Hur ett kontrakt för en handling fungerar

Köp av en bostad med ett kontrakt med skuldebrev ger dig mindre rättsligt skydd än när du köper en bostad med ett hypotekslån. Med ett hypotekslån har du vanligtvis sex månader till ett år på dig att lösa problemet innan du förlorar egendomen om du hamnar på efterkälken med dina betalningar eller hamnar i obestånd av någon anledning. Med ett kontrakt har du kanske bara sextio dagar på dig att åtgärda eventuella problem innan du förlorar fastigheten, beroende på villkoren i kontraktet och delstatens fastighetslagar.

Räntan på ett kontrakt för ett lån med lagfart är vanligtvis 3 % – 6 % högre än räntan på ett vanligt hypotekslån. En högre ränta innebär en högre månatlig amortering plus att du också ansvarar för fastighetsskatt och försäkringar även om du inte äger fastigheten. Vissa kontrakt kräver att köparen gör en stor betalning i slutet av lånet, vilket också kallas ballongbetalning. Om köparen inte kan betala ballongbetalningen, vanligtvis genom att skaffa ett nytt lån på fastigheten, kommer köparen att hamna i obestånd på säljarens lån och köparen förlorar fastigheten till säljaren.

Och dessutom ingår vanligtvis inte de lånebetalningar som görs inom ramen för kontraktet i din kreditupplysning, så köparen kan inte få någon ökning av sin kreditvärdighet genom att göra betalningar i rätt tid. Du kan arbeta med säljaren och kreditupplysningsföretagen för att försöka få dessa betalningar inkluderade i ditt kreditbetyg, men det sker inte automatiskt, till skillnad från med hypoteksbetalningar.

Köp av en bostad med hjälp av ett kontrakt för lagfart kräver inte någon egendomsvärdering, äganderättsrapport eller bostadsinspektion. Detta utsätter köparen för en betydande risk eftersom det kan finnas utestående panträtter (t.ex. obetald fastighetsskatt eller andra hypotekslån) på fastigheten eller betydande fastighetsskador som köparen inte känner till. Om du använder en sådan, anlita en oberoende fastighetsinspektör för att dokumentera och uppskatta kostnaden för eventuella reparationer av fastigheten eftersom du kan bli tvungen att betala för eventuella renoveringar.

Med ett kontrakt för handling tar köparen inte laglig äganderätt till fastigheten när köpet avslutas. Detta är superviktigt för köpare att förstå. Trots att du köper och bor i fastigheten äger du den inte juridiskt förrän du uppfyller kontraktet, vilket utsätter dig för en betydande risk

Du bör dessutom kontrollera med ditt länsregisterkontor och säljarens hypoteksbolag för att se till att det inte finns några utestående panträtter eller lån med betalningsinställelse på fastigheten. Dessa problem kan leda till att säljaren förlorar äganderätten till fastigheten och att du förlorar besittningen av fastigheten. Dessutom arkiveras inte köpet och kontraktet för fastighetsköpet automatiskt hos länsstyrelsens registratorskontor. Det ligger i köparens intresse att personligen lämna in kontraktet för handling till ditt länsregisterkontor. Detta ger dig ett bättre skydd om du har en tvist med säljaren.

Använd FREEandCLEAR Lender Directory för att hitta långivare som erbjuder ett brett utbud av program utan eller med låg handpenning. Att köpa en bostad med ett program med låg handpenning kan vara ett bättre alternativ än ett kontrakt för handling.

Det är också svårare för dig att få tillgång till det egna kapital som du bygger upp i fastigheten eftersom du faktiskt inte äger den. Även om du betalar av på lånet som säljaren tillhandahåller kan du inte få tillgång till det egna kapitalet i fastigheten förrän du juridiskt sett äger den. Även om fastigheten kan vara värd betydligt mer än ditt lånesaldo kan du inte sälja fastigheten eller ta ut ett eget kapitallån förrän villkoren i kontraktet är uppfyllda och du tar juridisk äganderätt till fastigheten.

Och om du inte uppfyller kontraktet innan du tar äganderätt till fastigheten har du kanske inte rätt till något eget kapital i fastigheten. Om du till exempel köper en bostad med ett 20-årigt säljarlån och du inte betalar lånet under år 19 kan du förlora allt eget kapital som du har fått under de första 19 åren av lånet. Med andra ord förlorar du alla pengar som du har betalat till säljaren eller investerat i fastigheten fram till dess, och du har inte möjlighet att få tillbaka en del av dina pengar genom att sälja fastigheten som du skulle ha gjort med ett hypotekslån. Fastighetslagstiftningen varierar från delstat till delstat, så köpare kan få mer skydd i händelse av att lånet inte betalas beroende på var du bor.

Säljaren är ansvarig för att göra betalningarna på eventuella hypotekslån på fastigheten. Eftersom säljaren behåller äganderätten till fastigheten kan han/hon behålla en inteckning på fastigheten och eventuellt ta ut en andra inteckning. Om säljaren inte uppfyller kraven på ett hypotekslån mot fastigheten kan långivaren ta äganderätten till fastigheten och köparen kan tvingas lämna fastigheten utan ersättning.

Den största fördelen med ett kontrakt för lagfart är att det vanligtvis inte kräver att köparen gör en handpenning, vilket gör att köpet av en bostad blir mer överkomligt. Det har inte samma krav på kreditvärdighet eller låntagarens kvalifikationer som ett vanligt hypotekslån, så det gör det möjligt att köpa en bostad för personer som kanske inte skulle kvalificera sig annars. Köptransaktionen kräver ingen ansökan om hypotekslån, värdering eller titelrapport. Detta resulterar i lägre slutkostnader och en mycket snabbare tidsplan för avslutet, men utsätter köparen för en betydande risk att fastigheten har betydande skador eller utestående panträtter mot den.

Köparna måste förstå villkoren i kontraktet, inklusive fastighetens köpesumma, räntan på säljarlånet, lånets längd och om lånet kräver en ballongbetalning. Köparna bör förstå exakt vad de är ansvariga för att betala enligt kontraktet för handling. Förutom att göra månatliga lånebetalningar till säljaren måste köparna vanligtvis betala fastighetsskatt, hemförsäkring och för eventuella reparationer av fastigheten. Köparna kan också vara ansvariga för att göra betydande renoveringar för att få fastigheten att uppfylla kraven inom en viss tidsram efter det att transaktionen avslutats. Se till att du vet vilka kostnader du ansvarar för och att du har råd med dem. Anlita en oberoende fastighetsinspektör för att identifiera eventuella reparationer som fastigheten behöver eftersom du troligen måste betala för dem när du tar bostaden i besittning.

Säkerställ att säljaren faktiskt äger fastigheten och att det inte finns några utestående panträtter mot fastigheten. Du kan göra detta genom att kontakta ditt länsregisterkontor eller ett fastighetsbolag. Du vill försäkra dig om att den person som du köper fastigheten av faktiskt äger den och inte försöker lura dig. Du vill också försäkra dig om att det inte finns några fordringar på fastigheten som skulle kunna hindra dig från att bo i eller ta lagligt ägande av fastigheten i framtiden. Se till att kontraktet för handlingarna är inlämnat till ditt länsregisterkontor. Beroende på vilken stat du bor i kan detta ske automatiskt eller inte.

Visa alla långivare

%