Fastighetsinvesteringar

Fastighetsinvesteringar

När du tänker på fastighetsinvesteringar är det första du kommer att tänka på ditt hem. Naturligtvis har fastighetsinvesterare många andra alternativ när det gäller att välja investeringar, och de är inte alla fysiska fastigheter.

Fastigheter har blivit ett populärt investeringsinstrument under de senaste 50 åren eller så. Här är en titt på några av de ledande alternativen för enskilda investerare, tillsammans med skälen till att investera.

Hyresfastigheter

Om du investerar i hyresfastigheter blir du hyresvärd – så du måste fundera på om du kommer att känna dig bekväm i den rollen. Som hyresvärd ansvarar du för saker som att betala amortering, fastighetsskatt och försäkring, underhålla fastigheten, hitta hyresgäster och hantera eventuella problem.

Om du inte anlitar en fastighetsförvaltare för att sköta detaljerna är det en praktisk investering att vara hyresvärd. Beroende på din situation kan det vara ett dygnet runt-jobb att ta hand om fastigheten och hyresgästerna – och ett jobb som inte alltid är trevligt. Om du väljer dina fastigheter och hyresgäster med omsorg kan du dock minska risken för stora problem.

Ett sätt för hyresvärdar att tjäna pengar är att driva in hyran. Hur mycket hyra du kan ta ut beror på var uthyrningen är belägen. Ändå kan det vara svårt att bestämma den bästa hyran, för om du tar ut för mycket kommer du att jaga bort hyresgäster, och om du tar ut för lite kommer du att lämna pengar på bordet. En vanlig strategi är att ta ut tillräckligt med hyra för att täcka kostnaderna tills lånet är betalt, då blir större delen av hyran vinst.

Det andra primära sättet som hyresvärdar tjänar pengar på är genom värdestegring. Om din fastighet ökar i värde kan du kanske sälja den med vinst (när tiden är inne) eller låna mot det egna kapitalet för att göra din nästa investering. Även om fastigheter tenderar att värderas finns det inga garantier.

Historiska priser

Fastigheter har länge betraktats som en sund investering, och det på goda grunder. Före 2007 fick historiska bostadsdata det att se ut som om priserna kunde fortsätta att stiga i all oändlighet. Med få undantag ökade det genomsnittliga försäljningspriset på bostäder i USA varje år mellan 1963 och 2007 – början på den stora recessionen.

Detta diagram från Federal Reserve Bank of St. Louis visar de genomsnittliga försäljningspriserna mellan 1963 och 2019 (de senaste uppgifterna som finns tillgängliga). De områden som är skuggade i ljusgrått indikerar amerikanska recessioner.

Den mest betydande nedgången på fastighetsmarknaden före COVID-19-pandemin sammanföll naturligtvis med den stora recessionen. Resultaten av coronavirus-krisen har ännu inte visat sig. Bland nedläggningar, social distansering och svindlande arbetslöshetssiffror är det troligt att bostadsförsäljningen kommer att sjunka betydligt. Även om det inte nödvändigtvis innebär att bostadspriserna kommer att följa med, kommer det åtminstone att förändra sättet som människor köper och säljer fastigheter – åtminstone på kort sikt.

Flipping Houses

Likt daytraders som är ligor ifrån buy-and-hold-investerare, är fastighetsflippers en helt annan ras än buy-and-rent-hyresvärdar. Flippers köper fastigheter med avsikt att inneha dem under en kort period – ofta inte mer än tre till fyra månader – och snabbt sälja dem med vinst.

Det finns två huvudsakliga tillvägagångssätt för att vända en fastighet:

1. Reparera och uppdatera. Med detta tillvägagångssätt köper du en fastighet som du tror kommer att öka i värde med vissa reparationer och uppdateringar. Helst slutför du arbetet så snabbt som möjligt och säljer sedan till ett pris som överstiger din totala investering (inklusive renoveringarna).
2. Behålla och sälja vidare. Den här typen av flipping fungerar annorlunda. Istället för att köpa en fastighet och reparera den köper du på en snabbt stigande marknad, behåller den i några månader och säljer sedan med vinst.

Med båda typerna av flipping löper du risken att du inte kan sälja fastigheten till ett pris som ger vinst. Detta kan utgöra en utmaning eftersom flippers i allmänhet inte har tillräckligt med färdiga kontanter för att betala inteckningar på fastigheter på lång sikt. Ändå kan flipping vara ett lukrativt sätt att investera i fastigheter om det görs på rätt sätt.

REITs

En real estate investment trust (REIT) skapas när ett företag (eller en trust) bildas för att använda investerarnas pengar för att köpa, driva och sälja inkomstbringande fastigheter. REITs köps och säljs på stora börser, precis som aktier och börshandlade fonder (ETFs).

För att kvalificera sig som ett REIT måste enheten betala ut 90 % av sin skattepliktiga vinst i form av utdelning till aktieägarna. Genom att göra detta undviker REITs att betala bolagsskatt, medan ett vanligt företag skulle beskattas på sina vinster och därmed äta upp den avkastning som det skulle kunna dela ut till sina aktieägare.

Som vanliga utdelande aktier är REITs lämpliga för investerare som vill ha en regelbunden inkomst, även om de också ger möjlighet till värdestegring. REITs investerar i en mängd olika fastigheter som köpcentrum (ungefär en fjärdedel av alla REITs specialiserar sig på dessa), sjukvårdsinrättningar, hypotekslån och kontorsbyggnader. I jämförelse med andra typer av fastighetsinvesteringar har REITs den fördelen att de är mycket likvida.

Real Estate Investment Groups

Real Estate Investment Groups (REIGs) är ungefär som små gemensamma fonder för hyresfastigheter. Om du vill äga en hyresfastighet men inte vill ha besväret med att vara hyresvärd kan en fastighetsinvesteringsgrupp vara lösningen för dig.

Ett företag kommer att köpa eller bygga en uppsättning byggnader, ofta lägenheter, och sedan låta investerare köpa dem genom företaget och därmed gå med i gruppen. En enskild investerare kan äga en eller flera enheter med självständiga bostadsutrymmen. Men det företag som driver investeringsgruppen förvaltar alla enheter och tar hand om underhåll, annonsering och att hitta hyresgäster. I utbyte mot denna förvaltning tar företaget en procentuell andel av månadshyran.

Det finns flera versioner av investeringsgrupper. I standardversionen står hyresavtalet i investerarens namn och alla enheter samlar ihop en del av hyran för att skydda sig mot tillfälliga vakanser. Detta innebär att du får tillräckligt för att betala lånet även om din enhet står tom.

Kvaliteten på en investeringsgrupp beror helt och hållet på det företag som erbjuder den. I teorin är det ett säkert sätt att ge sig in i fastighetsinvesteringar, men grupperna kan ta ut den typ av höga avgifter som spökar i branschen för värdepappersfonder. Som med alla investeringar är forskning nyckeln.

Real Estate Limited Partnerships

Ett real estate limited partnership (RELP) liknar en fastighetsinvesteringsgrupp. Det är en enhet som bildas för att köpa och inneha en portfölj av fastigheter, eller ibland bara en fastighet. RELP existerar dock under ett begränsat antal år.

En erfaren fastighetsförvaltare eller ett fastighetsutvecklingsföretag fungerar som komplementär. Utomstående investerare söks sedan för att tillhandahålla finansiering för fastighetsprojektet, i utbyte mot en del av ägandet som kommanditdelägare. Delägarna kan få periodiska utdelningar från inkomster som genereras av RELP:s fastigheter, men den verkliga vinsten kommer när fastigheterna säljs – med lite tur, med en rejäl vinst – och RELP upplöses längre fram.

Real Estate Mutual Funds

Real Estate Mutual Funds investerar främst i REITs och fastighetsbolag. De ger möjlighet att få en diversifierad exponering mot fastigheter med ett relativt litet kapital. Beroende på deras strategi och diversifieringsmål ger de investerare ett mycket bredare urval av tillgångar än vad som kan uppnås genom att köpa enskilda REITs.

Likt REITs är dessa fonder ganska likvida. En annan betydande fördel för icke-professionella investerare är den analys- och forskningsinformation som fonden tillhandahåller. Detta kan inkludera detaljer om förvärvade tillgångar och ledningens perspektiv på lönsamheten och resultatet av specifika fastighetsinvesteringar och som en tillgångsklass. Mer spekulativa investerare kan investera i en familj av fastighetsfonder och taktiskt övervikta vissa fastighetstyper eller regioner för att maximera avkastningen.

Varför investera i fastigheter?

Fastigheter kan förbättra risk- och avkastningsprofilen i en investerares portfölj och erbjuda konkurrenskraftig riskjusterad avkastning. I allmänhet är fastighetsmarknaden en marknad med låg volatilitet, särskilt jämfört med aktier och obligationer.

Fastigheter är också attraktiva när de jämförs med mer traditionella källor till inkomstavkastning. Denna tillgångsklass handlas vanligtvis med en avkastningspremie jämfört med amerikanska statspapper och är särskilt attraktiv i en miljö där statspappersräntorna är låga.

Diversifiering och skydd

En annan fördel med att investera i fastigheter är dess diversifieringspotential. Fastigheter har en låg och i vissa fall negativ korrelation med andra större tillgångsklasser, vilket innebär att när aktierna går ned är fastigheterna ofta uppåt. Detta innebär att ett tillägg av fastigheter till en portfölj kan minska dess volatilitet och ge en högre avkastning per riskenhet. Ju mer direkt fastighetsinvesteringen är, desto bättre säkring: Mindre direkta, offentligt handlade fordon, såsom REITs, kommer att återspegla den allmänna aktiemarknadens utveckling.

Direkta fastigheter, eftersom de backas upp av tegel och murbruk, medför också mindre principal-agent-konflikter, eller i vilken utsträckning investerarens intresse är beroende av förvaltares och gäldenärers integritet och kompetens. Även de mer indirekta investeringsformerna medför ett visst skydd. REITs, till exempel, kräver att en minsta procentandel av vinsten (90 %) ska betalas ut som utdelning.

Inflationsskydd

Fastigheters inflationsskyddande förmåga härrör från det positiva förhållandet mellan tillväxten av bruttonationalprodukten (BNP) och efterfrågan på fastigheter. När ekonomierna expanderar driver efterfrågan på fastigheter upp hyrorna, vilket i sin tur leder till högre kapitalvärden. Därför tenderar fastigheter att bibehålla kapitalets köpkraft, genom att kringgå en del av inflationstrycket på hyresgästerna och genom att införliva en del av inflationstrycket, i form av kapitaltillväxt.

Kraften i hävstångseffekten

Med undantag för REIT:s ger investeringar i fastigheter en investerare ett verktyg som inte finns tillgängligt för investerare på aktiemarknaden: hävstångseffekt. Om du vill köpa en aktie måste du betala aktiens fulla värde vid den tidpunkt då du placerar köpordern – om du inte köper med marginal. Och även då är den procentsats du kan låna fortfarande mycket lägre än för fastigheter, tack vare den magiska finansieringsmetoden, hypoteket.

De flesta konventionella hypotekslån kräver en 20-procentig handpenning. Beroende på var du bor kan du dock hitta ett lån som kräver så lite som 5 %. Detta innebär att du kan kontrollera hela fastigheten och det eget kapital som den innehåller genom att bara betala en bråkdel av det totala värdet. Naturligtvis påverkar storleken på ditt hypotekslån hur mycket ägande du faktiskt har i fastigheten, men du kontrollerar den i samma ögonblick som papperen skrivs under.

Detta är vad som uppmuntrar både fastighetsflippare och hyresvärdar. De kan ta ett andra lån på sina bostäder och göra avbetalningar på två eller tre andra fastigheter. Oavsett om de hyr ut dessa så att hyresgästerna betalar lånet, eller om de väntar på ett tillfälle att sälja med vinst, så kontrollerar de dessa tillgångar, trots att de bara har betalat för en liten del av det totala värdet.

Summa summarum

Fastigheter kan vara en sund investering och en investering som har potential att ge en stadig inkomst och bygga upp förmögenhet. En nackdel med att investera i fastigheter är ändå illikviditeten: den relativa svårigheten att omvandla en tillgång till kontanter och kontanter till en tillgång.

Till skillnad från en aktie- eller obligationstransaktion, som kan slutföras på några sekunder, kan en fastighetstransaktion ta månader att avsluta. Även med hjälp av en mäklare kan det helt enkelt ta några veckor att hitta rätt motpart. Naturligtvis erbjuder REITs och ömsesidiga fastighetsfonder bättre likviditet och marknadspriser. Men de kommer till priset av högre volatilitet och lägre diversifieringsfördelar, eftersom de har en mycket högre korrelation till den totala aktiemarknaden än direkta fastighetsinvesteringar.

Som med alla investeringar bör du hålla dina förväntningar realistiska och se till att göra din hemläxa och forskning innan du fattar några beslut.