Ska vi köpa en bankägd bostad eller en vanlig bostad?
När det gäller hur lätt det är att köpa ett hus spelar det roll om huvuddelen av bostäderna på marknaden är tvångsförsäljningar eller inte. Om en vanlig säljare säljer på en marknad som domineras av bankägda bostäder måste vanliga säljare konkurrera med tvångsförsäljningar på priset, vilket innebär att säljaren måste prissätta en bostad i linje med priserna på bankägda bostäder.
Vissa kapitalförvaltare, som arbetar på bankernas fastighetsavdelningar som hanterar tvångsförsäljningar, insisterar på att deras agenter ska marknadsföra deras bestånd som vilken annan bostad som helst; vissa föredrar att agenterna inte avslöjar att bostäderna är tvångsförsäljningar. Detta beror på att bostäder som är föremål för tvångsförsäljning har ett stigma. Men om man ska vara rättvis mot banken så försöker den helt enkelt att konkurrera på den öppna marknaden.
Bankägda bostäder och upplysningar
När du köper en bostad vet ägarna att de kan dela med sig av detaljer om dess historia. Du kan ta reda på om diskbänken i köket någonsin går tillbaka, när taket senast byttes ut och om det finns några defekter som en husbesiktning kanske inte avslöjar. När du köper ett hem som ägs av en bank är du på egen hand. Du köper en okänd faktor med mycket liten regressrätt.
As-Is Condition
Banker gör sällan reparationer på bostäder i sina portföljer. De betalar i allmänhet inte för en skadedjursinspektion eller ger köparna ett takintyg eller en avloppsinspektion. Om din hembesiktning avslöjar ett större problem och du lämnar in en begäran om reparation kommer banken med största sannolikhet att ignorera den. Medan en vanlig säljare är mycket mer benägen att förhandla fram en begäran om reparation och åtgärda problemen åt dig.
Att förhandla om att köpa ett hem från banken
En del banker kommer inte ens att titta på ett erbjudande om inte köparen lämnar in ett brev om förhandsgodkännande av ett hypotekslån från bankens utvalda långivare, vilket innebär att det kan ta ännu längre tid att lämna in ett erbjudande överhuvudtaget. På grund av den volym av listor som tillgångsavdelningarna hanterar kan det ibland ta upp till två veckor eller längre att få ett svar.
När banken accepterar ett bud genererar den ofta ett banktillägg som i praktiken ersätter det bud som du lämnade in. Banktillägget kan bestå av 10 sidor eller mer. Nästan alla viktiga punkter som skyddar köparen ändras. Om du köper en bankägd bostad är det en bra idé att låta din advokat granska kontraktet eftersom ordalydelsen ibland är svår att förstå.
Banker tar ut avgifter för förseningar i samband med avslutningen
I norra Kalifornien hamnar du ofta hos ett escrow-företag i södra Kalifornien som sköter transaktionen. Avståndet fördröjer pappersarbetet. Om köparens långivare dessutom behöver ett par dagar för att släppa filen från underwriting tar banken ofta ut en avgift av köparen. Vanliga säljare är i allmänhet mer förlåtande och avslappnade när det gäller förlängningar.