Hur man undviker att betala skatt när man säljer ett hus, oavsett om man äger eller investerar
DISCLAIMER: Informationen i det här blogginlägget är endast avsedd att användas i utbildningssyfte och inte som juridisk eller skattemässig rådgivning. Om du behöver hjälp med att fastställa skatterna på din bostadsförsäljning bör du kontakta en kunnig skatteexpert.
Arbete. Shopping. Äta ute. Bensin. Du betalar skatt på så många saker, så det är logiskt att vilja ha en skattelättnad när du säljer din största tillgång: din bostad.
Du har kommit till rätt ställe om du undrar hur du undviker att betala skatt när du säljer ett hus. Vi har pratat med en toppmäklare och en skatteexpert för att hjälpa dig att förstå vilka skatter som krävs vid försäljning av en bostad och samlat de bästa sätten att lindra eller eliminera skattebördan vid försäljning av din bostad.
Kapitalvinster i fastigheter, förklarat
Om du säljer ditt hus för mer än du köpte det för gör du en vinst. Regeringen betraktar den vinsten som en skattepliktig inkomst och vill beskatta dig för dessa kapitalvinster. Var bara medveten om att kapitalvinstskatten beräknas utifrån bruttovinsten, inte nettovinsten.
Den erfarna revisorn Robin F. Sansone, från Georgia-baserade Rhodes, Young, Black & Duncan, förklarar:
”Om du säljer ditt hus för 200 000 dollar och 50 000 dollar av försäljningspriset används för att betala av det befintliga bolånet och ytterligare 20 000 dollar används till slutkostnader, kan det hända att du bara får kontanter på 130 000 dollar vid avslutningen. Du beräknar dock din vinst baserat på försäljningspriset på 200 000 dollar, INTE på den mottagna kontantsumman på 130 000 dollar.”
Hur IRS bestämmer sig för att beskatta kapitalvinsterna från din bostadsförsäljning beror på om dina kapitalvinster är lång- eller kortsiktiga eller inte. Detta skiljer den genomsnittliga husägaren (som säljer ett hus av skäl som uppgradering, nedskärning eller flyttning) från investeraren (som köper och säljer ett antal bostäder årligen med vinst – vilket kvalificerar intäkterna från bostadsförsäljningen som vanlig inkomst).
Långsiktiga kapitalvinster beskattas med högst 15 % för den genomsnittlige individen, och kan vara så låga som 0 % eller så höga som 20 % beroende på din inkomst. Dessa långsiktiga skattesatser är i allmänhet lägre än de vanliga inkomstskattesatserna.
Kortsiktiga kapitalvinster beskattas som vanlig inkomst, så skattesatsen varierar beroende på din årsinkomst. Här är en snabb uppdelning av inkomstskatteklasser i skrivande stund 2020:
- 35 % för inkomster över 207 350 dollar (414 700 dollar för gifta par som deklarerar tillsammans)
- 32 % för inkomster över 163 300 dollar (326 600 dollar för gifta par som deklarerar tillsammans)
- 24 % för inkomster över 85 dollar,525 dollar (171 050 dollar för gifta par som deklarerar tillsammans)
- 22% för inkomster över 40 125 dollar (80 250 dollar för gifta par som deklarerar tillsammans)
- 12% för inkomster över 9 875 dollar (19,750 för gifta par som deklarerar tillsammans)
- 10% för inkomster för ensamstående personer med inkomster på 9 875 dollar eller mindre (19 750 dollar för gifta par som deklarerar tillsammans)
Möjligheterna som finns för att sänka eller undvika skatt på din bostadsförsäljning beror helt och hållet på om du är en husägare som säljer en primärbostad (plus faktorer som hur länge du har bott där) eller en investerare som säljer en investeringsfastighet.
Hur du undviker skatt på din primära bostad
Turligtvis kommer de flesta bostadssäljare inte att beskattas för varje dollar av vinsten från bostadsförsäljningen. Det beror på att de flesta säljare av primära bostäder uppfyller riktlinjerna för att kvalificera sig för skattebefrielse för kapitalvinster.
Tack vare Taxpayer Relief Act of 1997 kvalificerar sig de flesta bostadssäljare för undantaget enligt avsnitt 121 som undantar vinster från försäljning av bostäder från skatt på kapitalvinster. Den Wenatchee, Washington-baserade fastighetsmäklaren Perrin Cornell förklarar:
”Vid försäljning av en bostad får en ensamstående husägare en skattebefrielse på 250 000 dollar för kapitalvinster och ett par får en skattebefrielse på 500 000 dollar. Om till exempel en ensamstående person med ett lån på 100 000 dollar säljer en bostad värd 300 000 dollar har hen en kapitalvinst på 200 000 dollar. Med det undantaget på 250 000 dollar har de ingen skattepliktig vinst alls.”
Detta undantag är dock inte automatiskt. Du måste kvalificera dig utifrån två tester – ägande och användning. Enligt IRS måste du:
1. Äga bostaden och bo i den som din primära bostad under minst två icke sammanhängande år av den femårsperiod som föregår försäljningsdatumet.
CPA Sansone minns en klient som kvalificerade sig för detta undantag trots att bostaden hon sålde inte längre var hennes primära bostad:
”Jag hade en klient som är ensamstående och bor i Georgia. När hennes barn gick på college i Georgia flyttade hon till ett hus i Florida, men behöll huset i Georgia för att barnen skulle kunna bo där medan de gick i skolan. Efter två år bestämde hon sig för att sälja bostaden i Georgia. Även om hon inte längre bodde i hemmet hade hon bott där i minst två av de fem föregående åren. Därför fick hon ta ut undantaget på 250 000 dollar vid försäljningen.”
2. Vänta minst två år innan du gör anspråk på undantaget mellan försäljningar av en primärbostad.
Du kan inte alltid få detta undantag bara för att du säljer din primära bostad. Detta undantag kan endast beviljas en gång vartannat år. Om du begärde det för en annan fastighet de 24 månader som föregick din nuvarande försäljning, kommer du inte att kunna göra en dubbel satsning för att undvika kapitalvinster.
Och förvänta dig att skattemyndigheten kommer att vara oförlåtande när det gäller det tvååriga minimumet: Om du inte har något emot att skatteverket är oförsonligt mot de två åren på två år: ”Klienten ägde sin fastighet i ett år, nio månader och tre veckor, så han kunde inte få skattebefrielse för kapitalvinster”, påminner Cornell.
3. Minska din kapitalvinst genom att dra av kostnaden för kapitalförbättringar som gjorts på din bostad från intäkterna från försäljningen av bostaden.
För att en förbättring av bostaden ska kunna betraktas som en kapitalförbättring måste den uppfylla dessa tre villkor:
- Den ökar väsentligt värdet på fastigheten (t.ex.t.ex. installera nya köksskåp eller bygga ett däck), eller förlänger märkbart fastighetens livslängd (t.ex. byta ut varmvattenberedaren eller HVAC).
- Den blir en del av fastigheten eller är permanent fäst vid fastigheten så att ett avlägsnande skulle orsaka väsentlig skada på fastigheten eller artikeln i sig.
- Den är en permanent installation/förbättring. (Till exempel en tillfällig pool ovan jord jämfört med en permanent pool under jord.)
CPA Sansone förklarar:
”När du gör förbättringar i hemmet under årens lopp bör du föra ett register. Vi revisorer älskar kalkylblad och det skulle vara det enklaste sättet att hålla reda på dessa förbättringar, som ett nytt HVAC-system, ett nytt tak, nytt golv etc.
”Dessa saker är en integrerad del av hemmet som vanligtvis inte tas bort från fastigheten när du säljer. Observera att jag inte menar att du ska hålla reda på varje gång du målar ditt hem eller putsar fönstren. Detta är normala utgifter för att äga en bostad.”
Grundläggande är att om du byter ut någon större sak i bostaden och det ökar bostadens värde är det en kapitalförbättring. Men om du reparerar eller förbättrar tillståndet för befintliga element i hemmet är det inte en kapitalförbättring.
Så, objekt som inte kommer att kvalificera sig som kapitalförbättringar inkluderar saker som ommålning, försegling av uppfarter, reparationer av vitvaror och så vidare.
OBS: Det finns två undantag som gör att du inte är berättigad till denna skattebefrielse för kapitalvinster överhuvudtaget, även om du uppfyller andra kvalifikationer. Du är inte berättigad till skattebefrielse för kapitalvinster om:
- Du har förvärvat fastigheten genom ett 1031-utbyte (mer om dessa senare).
- Du omfattas av utlandsskatten (som gäller om du avsäger dig ditt medborgarskap och flyttar ut ur landet).
Hur du undviker skatt på din investeringsfastighet
Investerare som inte kan kvalificera sig för skattebefrielse för kapitalvinster har fortfarande alternativ för att spara skatt när de säljer en investeringsfastighet.
Då dessa skatteundvikande arrangemang är ganska komplexa bör du ta hjälp av en fastighetsjurist eller en kunnig skatteexpert inom fastighetsbranschen så att du inte faller offer för all byråkrati.
Använd 1031-utbytet
1031-utbytet är ett av de vanligaste verktygen som används av kunniga investerare för att undvika den ändlösa årliga cykeln av massiva skatter på sina fastighetstransaktioner.
”Ett 1031-utbyte, vanligen kallat ”utbyte av likadant slag”, gör det möjligt för dig att byta ut en investeringsfastighet mot en annan utan att redovisa vinst vid tidpunkten för utbytet. Du vill dock ha ett nära samarbete med din revisor för att strukturera utbytet på rätt sätt för att undvika skatt”, säger CPA Sansone.
Du behöver inte vara ett stort investerande företag för att dra nytta av ett 1031-utbyte; även enskilda investerare kan skjuta upp skatten genom ett utbyte. Men dina investeringsobjekt måste uppfylla särskilda krav. Enligt IRS 1031 Fact Sheet:
- ”Båda fastigheterna måste innehas för användning i en handel eller ett företag eller för investering”. Med andra ord kommer din primära bostad, ditt andrahandsboende eller din semesterbostad inte att kvalificera sig för uppskjuten skatt genom ett 1031, likadant utbyte.
- ”Båda fastigheterna måste vara tillräckligt likartade för att kvalificera sig som ”likadana”. Likadan egendom är egendom av samma art, karaktär eller klass. Kvalitet eller klass spelar ingen roll. De flesta fastigheter kommer att vara likartade med andra fastigheter.” I princip innebär detta att du inte kan skjuta upp kapitalvinstskatten på en fastighetsförsäljning och sedan använda vinsten för att investera i aktiemarknaden i stället. Du måste köpa fler fastigheter om du skjuter upp skatten vid ett likadant utbyte.
Det finns också flera regler som du måste följa när du använder ett 1031-utbyte:
- Du måste identifiera upp till tre fastigheter som du ska köpa genom utbytet inom 45 dagar efter försäljningen av den ursprungliga fastigheten.
- Du måste också avsluta köpet av en ny fastighet inom 180 dagar från slutdatumet för försäljningen av den ursprungliga fastigheten.
- Du rekommenderas att använda en kvalificerad förmedlare (QI) när du gör ett utbyte. QI är ett tredjepartsföretag som behåller pengarna under dessa 45 till 180 dagar medan du ordnar köpet av en ny fastighet. Du får inte behålla pengarna själv när du använder ett 1031-utbyte.
Det är viktigt att du inte bara anlitar vilken QI som helst – du behöver en välrenommerad som tar hand om alla dessa pengar, även under denna korta tidsperiod.
Institutionen (IRS) varnar för att vissa QI:er antingen har gått i konkurs eller på annat sätt varit oförmögna att uppfylla sina ekonomiska förpliktelser, vilket gör att du och dina pengar sitter fast i en juridisk och ekonomisk knipa.
Och förvänta dig inte att reglerna för 1031-utbytet ska böjas på grund av dina QI-problem. Om du misslyckas med att uppfylla kraven på 45 eller 180 dagar kommer du att beskattas omedelbart på intäkterna från försäljningen av din investeringsfastighet.
Överväg att använda en välgörenhetsfond
Ett annat, mindre känt alternativ för att undvika att betala skatt på en försäljning av en investeringsfastighet är genom en välgörenhetsfond (Charitable Reminder Trust, CRT). Detta alternativ lämpar sig bäst för pensionärer som är villiga att donera huset till sin favorit välgörenhet, till exempel en kyrka eller ett universitet.
En välgörenhetsåterstående trust låter dig i princip donera en investeringsfastighet till valfri välgörenhet genom att placera den i en CRT, vilket gör det möjligt för välgörenhetsorganisationen att sälja fastigheten till en skattesats på 0 %.
Men du ger inte bara bort hela huset till välgörenhetsorganisationen.
En CRT erbjuder många fördelar, bland annat skattebesparingar. Med en CRT kan du:
- Underhålla dig från att betala någon kapitalvinstskatt på din bostadsförsäljning.
- Generera en inkomstström under hela ditt liv – och till och med dina barns liv med rätt strukturering.
- Diversifiering av investeringstillgångar.
- Potentiellt undviker du stora arvsskatter (eftersom det tekniskt sett inte längre ingår i din egendom).
- Donera en stor gåva till din favoritorganisation för välgörenhet.
En CRT placerar intäkterna från försäljningen i en stiftelse som investerar pengarna och betalar ut en inkomst till dig under resten av ditt liv. Du kan till och med skriva villkoren i trusten så att investeringsinkomsten betalas ut till dina barn efter din bortgång.
Du får också ett skatteavdrag för välgörenhet som gör att du kan minska din justerade bruttoinkomst med upp till 30 %. Det ger dig ännu mer pengar i plånboken.
Agent Cornell förklarar hur det fungerar mer i detalj:
”Låt oss säga att du vill donera intäkterna från försäljningen av din bostad till din alma mater eller ett sjukhus. Du skulle låta värdera huset och sedan överföra det till en skattebefriad trust. Universitetet eller sjukhuset säljer sedan fastigheten och betalar dig en del av dess värde årligen som inkomst, normalt omkring 5 % eller upp till 10 % av det värderade värdet.
”Så du får ett skatteavdrag för välgörenhetsbidraget på låt oss säga hemmets värde på 200 000 dollar, plus att du får 1 500 dollar i månaden som inkomst från trusten, vilket inte är någon dålig affär.”
När alla förmånstagare i trusten har avlidit går den återstående investeringen i trusten till välgörenhetsorganisationen. Du ger alltså en gåva till en välgörenhetsorganisation, och du får ett skatteavdrag på den gåvan som du kan använda mot din inkomstskatt för både tidigare och framtida år.
På samma sätt får du inkomsten från trusten på livstid eller under ett visst antal år (beroende på villkoren i CRT). Den enda som verkligen förlorar på detta arrangemang är skatteverket.
Måste göra din fixar-upper till din huvudbostad
Husflickor köper vanligtvis ett hem, fixar det och säljer det inom en tolvmånadersperiod. Men – då blir det kapitalvinster som du måste betala. Istället kan du välja att sälja eller hyra din nuvarande primära bostad och flytta in i din investeringsfastighet i minst två år. Det ger dig gott om tid att sprida ut byggkostnaderna och tidsplanen för reparationer.
Det ger dig också möjlighet att dra nytta av skattebefrielsen för kapitalvinster på huset du byter, så att du inte förlorar en stor del av vinsten till skattemyndigheten.
Ta lite (eller mycket!) tillbaka från skattemyndigheten
Ingen har något emot att betala skatt för att hjälpa till att finansiera vårt land. Men när IRS vill ta en stor bit av intäkterna (från försäljningen av en bostad som köpts med inkomster som du redan har beskattats för) kan det kännas som en överdrift.
Men med lite smart ekonomisk planering, hjälp av skatteexperter och en skicklig fastighetsmäklare kan du sälja ditt hus utan att behöva lämna ifrån dig för mycket pengar till Uncle Sam trots allt.