Varför köpare använder blancolån
Köpare, särskilt på den kommersiella fastighetsmarknaden, använder blancolån av flera skäl. Långivare tjänar pengar på att bevilja lån. Om siffrorna fungerar och de får tillräckligt med säkerhet kommer kommersiella långivare att bevilja blanket mortgages som används vid investeringar i kommersiella fastigheter. Kanske skulle din nästa investering vara bättre betjänt av ett blanket mortgage.
Du behöver konsolidera fastigheter för en refinansiering
En investerare kan äga flera fastigheter som finansierats vid olika tidpunkter och med mycket olika hypoteksvillkor. Om räntorna är låga kan det vara möjligt att gruppera fastigheterna för refinansiering med ett blanket mortgage. På så sätt kan betalningarna bli lägre totalt sett. Det skulle också kunna göra det möjligt för ägaren att ta ut kontanter som kan användas för ytterligare investeringar. Särskilt om en investerare innehar flera bostäder som köpts vid olika tidpunkter till olika bolåneräntor kan detta vara ett alternativ om det finns ett visst eget kapital. För fastigheter som innehafts ett tag kan det se ut så här:
- Fastighet A värde 165 000 dollar, lånesaldo 125 000 dollar på 6.5%, betalning $847/månad
- Fastighet B värde $172,000, lånesaldo $122,000 till 6.75%, betalning $809
- Fastighet C värde $149,000, lånesaldo $118,000 till 6.0%, betalning $746
- Totalt värde är $468 000, total skuld är $365 000, totala betalningar på $2 402
- Eget kapital är cirka 23%, så ett lån är möjligt.
- Nytt blancolån på $365 000 till nuvarande 5.0% ränta är betalning på $1,959
- $443 ökning av det månatliga kassaflödet
Öka finansieringen för nya förvärv
Antag att en investerare vill utveckla eller renovera en kommersiell fastighet. Det belopp som behövs för köpet och arbetet är större än vad som kan lånas enbart på den fastigheten. Köparen skulle kunna tillhandahålla andra fastigheter i en blanket real estate mortgage transaction. På rätt villkor skulle köparen kunna få mer än de nödvändiga medlen för det nya projektet. Som du kan se i det föregående exemplet arbetar vi med fastigheter som ägs sedan länge eller som har haft stora handpenningar. Det nya lånet kommer att behöva ett betydande eget kapital, särskilt om man tar ut kontanter.
Bättre lånevillkor
Om man inkluderar andra fastigheter i ett blanket mortgage är långivaren bättre skyddad med extra värde som säkerhet. Detta kan ofta användas som ett verktyg för att förhandla fram bättre räntor eller andra lånevillkor. Om en lägre betalning möjliggör ett positivt kassaflöde från hyror kan detta vara en bra lösning. Anta att kostnaderna har ökat, kanske skatter. Med detta tillvägagångssätt skulle investeraren kunna komma tillbaka till eller nära det tidigare kassaflödet med en blanket mortgage.
Säljare kan låsa in extra egendom i holding paper
Om en säljare säljer en fastighet och ombeds att ta på sig en del av finansieringen, kan säljaren skydda sin ställning bättre om han kan få köparen att använda annan egendom som han äger som ytterligare säkerhet för lånet. Kanske försöker en investerare i enstaka hyreshus med en betydande portfölj att gå över till lägenhetsinvesteringar.
Ett projekt hittas, men säljaren måste ta tillbaka en del av finansieringen. Det kan de bara göra om köparen använder några andra fastigheter för att ge säljaren ökad säkerhet. Som vi kan se finns det mycket goda affärsmässiga skäl för att använda en blanket real estate mortgage. Om några eller alla dessa kriterier föreligger bör köpare, säljare och långivare överväga detta alternativ.