Så du har inrättat en QPRT, termen har gått ut, vad händer nu?
Vid: Randall A. Denha, J.D., LL.M.
En kvalificerad personlig bostadstrust (QPRT) är ett instrument för bodelning som gör det möjligt för en husägare att överföra sitt hem till en trust, samtidigt som han eller hon behåller rätten att bo i det under ett antal år. Denna teknik gör det möjligt för individen att överföra huset till förmånstagare till en lägre gåvoskattekostnad och ta bort en tillgång som förväntas öka i värde från sitt dödsbo. En QPRT är en oåterkallelig trust till vilken en Trustor eller Grantor överför äganderätten till antingen en huvudbostad, ett fritidshus eller en odelad delad andel i antingen en huvudbostad eller ett fritidshus. En semesterbostad definieras, enligt Internal Revenue Code som gäller denna planering, som en fastighet som används det största av fjorton dagar per år eller 10 % av de dagar som hyrs ut till andra per år.
När dödsboets livstidsundantag var lägre och det inte fanns någon portabilitet av varje makes undantag, blev användningen av QPRT:er allt populärare. Många av dessa truster närmar sig just nu sitt uppsägningsdatum och kommer att kräva ordentlig planering för att säkerställa en smidig övergång för alla inblandade.
Då det inte finns någon gräns för hur länge QPRT måste löpa är det inte ovanligt att QPRT:er som skapades för 10-15 år sedan till slut löper ut idag. Mycket strategisk planering måste göras för att utveckla en plan som tar hänsyn till de ekonomiska och skattemässiga frågorna för förmånstagarna, liksom för överlåtaren, vid den tidpunkt då den ursprungliga trustperioden löper ut.
Flera fördelar med en QPRT är:
1. QPRT:s främsta fördel för överlåtaren och förmånstagarna är den eventuella minskningen av arvsskatten.
2. En QPRT gör det möjligt för överlåtaren att överföra egendomen till barnen till ett reducerat gåvoskattevärde. Eftersom gåvan avser en ”framtida andel” i egendomen (vilket innebär att förmånstagarna faktiskt kan äga den först vid ett framtida datum), diskonteras värdet för gåvoskatteändamål.
3. Om den eller de som ger uppgiften lever efter trustens giltighetstid avlägsnas egendomens fulla marknadsvärde, inklusive eventuell värdestegring under trustens giltighetstid, från den som ger uppgiften.
4. Den eller de som ger uppgiften kan fortsätta att använda och njuta av besittningen av egendomen under trustens giltighetstid. Om Grantorerna lever efter trustens löptid kan förmånstagarna ”hyra” tillbaka fastigheten till Grantorerna för en skälig marknadshyra och detta förhindrar att fastigheten återgår till Grantorens dödsbo för arvsskatteändamål.
5. Överlåtarna kan fungera som förvaltare av QPRT och därmed kontrollera egendomen under trustens löptid.
Att se fram emot utgången av QPRT:s ursprungliga löptid och planera en framgångsrik övergång kommer inte bara att förhindra oförutsedda konsekvenser för överlåtaren och de nya ägarna, utan också se till att den ursprungliga avsikten med detta värdefulla instrument för bodelning uppnås.
Vilka alternativ, beslut och överväganden måste göras när QPRT:s löptid löper ut? Här är några att tänka på.
Om överlåtaren dör under perioden
En kort översikt: Om överlåtaren avlider under QPRT-perioden kommer trustens verkliga marknadsvärde (FMV) att ingå i överlåtarens dödsbo i skattehänseende. Om överlåtaren avlider under trustperioden förs egendomen tillbaka till överlåtarens dödsbo som om QPRT aldrig funnits och alla skattebesparingar går förlorade. Det är dock viktigt att notera att vi skulle ha fått samma resultat om Grantor aldrig hade inrättat trusten. Som sådan är du inte sämre ute än att försöka!
Scenarier vid QPRT:s upphörande
Ett av de mest grundläggande skälen till att planera vad man ska göra när QPRT:n löper ut är att när en QPRT-period löper ut är grantor inte längre ägare till bostaden och förlorar kontrollen över egendomen. Innan den fasta löptiden löper ut måste du se över trustdokumentet för QPRT för att fastställa vad som händer med egendomen vid QPRT:s upphörande. Överförs egendomen direkt till barnen, i trust för barnen eller ger en tidsperiod för grantorns make/maka rätten att använda egendomen på livstid, hyresavgift, vilket gör att grantorn av QPRT kan använda bostaden så länge de är gifta.
Ett annat scenario som förekommer allt oftare är grantorns ovilja att fortsätta med QPRT vid QPRT:s upphörande. Med en ökning av det tillgängliga undantaget från skatt på dödsbon (och eventuellt upphävande av skatt på dödsbon enligt nuvarande förslag) kan behovet av QPRT inte längre vara av intresse för Grantor.
Med tanke på ekonomins tillstånd är det inte ovanligt att fastigheter som har överförts till en QPRT har upplevt mindre värdeökning eller till och med värdeminskning än förväntat. Följaktligen kan ett av syftena med QPRT – att ta bort framtida värdestegring från en egendom – bli ouppnått. Vissa givare som befinner sig i denna situation kan vara benägna att ”avveckla” (ogöra) QPRT. Det kanske dock inte är det bästa alternativet.
Om du avvecklar QPRT kommer du att ha slösat bort all betalning av federal gåvoskatt eller befrielse från gåvoskatt som du kan ha använt vid den ursprungliga transaktionen. Du kommer att ha slösat bort det beloppet eftersom du inte kommer att få tillbaka det när du avvecklar QPRT.
Också när QPRT avslutas måste du betala resterande förmånstagare skälig marknadshyra. Dessa betalningar kommer att minska din egendom ytterligare. Med detta sagt, om du fortfarande vill avveckla QPRT, vilka alternativ finns det:
1. Bo i huset hyresfritt vilket kommer att leda till att dödsskatt inkluderas
2. Återstående förmånstagare överlåter sina intressen tillbaka till dig
Begäranden av förmånstagare
Förmånstagare av QPRT kanske inte vet hur de ska förvalta egendomen eller kanske inte vill ta på sig ansvaret. En del av planeringen före uppsägningen bör innefatta att fastställa vem som ska ansvara för att betala räkningarna för bostaden, fortsätta hemförsäkringen på fastigheten, göra förbättringar på fastigheten, samla in hyresintäkterna om fastigheten hyrs ut eller ordna en försäljning om fastigheten ska säljas. Ett checkkonto måste också inrättas i den nya ägarens eller de nya ägarnas namn.
Andra överväganden när det finns mer än en enskild förmånstagare inkluderar: Vill de enskilda personerna äga fastigheten som ett gemensamt företag, där varje ägare rapporterar sin proportionella andel av hyresintäkter och utgifter (eller av försäljningsintäkterna) på sin individuella skattedeklaration? Vem ska i så fall sköta bokföringen och informera de andra ägarna om deras andel? Vad kommer ägarna att göra när hyresintäkterna inte täcker kostnaderna eller när förbättringar behövs? Hur stor är reservfonden om hyresintäkterna överstiger kostnaderna? Vad kommer att hända om en av de enskilda förmånstagarna avlider?
Överlåtelse av intressen
De nya enskilda ägarna kanske vill bidra med sina intressen i bostaden till ett bolag med begränsat ansvar (LLC). Med rätt planering kan man se till att denna överföring sker samtidigt som QPRT avslutas. Den ledande medlemmen i LLC eller förvaltaren av trusten skulle då vara ansvarig för fastigheten, och inkomsterna skulle flöda genom på schema K-1s till ägarna. Om fastigheten säljs eller genererar överskott av hyresintäkter kan ett LLC eller en trust göra utdelningar eller inrättas så att medlen investeras.
Om Grantor stannar eller går
Den ytterligare planeringen behövs innan trustens upphörande för att avgöra om Grantor vill stanna kvar i bostaden, och om inte, om bostaden ska hyras ut till en utomstående part eller säljas. I vissa fall – till exempel om bostaden är ett sommarhus – kan förmånstagarna vilja behålla bostaden för eget bruk. Som tidigare nämnts behåller inte längre gåvogivaren rätten att bo i bostaden när trustperioden löper ut.
Om gåvogivaren vill fortsätta att använda bostaden efter det att den ursprungliga QPRT-perioden har löpt ut måste gåvogivaren betala till den återstående förmånstagaren, till ett marknadsmässigt värde, hyra för användningen av bostaden, annars riskerar han att inkluderas i dödsboskatten. En oberoende fastighetsmäklare eller värderingsman bör rådfrågas för att fastställa den skäliga marknadshyran på grundval av hyran för jämförbara bostäder. Vid varje förnyelse av hyresavtalet bör hyresvillkoren ses över för att se till att de är jämförbara med marknaden.
Givaren och den nya ägaren bör ingå ett hyresavtal innan QPRT-perioden löper ut. I hyresavtalet bör det anges vem som är ansvarig för att betala för allmännyttiga tjänster (i allmänhet hyresgästen) och underhålls- och reparationskostnader, t.ex. trädgårdsarbete, snöröjning och säkerhet. Ägarna är i allmänhet ansvariga för att betala fastighetsskatt, hemförsäkring, större reparationer och förbättringar.
Hyresbetalningarna betraktas som inkomst för mottagaren. Naturligtvis kommer mottagaren att kunna använda hyreskostnader och avskrivningar för att minska skattebiten av hyresintäkterna. Men låt oss anta att det i framtiden inte finns någon arvsskatt. Kommer det att vara meningsfullt för gåvogivaren att stanna kvar i bostaden och betala hyra? Överlåtaren kanske vill överväga andra boendealternativ som skulle spara honom pengar eller generera inkomstskatteavdrag. Till exempel kan upplåtaren ha mindre kostsamma alternativ som seniorboende eller köp av en mindre bostad. För att möjliggöra flexibilitet bör det därför inte finnas ett långvarigt hyresavtal.
Fastighetsutgifter
Inför slutet av den första perioden är det viktigt att se till att tillräckliga medel finns tillgängliga för att betala alla fastighetsutgifter. Om inte upplåtaren har för avsikt att hyra ut fastigheten på lång sikt och på så sätt förse förmånstagarna med en fortlöpande källa till medel för att betala fastighetsutgifterna, måste de nya ägarna se till att betala räkningarna – inklusive fastighetsskatter och försäkringar. Om medel inte är lättillgängliga kan det bli nödvändigt att hyra ut fastigheten på kort sikt till överlåtaren eller en tredje part.
Kostnadsbas
Enligt gällande lag, om någon innehar en bostad i sitt namn fram till sin död, ökas kostnadsbasen i syfte att fastställa vinsten vid en försäljning till värdet vid dödsdatumet. Detta minskar den beskattningsbara vinsten som ska rapporteras av arvingarna när egendomen senare säljs på bekostnad av att ingå i ättlingens dödsbo för arvsskatteändamål. QPRT:s möjlighet att överföra egendom med en carryover basis, inte en step-up i basis, gör dem idealiska för arvingar som vill behålla egendomen i flera generationer. Det är viktigt att föra register över basen, eftersom de kommer att behövas för att beräkna avskrivningar om fastigheten hyrs ut eller för att fastställa kapitalvinster om fastigheten säljs. Enligt IRC Section 1015(a) är fastighetens bas den ursprungliga basen för överlåtaren plus eventuella förbättringar som gjorts. Om den nya trusten kvalificerar sig som en grantor trust, och bostaden är grantorns huvudbostad, kan undantaget för kapitalvinster vara tillgängligt enligt IRC Section 121.
Försäkring
Ett av de viktigaste stegen för förvaltaren att följa i slutet av QPRT-perioden är att överföra äganderätten och äganderätten till bostaden till de återstående förmånstagarnas namn för att säkerställa korrekt titulering och försäkring av tillgången. Hemförsäkringspolicyn kommer att behöva justeras när QPRT-perioden upphör; därför måste förmånstagarna kontakta försäkringsbolaget före uppsägningen. En ny försäkring måste upprättas där de nya ägarna (antingen den nya trusten eller de enskilda ägarna) namnges som försäkrade för att täcka ansvar, inklusive för uthyrning av fastigheten (även om det är till upplåtaren) och för skador på eller förlust av bostaden. Eftersom inte alla försäkringsbolag har samma krav eller processer för att försäkra egendom om den innehas i en trust är det viktigt att kontakta en försäkringsmäklare som förstår komplexiteten i sammanhanget. Hyresgästen (även om det är upplåtaren) måste teckna en hyresförsäkring för att täcka sitt personliga ansvar och innehållet. Om bostaden inte ska hyras ut, utan behållas av de enskilda förmånstagarna för eget bruk, kan de kanske lägga till en försäkring för personligt ansvar och innehåll till hemförsäkringen.