Den fullständiga processen för blankoförsäljning
Processen för blankoförsäljning kan vara förvirrande för vissa bostadsköpare och -säljare. Det kan vara svårt att förklara hur en blankoförsäljning uppstår, och processen för att få ett godkännande från en långivare kan vara långvarig.
Både säljaren och bostaden måste uppfylla vissa kriterier för att kunna säljas kort. All information om säljarens ekonomi och hemmets värde måste samlas in och presenteras för långivaren tillsammans med andra saker i ett paket, liksom att ha en potentiell köpare.
Definiera en kort försäljning
När en långivare godkänner en kort försäljning går de med på att sälja egendomen för mindre än det utestående hypoteksbeloppet mot den.
Långivare godkänner i allmänhet bara korta försäljningar när utmätning verkar oundviklig. Vid en kort försäljning behöver långivaren inte ta tillbaka fastigheten och stå för kostnaderna för att underhålla den tills den kan säljas. De undviker också att riskera att fastigheten inte kommer att säljas igen till ett pris som är tillräckligt högt för att de ska få tillbaka sina förluster – som det med största sannolikhet skulle vara fallet vid en tvångsförsäljning.
Auktionsförsäljningar vid tvångsförsäljning är i allmänhet mycket lägre än marknadsvärdet på en fastighet. En blankoförsäljning är en chans för en långivare att få mer än vad den skulle ha fått vid en utmätning – men de kommer inte heller att vilja frigöra några hypoteksförpliktelser till ett bottenpris.
Den typiska processen
Detta är den typiska processen för blankoförsäljning från bankens sida när de väl har mottagit säljarens paket:
- De bekräftar mottagandet av akten. Detta kan ta längre tid än 10 dagar, ibland är det en månad eller mer.
- En förhandlare tilldelas, vilket kan ta upp till 30 dagar.
- Ett mäklarprisalternativ (BPO) beställs, där en mäklare genererar en kvalificerad åsikt om bostadens värde.Bankerna vägrar i allmänhet att dela med sig av resultaten av BPO.
- En andra förhandlare kan tilldelas, vilket tar ytterligare 30 dagar.
- Filen skickas för granskning baserat på pooling- och tjänsteavtalet. Detta kan också ta upp till 30 dagar.
- Banken kan sedan begära att alla parter undertecknar en ”arm’s-length”-försäkran, vilket är ett dokument som undertecknas av köparen och säljaren och som anger att ingen av parterna känner den andra parten och att det inte heller finns någon typ av redan existerande relation mellan de två.
- Banken kommer sedan att utfärda ett brev om godkännande av blankoförsäljning om försäljningen godkänns.
Grunderna för säljaren
Samtidigt som det finns mer än några få krav för att kvalificera sig för en blankoförsäljning, beviljar bankerna i allmänhet blankoförsäljning av två skäl. För det första måste säljaren ha ekonomiska svårigheter och för det andra finns det inte tillräckligt med eget kapital i bostaden för att betala av lånet efter slutkostnader.
Några exempel på svårigheter är minskad inkomst på grund av arbetslöshet, skilsmässa, en medicinsk nödsituation, konkurs eller dödsfallet hos den enda inkomstbringaren.
Säljaren måste förbereda ett finansiellt paket som ska lämnas in till banken för kortförsäljning. Varje bank har sina egna riktlinjer, men förfarandet är likartat från bank till bank.
Säljarens paket
En säljares short sale-paket kommer troligen att bestå av:
- Ett fullmaktsbrev för din agent att tala med banken.
- En preliminär slutredovisning.
- En ifylld ekonomisk redogörelse eller begäran om hypoteksstöd (RMA).
- En skrivelse om svårigheter från säljaren.
- Skattedeklarationer för de senaste två åren.
- W-2s för de senaste två åren.
- Lönesedlar för de senaste 30 dagarna.
- Två månaders kontoutdrag.
- En jämförande marknadsanalys eller en lista över nyligen genomförda jämförbara försäljningar i området.
Skriva ett erbjudande och lämna in det till banken
Som köpare bör du be din mäklare om en lista över jämförbara försäljningar innan du skriver ett erbjudande om en kort försäljning. Banken kommer att vilja få ett erbjudande som ligger så nära det belopp som är skyldigt som möjligt.
Det korta försäljningspriset kanske inte återspeglar marknadsvärdet. Faktum är att fastigheten kan vara prissatt under jämförbara försäljningar i ett försök att uppmuntra flera anbud. Vissa korta försäljningar kan påbörjas före ett erbjudande, men bankerna startar oftast förfarandet efter mottagandet av ett accepterat köpeerbjudande.
När säljaren har accepterat erbjudandet skickar mäklaren listningsavtalet, det utförda köpeerbjudandet, köparens förhandsgodkännandebrev, en kopia av check för de första pengarna och ett bevis på att pengarna finns på plats till banken. De skickar också in säljarens short sale-paket.
Den korta försäljningsprocessen fördröjs om paketet är ofullständigt. De kanske inte skickar tillbaka det till dig och försöker minska så mycket av kostnaden för dem själva som möjligt.
Banken
Köpare kan vänta länge på att få ett svar på en kort försäljning från en bank. Det är viktigt att den listade mäklaren ringer banken regelbundet och för noggranna anteckningar om framstegen.
En del korta försäljningar får ett godkännande inom två till åtta veckor. Andra kan ta 90 till 120 dagar i genomsnitt. En toppagent för korta försäljningar kan hjälpa till att påskynda processen lite genom att hålla sig informerad om erbjudandets utveckling och hålla banken ansvarig.
Det är absolut nödvändigt att höra av sig till banken minst en eller två gånger i veckan. Att erkänna inkompetenta förhandlares beteende och begära en ersättare är ofta också nödvändigt. Var aldrig rädd för att förespråka dig själv eller eskalera dina åtgärder uppåt i bankens ledningskedja.
Några sista tips
Köpare kan bli trötta på att vänta på ett godkännande av en blankoförsäljning och hota med att hoppa av om de inte får ett svar inom en viss tidsperiod. Processen kan vara frustrerande – både köparens och säljarens ombud kan behöva arbeta för att lugna köparen och säljaren med att det krävs tålamod, eftersom väntan kan vara långvarig.
En listningsagent har ofta en viss uppfattning om när godkännandet kommer att anlända när akten skickas för slutgranskning. Vid den tidpunkten kanske köparna vill påbörja låneprocessen och annan due diligence så att de har ett försprång om banken bara tillåter några veckor för att stänga.