは減価していることは珍しいことではありません。 その結果、QPRT の目的の 1 つである、遺産から将来の評価を取り除くことができなくなる可能性があります。 このような状況に陥った遺言付与者は、QPRTを「アンワインド」（元に戻すこと）することを望むかもしれません。
QPRTを解除すると、最初の取引で使ったかもしれない連邦贈与税や贈与税の免除を無駄にすることになります。 9378>
さらに、QPRTが終了すると、あなたは残余の受益者に公正な市場賃料を支払わなければなりません。 これらの支払いは、あなたの財産をさらに減らすことになります。 とはいえ、まだQPRTを解除したい場合、どのようなオプションがあるか：
1.
1.その家に家賃なしで住み、相続税を含める
2. 残余持分所有者がその持分をあなたに戻す
受益者の考慮
QPRTの受益者は、不動産を管理する方法を知らないか、その責任を取りたくないかもしれません。 終了前の計画の一部には、住居の請求書の支払い、不動産の住宅所有者保険の継続、不動産の改良、不動産が賃貸されている場合の賃貸収入の回収、または不動産が売却される場合の売却の手配を誰が行うかを決定することが含まれている必要があります。
複数の個人受益者がいる場合のその他の考慮事項は以下のとおりです。 個人は共同事業として不動産を所有し、各所有者は個人の確定申告で賃貸収入と費用（または売却益）の比例配分を報告したいのか。 その場合、誰が記録を管理し、他の所有者に自分の取り分を知らせるか。 賃貸収入で経費が賄えない場合や、改善が必要な場合、オーナーはどのように対応するのでしょうか？ 家賃収入が支出を上回った場合、予備資金はどの程度確保されるのでしょうか？
持分の譲渡
新しい個人所有者は、住居の持分を有限責任会社（LLC）に提供したいと考えるかもしれません。 適切な計画により、この譲渡がQPRTの終了と同時に行われるようにすることができます。 この場合、LLCのマネージング・メンバーまたは信託のトラスティがその不動産に責任を持ち、その収入はスケジュールK-1として所有者に流れます。
Grantor Stays or Go
Grantor が住宅に留まりたいかどうか、留まらない場合は住宅を外部に貸すか売却するかについて、信託終了前に追加の計画が必要です。 場合によっては、例えば、住宅が夏の別荘である場合、受益者は自分たちの使用のために住宅を保持したいと思うかもしれません。
最初のQPRTの期間終了後も引き続き居住することを希望する場合、残余受益者に公正な市場価値で居住のための賃貸料を支払わなければならず、さもなければ相続税の対象となるリスクがあります。 独立した不動産ブローカーや鑑定士に相談し、同等の住宅の家賃に基づき、公正な市場家賃を決定する必要があります。
Grantor と新しい所有者は、QPRT の期間が満了する前に賃貸契約を締結する必要があります。 賃貸契約には、誰が光熱費（一般に賃借人）およびガーデニング、除雪、セキュリティなどの維持・修繕費の支払いに責任を持つかを明記する必要があります。 所有者は一般的に、不動産税、住宅所有者保険、大規模な修理や改良を支払う責任があります。
賃貸料は、受取人の収入とみなされます。 もちろん、受取人は賃貸経費や減価償却費を使うことで、賃貸収入の税金の食い込みを減らすことができます。 しかし、仮に将来、相続税がないとします。 贈与者がその住宅に住み続け、家賃を支払うことに意味はあるのでしょうか。 贈与者は、現金を節約したり、所得税の控除を受けたりできるような他の生活の選択肢を検討したいと思うかもしれません。 例えば、高齢者向け住宅や、より小さな住宅の購入など、より費用のかからない代替案があるかもしれません。
Property Expenses
最初の期間終了前に、すべての不動産経費を支払うために十分な資金を確保することが非常に重要です。 権利付与者が不動産を長期的に賃貸し、受益者に不動産費用の継続的な資金源を提供する意図がない限り、新しい所有者は、不動産税や保険料を含む請求書を支払う手配をする必要があります。
Cost Basis
現行法では、誰かが死ぬまで自分名義の家を保持する場合、売却益を決定するための原価は死亡時の価額まで増加します。 このため、相続税の計算上、相続人の財産に含まれることになりますが、その後に売却した場合、相続人が申告できる課税対象利得が少なくなります。 このように、QPRTは、不動産の売却に際して、売却基準価額の引き上げではなく、売却基準価額の繰り越しを行うことができるため、不動産を何世代にもわたって保有したい相続人にとっては、理想的な制度と言えます。 不動産が賃貸された場合の減価償却や、売却された場合のキャピタルゲインの算定に必要となるため、基礎の記録を保持することが重要です。 IRCのセクション1015(a)では、不動産の基礎は、贈与者の元の基礎に改良を加えたものとされています。
Insurance
QPRTの期間終了時に受託者が行うべき最も重要な手続きの一つは、資産の正しい所有権と保険を確保するために、住居の所有権を残余受益者の名義に移すことです。 QPRT期間終了時には、住宅所有者の保険契約を調整する必要があるため、受益者は、終了前に保険会社に連絡する必要があります。 新しい所有者（新しい信託または個々の所有者）を被保険者とする新しい保険契約を締結し、不動産の賃貸（それが贈与者向けであっても）、住宅の損害や紛失を含む責任をカバーする必要があります。 すべての保険会社が、信託財産に保険をかける際の要件やプロセスを同じにしているわけではないので、複雑な手続きを理解している保険ブローカーに連絡することが重要です。 借主（それが付与者であっても）は、個人的な責任と家財をカバーするために、賃貸人保険をかける必要があります。 住宅を賃貸するのではなく、個々の受益者が自分たちの使用のために保持する場合は、住宅所有者の保険に個人賠償責任と家財の保険を追加することができるかもしれません
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