Vad är rabattpoäng och hur fungerar de?
Vad är rabattpoäng?
Hypotekspoäng eller ”rabattpoäng” gör det möjligt för dig att betala mer i slutkostnad i utbyte mot en lägre bolåneränta. Detta innebär att du får en större förskottsavgift men en lägre månadsbetalning under lånets löptid.
Typiskt sett motsvarar kostnaden för en hypotekspoäng 1 % av lånebeloppet, och denna enda punkt sänker din ränta med cirka 0,25 %.
Om ditt lånebelopp till exempel är 300 000 dollar och du erbjuds en hypoteksränta på 3 % kan du köpa en rabattpunkt för 3 000 dollar för att i stället få en ränta på 2,75 %.
Om du planerar att behålla lånet på lång sikt är hypotekspoäng ett bra sätt att spara pengar under lånets löptid.
Kontrollera dina hypoteksräntor (Mar 26th, 2021)
I den här artikeln (Hoppa till…)
- Hur hypotekspoäng fungerar
- Hur hypotekspoäng påverkar din ränta
- Är rabattpoäng värt det?
- ”Negativa” hypotekspoäng (ingen slutkostnad)
- Är hypotekspoäng avdragsgilla från skatten?
- Vad är dagens hypoteksräntor?
Hur hypotekspoäng fungerar
När du kollar aktuella hypoteksräntor från långivare ser du ofta tre olika siffror: ränta, effektiv ränta och ”poäng”.
Poäng – även kallade ”hypotekspoäng” eller ”rabattpoäng” – är avgifter som används specifikt för att sänka din ränta.
Varje rabattpoäng kostar 1 % av lånebeloppet och sänker vanligtvis din bolåneränta med cirka 0,25 %.
Detta innebär att när du tittar på ett ränteförslag som inkluderar poäng måste du betala extra i förväg för att faktiskt få den ränta som visas.
Föreställ dig till exempel att du tar ett bolån på 300 000 dollar. Så här kan din ränta se ut med och utan räntepunkter:
| Hypotekspoäng | Kostnad för att köpa poäng | Räntesats | Total betald ränta under 30 år |
| 0 | $0 | 3.50% | $185,000 |
| 0.5 | $1,500 | 3.375% | $177,500 |
| 1 | $3,000 | 3.25% | $170,000 |
| 2 | $6,000 | 3.0% | $155 300 |
Räntesatser som visas är endast exempel. Din egen bolåneränta och dina egna avgifter kommer att variera. Få en anpassad ränteberäkning här.
Kostnaden för att köpa rabattpoäng ökar snabbt. Men som du kan se i exemplet ovan kan de långsiktiga besparingarna vara betydande.
Om du bara planerar att bo kvar i bostaden i några år kan dock den initiala kostnaden för att köpa hypotekspoäng lätt uppväga den besparing som du faktiskt ”gör” genom att köpa ner din ränta. Se till att du tar hänsyn till hur länge du planerar att behålla ditt lån innan du bestämmer dig för om du ska betala för rabattpoäng eller inte.
På avräkningsbeskedet står det ibland ”Discount Fee” eller ”MortgageRate Buydown”, vilket skiljer sig från ”origination points”, som är avgifter som banken tar ut för att upprätta ditt lån.
Kontrollera dina bolåneräntor (Mar 26th, 2021)
Hur rabattpoäng påverkar din bolåneränta
När rabattpoäng betalas samlar banken in en engångsavgift vid avslutningen i utbyte mot en lägre ränta under lånets löptid.
Hur storleken på din räntesänkning är varierar dock beroende på bank.
Detta är en av anledningarna till att det är viktigt att shoppa för att hitta den bästa bolåneräntan. Olika banker erbjuder olika rabatter i utbyte mot att du betalar poäng.
En tumregel är att om du betalar en rabattpoäng sänker du den angivna bolåneräntan med 25 baspunkter (0,25 %). Att betala två rabattpoäng sänker dock inte alltid räntan med 50 räntepunkter (0,50 %), vilket man kan förvänta sig.
Också att betala tre rabattpoäng sänker inte nödvändigtvis räntan med 75 räntepunkter (0,75 %).
Här är ett exempel på hur rabattpoäng kan fungera för ett lån på 100 000 dollar:
- 3,50 % med 0 rabattpoäng.Månadsbetalning på 449 dollar.
- 3,25 % med 1 rabattpoäng.Månadsbetalning på 435 dollar. Förskottsbetalning på 1 000 dollar
- 3,00%med 2 rabattpoäng. Månadsbetalning på 422 dollar. Förskottsbetalning på 2 000 dollar
Betalningsberäkningar inkluderar inte fastighetsskatt eller hemförsäkring. De omfattar endast amortering och ränta.
Då de ger en lägre ränta, kommer rabattpoäng att sänka dina månatliga amorteringar under lånets löptid. Du behöver dock tid för att de låga räntorna ska kunna omsättas i verkliga besparingar.
Det är dessutom så att bankerna betraktar denna betalning som ”förskottsbetalda bolåneräntor”, vilket är avdragsgillt för berättigade skattskyldiga. Så för vissa hypotekslåntagare finns det en extra skattefördel att köpa poäng.
Man betalar dock inte för rabattpoäng för att få skattelättnaden. Du betalar för att få en räntesänkning.
Är rabattpoäng för hypotekslånet värt det?
I exemplet ovan sparar bolånesökanden 14 dollar per månad för varje 1 000 dollar som spenderas på bolånepoäng. För att få tillbaka hela kostnaden på 1 000 dollar för poängen skulle bostadsköparen behöva göra 71 regelbundna månadsbetalningar. Det skulle ta nästan sex år.
Husfinansieringsexperter kallar den tid det tar att få tillbaka den initiala kostnaden ”break-even point”.
Varje hypotekslån kommer att ha sin egen brytpunkt för köp av poäng.
Om du planerar att bo kvar i din bostad längre än till brytpunkten och – detta är nyckeln! – Om du inte tror att du kommer att göra en refinansiering före brytpunkten kan det vara en bra idé att betala poäng.
Jo längre du bor kvar i bostaden bortom brytpunkten, desto mer sparar du eftersom räntesänkningen fortsätter att generera månatliga besparingar så länge som du har lånet.
Om du säljer din bostad eller refinansierar lånet innan det har nått sin breakeven point kan rabattpoäng vara slöseri med pengar. I det här fallet är det bättre att lägga pengarna på din handpenning för att öka ditt egna kapital.
Enligt Freddie Mac har det typiska 30-åriga lånet med fast ränta mellan 0,5 och 0,7 rabattpoäng.
Hypotekslån med justerbar ränta tenderar att ha färre poäng eftersom ARM-köpare har för avsikt att sälja eller refinansiera tidigare. Poäng lönar sig endast om du behåller lånet tillräckligt länge för att kunna realisera besparingar från räntesänkningen.
Hur poäng påverkar den effektiva räntan
Bankerna använder ibland ett verktyg för att köpa lån som kallas ”effektiv ränta” för att få ett lån med rabattpoäng att se mer attraktivt ut än vad det egentligen är.
APR, som står för AnnualPercentage Rate, är en beräkning som är tänkt att visa den långsiktiga kostnaden för att inneha ett lån, och att betala poäng sänker den långsiktiga kostnaden i form av en lägre bolåneränta.
Men APR förutsätter också att du kommer att behålla ditt lån i 30 år. Ofta kommer du inte att göra det, vilket gör att beräkningen av den effektiva räntan inte fungerar.
Det är därför det är viktigt att komma ihåg att den effektiva räntan inte är din bolåneränta. Din bolåneränta är din bolåneränta.
Det är sällan en bra plan att jämföra låneuppskattningar med hjälp av metoden ”lägsta effektiva ränta”. Den använder rabattpoäng mot dig.
Om du inte vet hur mycket du kommer att betala för att låna, be din lånehandläggare att gå igenom din lånekalkyl eller en sanningsförsäkran.
”Negativa” rabattpoäng (lån utan slutkostnad)
En annan nyttig aspekt av rabattpoäng är att långivarna ibland erbjuder dem i omvänd form.
Istället för att betala rabattpoäng för att få tillgång till lägre bolåneräntor kan du få poäng från din långivare och använda pengarna för att betala slutkostnader och avgifter i samband med ditt bostadslån.
Fackuttrycket för omvända poäng är ”rabatt”.
Handelslånssökande kan vanligtvis få upp till 5 poäng i rabatt. Men ju högre rabatt, desto högre är din hypoteksränta.
Här är ett exempel på hur rabattpoäng kan fungera på ett hypotekslån på 100 000 dollar med en 30-årig lånetid:
- 3,50 % med 0 rabattpoäng.Månadsbetalning på 449 dollar
- 3,75 % med 1 ”negativ” rabattpoäng. Månadsbetalning på 463 dollar. 1 000 dollar i kredit för lånekostnader
- 4,00 % med 2 ”negativa” rabattpoäng. Månadsbetalning på 477 dollar. Kredit på 2 000 dollar för lånekostnader
Betalningsberäkningar inkluderar inte fastighetsskatt eller hemförsäkring. De omfattar endast amortering och ränta.
Husägare kan använda rabatter för att betala en del av eller alla slutkostnader för lånet. När du använder en rabatt för att betala alla dina slutkostnader kallas det för ett lån utan slutkostnad.
Hypotekslån utan slutkostnad minskar den mängd kontanter som krävs vid avslutningen av lånet. Långivarens rabatter kan täcka bankavgifter som uppläggningsavgifter tillsammans med slutkostnader som tas ut av tredje part.
Köpare som använder lån med låg eller ingen nedskrivning kan finna detta alternativ tilltalande – särskilt om de är oroliga för att spara pengar för nödsituationer eller andra livshändelser.
När du gör en refinansiering med noll stängningsavgift kan du hålla dig så likvida som möjligt med alla dina kontanter i banken.
Rabatter kan också vara bra för refinansiering.
Med hjälp av rabatter kan ett låns fullständiga stängningskostnader ”avskrivas”, vilket gör det möjligt för husägaren att refinansiera utan att öka sitt hypoteksbelopp.
När hypoteksräntorna sjunker är hypotekslån med nollstängningskostnad ett utmärkt sätt att sänka räntan utan att betala avgifter om och om igen. Du kan eventuellt göra en refinansiering tre gånger på ett år eller mer utan att betala avgifter till banken.
Är hypotekspoäng skattemässigt avdragsgilla?
Rabattpoäng kan vara skattemässigt avdragsgilla, beroende på vilka avdrag du gör gällande i din federala inkomstskatt.
För att skriva av rabatterade poäng, eller andra kvalificerade räntebetalningar för hypotekslån, måste du specificera dina avdrag med hjälp av tabell A i formulär 1040.
Om du använder standardavdraget kan du inte dra av hypoteksräntor eller hypotekspoäng.
Rabattpoäng som betalas på ett hypotekslån för bostadsköp kan vara avdragsgilla till 100 procent det år då de betalas. Rabattpoäng på ett hypotekslån för refinansiering av en bostad kan inte göra det.
Skatteavdraget för poäng som betalats på ett refinansieringslån fördelas över lånets löptid. En husägare som betalar poäng på ett 30-årigt hypotekslån kan begära 1/30 av de betalda poängen som avdrag årligen.
Samråd alltid med en yrkesman innan du lämnar in en ansökan. Den här webbplatsen ger inga skatteråd. Meddela din skattemyndighet om du vill avskriva räntebetalningar och rabattpoäng.
Vad är dagens hypoteksräntor?
Hypoteksräntorna i dag är historiskt låga. Med hjälp av räntepoäng kan låntagarna köpa ner sin ränta ytterligare, vilket kan ge enorma besparingar.
Hur som helst är det inte alltid värt det. Om du väljer att inte betala för dem är det fortfarande troligt att du får ett bra erbjudande i dagens extremt låga räntesituation.
Verifiera din nya ränta (26 mars 2021)