Förståelse för titelåtagandet
Titelåtaganden:
Ett åtagande för titelförsäkring (”Title Commitment”) ger en köpare och långivare villkor för hur den slutliga titelförsäkringen kommer att utfärdas. Titelförsäkringen erbjuder skydd för köpare och långivare mot vissa defekter eller fel i äganderätten till en fastighet. Det finns fyra huvuddelar (kallade ”bilagor”) i titelåtagandet.
Vad finns i varje bilaga till titelåtagandet? VAD SKA en mäklare granska?
En mäklare måste ha kunskap om äganderättsavtalet så att han eller hon kan hänvisa sin kund till lämpliga delar av avtalet att granska. Utfärdandet av titelåtagandet är en viktig del av slutprocessen för en köpare eftersom det visar köparen vilken typ av täckning de kommer att få och även begränsningarna (så kallade ”undantag”) för denna täckning.
Skema A
Skema A i åtagandet representerar DETALJER av transaktionen. I avsnitt 1 i schema A anges vilka typer av försäkringar som kommer att utfärdas (Owner’s Title Policy och/eller Lender’s Title Policy). När en fastighetsmäklare företräder en köpare bör han eller hon granska denna del av bilaga A för att försäkra sig om att köparens namn och försäljningspriset anges korrekt. Avsnitt 2 i schema A visar vilken typ av intresse som köparen kommer att förvärva i fastigheten, vilket vid de flesta försäljningar alltid bör vara ”Fee Simple”
Avsnitt 3 visar vem som är den lagliga ägaren av fastigheten efter en sökning i fastighetsregistret. Avsnitt 3 är viktigt för både säljaren och mäklaren att granska för att se till att de namn som anges här stämmer överens med säljaren i kontraktet. Om det finns ytterligare personer som anges här och som inte har skrivit under kontraktet har du sannolikt inte ett giltigt bindande kontrakt. Det finns många anledningar till att detta inte stämmer överens och de omfattar vanligtvis frågor som dödsfall eller skilsmässa i äganderättskedjan, konkurs eller giftermål sedan fastigheten förvärvades. Om något som visas i det här avsnittet inte stämmer överens med kontraktet innebär det i samtliga fall att mäklaren och säljarna måste arbeta nära sitt escrow-team på Texas National Title för att lösa eventuella problem. Agenterna arbetar för att få ytterligare underskrifter på kontraktet så snabbt som möjligt.
Avsnitt 4 i bilaga A visar den juridiska beskrivningen. När det gäller fastigheter är det den juridiska beskrivningen som styr transaktionen, inte den fysiska fastighetsadressen. Juridiska dokument som registreras vid avslutningen ska alltid beskriva fastigheten med den beskrivning som finns i avsnitt 4. Mäklare bör granska detta avsnitt för att vara säkra på att det som visas här är det som parterna avser att överföra vid avslutningen.
Bilaga B
Denna bilaga är riktad till den köpare och långivare som kommer att få en titelpolicy. Detta schema innehåller de undantag som gäller för den försäkring som kommer att utfärdas. Ett undantag är något som inte kommer att täckas av titelpolicyn och schema B innehåller både standardundantag och egendomsspecifika undantag. Ett ”standardundantag” är ett undantag som innehåller ett formulär som utfärdats av Texas Department of Insurance. Detta är undantag från täckningen som återfinns i varje ägares eller långivares titelpolicy som utfärdas. Dessa undantag ändras inte. Ett specifikt undantag är ett undantag som påverkar den egendom som ska försäkras och som inte är standard i alla Texas-titelpolicor. Specifika undantag kan omfatta saker som restriktioner, servitut, mineralavskiljningar och krav på avgränsning. En köparagent bör uppmuntra sin klient att granska schema B i detalj eftersom schema B berättar för en köpare om eventuella begränsningar i användningen eller belastningar på fastigheten.
Schema C
Schema C kan ses som ”Clear To Close”-schemat, eftersom de punkter som listas här måste åtgärdas före eller vid avslutningen för att ett titelföretag ska kunna finansiera och utfärda sina försäkringar. Vi kallar dem för KRAV. I det här avsnittet förtecknas saker som t.ex. panträtter, skattepengar, domsutdrag och värderingsrätter. I schema C förtecknas också alla krav som måste uppfyllas för att kunna genomföra avslutningen. Detta schema är viktigt för både köpare och säljare eftersom det anger vad som måste uppfyllas innan avslut kan ske. En säljare måste ägna särskild uppmärksamhet åt denna förteckning, eftersom det är en checklista med uppgifter som de måste åtgärda för att kunna avsluta köpet i tid. Många ”enkla” frågor kan lätt lösas genom de uppgifter som avslutningsgruppen hanterar under hela avslutningsförfarandet. Oftast rör det sig om frågor som att beställa ett avbetalningsutlåtande för en befintlig panträtt eller att hitta bestyrkta kopior av handlingar. De mer komplicerade frågorna kräver att säljaren och mäklaren deltar för att kunna slutföra avtalet i tid. Därför är det viktigt att mäklaren arbetar nära tillsammans med Texas National Title för att se till att allt går rätt till.
Skema D
Detta schema är i första hand till för att ge upplysningar. Detta schema beskriver de parter som har en andel i någon del av titelpremierna, inklusive försäkringsgivare och titelagenter.
Förståelse av titelåtagandet är en viktig del av slutprocessen för en fastighetsmäklare. I titelåtagandet fastställs ramarna för hur smidigt en transaktion kan gå till (eller inte i vissa fall). Att arbeta med ett av våra fantastiska avslutande team på Texas National Title är ett utmärkt sätt att se till att du har ett mycket kunnigt team på din sida för att hjälpa dina kunder genom en transaktion. Vi på Texas National Title är här för att vara din titelpartner och för att få dina affärer avslutade!
Materialet i detta dokument är endast avsett för informations- och utbildningsändamål. Det bör inte användas som en ersättning för juridisk rådgivning. Om juridisk rådgivning krävs eller önskas bör man vända sig till en kompetent advokat. Med undantag för vad som anges eller ingår i länkar från tredje part tillhör innehållet i detta dokument Texas National Title, Inc. Reproduktion utan föregående skriftligt tillstånd från Texas National Title är förbjuden.