Viktiga skattefrågor för fastighetsinvesterare enligt den nya skattelagstiftningen
Den slutliga skattelagstiftningen som godkänts av representanter från representanthuset och senaten innebär flera viktiga förändringar för fastighetsinvesterare. Om man utgår från en enskild skattebetalare i de högsta marginalskatterna, följer här en sammanfattning av de viktigaste bestämmelserna.
Skattesatserna kan komma att sänkas för investerare i den övre skiktet
I dag beskattas nettointäkter från hyresrätter med 39,6 procent, plus en 3,8-procentig Affordable Care Act (ACA)-skatt för passiva investerare. Allt i allt är 43,4 procent för passiva investerare, 39,6 procent för aktiva investerare.
I enlighet med det slutliga lagförslaget skulle investerare som kvalificerar sig för det nya 20-procentiga avdraget, nettoinkomster från hyresrätter i praktiken beskattas med 29,6 procent, plus den 3,8-procentiga ACA-skatten för passiva investerare. Sammanlagt blir det 33,4 procent för en passiv investerare och 29,6 procent för en aktiv investerare – en minskning med ungefär 10 procentenheter.
Många fastighetsinvesterare bör kvalificera sig för det 20-procentiga avdraget. Men inkomster som inte är kvalificerade – såsom hyresintäkter från mark i många fall – skulle beskattas med den högsta marginalskattesatsen på 37 procent, plus ACA-skatten på 3,8 procent för passiva investerare, vilket ger en högsta total skattesats på 40,8 procent.
För att kvalificera sig för det fulla avdraget på 20 procent måste företaget antingen betala ett minimibelopp av löner – i allmänhet dubbelt så mycket som det önskade avdraget – eller ha en minimiinvestering i materiell, avskrivningsbar egendom som används i handeln eller verksamheten – t.ex. en byggnad – men inte inkludera sådana poster som mark eller inventarier. Reglerna kan bäst förstås med flera exempel:
- Antag att en icke avskrivningsbar, egenkapitalfinansierad parkeringsplats som köpts för 1 000 dollar genererar 140 dollar i bruttoinkomst innan man betalar sina anställda 40 dollar för en nettoinkomst på 100 dollar – en avkastning på 10 procent. Avdraget på 20 procent skulle vara 20 dollar och skulle vara fullt tillåtet eftersom det inte var mer än 50 procent av företagets löner på 40 dollar. Således skulle endast 80 dollar av 100 dollar vara skattepliktiga enligt den skattesats som gällde.
- Om samma investering var lånefinansierad skulle det naturligtvis uppstå ränteutgifter och nettointäktens storlek skulle minska, tillsammans med en minskning av 20-procentsavdraget. Detta mindre avdrag skulle helt klart uppfylla lönetestet i detta fall.
- Om samma 40 dollar hade betalats ut till oberoende entreprenörer skulle inga förmåner vara tillgängliga eftersom betalningar till oberoende entreprenörer inte räknas som lön. I det fallet skulle hela nettointäkten på 100 dollar vara skattepliktig.
- Och om strävan utger sig för att betala löner på 30 dollar till ägaren skulle den återstående nettointäkten vara 70 dollar och ett 20-procentigt avdrag på 14 dollar skulle tyckas uppfylla lönetestet, eftersom det var mindre än 50 procent av den totala lönen som betalades ut. Ägarens inkomst skulle vara summan av 30 dollar i löner och 56 dollar i kvalificerad företagsinkomst. I praktiken skulle det bli ett 14-procentigt avdrag i stället för ett 20-procentigt avdrag. Det är dock inte helt klart om detta tillvägagångssätt kommer att passera.
- Även om inga löner betalades ut, om anläggningen inte var en parkeringsplats utan en helautomatiserad avskrivningsbar parkeringsbyggnad (på hyrd mark) som ursprungligen köptes för 1 000 dollar, och den genererade samma 140 dollar i bruttoinkomst och 100 dollar i nettoinkomst efter att ha betalat 40 dollar till oberoende entreprenörer för att underhålla anläggningen, skulle det 20-procentiga avdraget vara lika stort som 20 dollar. Det skulle vara fullt tillåtet och utsätta endast 80 dollar för skatt. Detta beror på att 20 dollar inte översteg 2,5 procent av det ursprungliga inköpspriset på 1 000 dollar (ojusterad bas) för konstruktionen – vilket i det här fallet skulle vara 25 dollar.
- Och om investeringen var skuldfinansierad och medförde ränteavdrag skulle nettointäktens storlek minskas, liksom det 20-procentiga avdraget. Det verkar som om avdraget på 2,5 procent av inköpspriset inte skulle minskas, även om fastigheten köptes med skulder, inklusive nonrecourse-skulder. Således verkar det finnas ännu mer utrymme för att njuta av avdraget på 20 procent av nettointäkten.
- Även om konstruktionen höll på att skrivas av skulle ”basen” på 1 000 dollar, på vilken avdraget på 2,5 procent beräknas, inte minskas av några avskrivningsavdrag (basen är fastighetens ”ojusterade” bas) förrän fastighetens användbara livslängd har löpt ut (t.ex. 39,5 år) eller 10 år, beroende på vilken period som är längst. Fastigheten måste fortsätta att användas i skattebetalarens handel eller verksamhet.
Som framgår måste en fastighetsinvestering vara mycket lönsam innan 20 procent av dess nettoinkomst var mer än 2,5 procent av den ursprungliga, ojusterade kostnadsbasen för den underliggande materiella egendomen. Regeln om 2,5 procent är liktydig med att betrakta en ”normal” avkastning på investerat kapital som 12,5 procent. Det vill säga, om 20 procent av nettointäkterna antas motsvara 2,5 procent multiplicerat med tillgångens ursprungliga kostnad, skulle den påstådda ”normala” avkastningen på tillgångens ursprungliga kostnad vara 12,5 procent. Observera också att skattebetalaren tillåts använda, som en gräns, summan av 2,5 procent av tillgångarna och 25 procent av lönerna.
För investerare med gemensamma inkomster under 315 000 dollar eller ensamstående deklaranter under 157 500 dollar skulle löne- eller tillgångskraven slutligen inte gälla. Den fördelen avvecklas dock snabbt när inkomsten ökar till 415 000 dollar/ 207 500 dollar.
Med utgångspunkt i de exempel som beskrivs nedan och potentialen för ”gruppering” enligt beskrivningen i bestämmelserna i avsnitt 199A kommer kostnaderna för att följa dessa regler sannolikt att öka på företags- och individnivå för att förse investerare med den information som behövs för att de ska vara berättigade till det avdrag som beskrivs ovan.
REITs är stora vinnare under skattereformen
De löne- eller tillgångskrav som beskrivs ovan skulle inte gälla för aktieägare som får en andel av hyresintäkter från fastigheter genom fastighetsinvesteringsfonder (REITs) som vanliga REIT-utdelningar. Om man antar att REIT uppfyller samma krav på inkomst- och tillgångstest som i dag, skulle dessa vanliga utdelningar automatiskt kvalificera sig för en 20-procentig skattesänkning i aktieägarens händer. Sammantaget skulle REIT:s ordinarie utdelningar beskattas med en total skattesats på 33,4 procent. Detta är betydligt bättre än den maximala skattesatsen på 43,4 procent för ordinarie REIT-utdelningar enligt gällande lag.
Den här behandlingen tycks dessutom gälla för hypoteks-REITs som samlar ihop och samlar in ränteintäkter från hypotekslån i fastigheter.
Så skulle till exempel ett REIT som äger parkeringsplatser som drivs av oberoende entreprenörer, och som följaktligen inte betalar några löner, kunna överföra sin nettointäkt till REIT-investerare, som skulle vara berättigade till ett 20-procentigt inkomstavdrag, trots att REIT inte hade några investeringar i avskrivningsbar egendom och inte betalade några löner.
Den begränsning i lagförslaget om att få förmåner för företag som tillhandahåller tjänster inom vissa yrkesområden – t.ex. hälsovård – skulle dessutom inte gälla för REIT-företag, och skulle därmed inte kunna leda till att ett REIT-företag för hälsovård skulle diskvalificeras.
Aktiva förluster begränsade
I enlighet med en uppsättning bestämmelser som fortfarande är ganska oklara i fråga om räckvidd och innebörd skulle aktiva förluster omfattas av nya begränsningar, vilket begränsar deras möjlighet att användas mot löne- eller avgiftsinkomster eller portföljinkomster.
Ränteutgifter är fortfarande avdragsgilla, men avskrivningar kan förändras
De flesta fastighetsinvesteringar är starkt skuldfinansierade. Enligt gällande lag är företagsräntor fullt avdragsgilla. Enligt det slutliga lagförslaget införs nya begränsningar för avdrag för affärsräntor för bolag och genomgångsföretag som inte uppfyller kraven för ett undantag för små skattebetalare. Fastighetsbranschen eller fastighetsföretag kan dock oåterkalleligt välja att undantas från dessa regler. I utbyte kommer mer restriktiva avskrivningsregler att gälla. I allmänhet måste ägarna använda 30 års linjär avskrivning (inte den annars tillämpliga 27,5-årsregeln) för bostadsfastigheter och 40 års linjär avskrivning (inte den annars tillämpliga 39-årsregeln) för icke-bostadsfastigheter, med andra regler för specifika objekt.
För fastighetsbranschens eller fastighetsföretags del som inte väljer bort begränsningarna av företagsräntorna kommer reglerna i allmänhet att begränsa nettoränteavdragen till 30 procent av vinsten före ränta. För de första fyra åren efter ikraftträdandet (skatteår efter den 31 december 2017 och före den 1 januari 2022) kommer den regeln att tillämpas även genom att lägga tillbaka amorteringar och avskrivningar för att göra den likvärdig med en regel om 30 procent av EBITDA, inte 30 procent av EBIT. Efter denna period och framåt kommer EBIT-regeln att tillämpas. Ränta som inte godkänns kommer i allmänhet att överföras på obestämd tid och kan användas under senare år om den uppfyller den tillämpliga standarden för det året. Det finns dock ett undantag från begränsningen för skattebetalare med genomsnittliga årliga bruttoinkomster för den period på tre beskattningsbara år som slutar med det föregående beskattningsbara året som inte överstiger 25 miljoner dollar.
Liknande utbyten bevaras för fastigheter och språket om opportunity zoner läggs till
Den tillåtelse som ges för skattefria ”likadana” utbyten av hyresfastigheter bevaras enligt avsnitt 1031 i skattelagstiftningen.
TCTCJA införde också ytterligare lagstiftning för investerare som vill skjuta upp och utesluta vissa poster av kapitalvinster med införandet av Qualified Opportunity Zones.
Förändringar av carried interest
Enligt gällande lag behandlas kapitalvinster som överförs till innehavare av vinstintressen som mottagits för tillhandahållande av tjänster (så kallade ”carried interests”) som alla andra kapitalvinster.
Enligt det slutliga lagförslaget skulle carried interests i vissa verksamheter – generellt, privat kapital, privat kapital, privat kapital i fastigheter, hedgefonder och liknande företag – endast få behandling av kapitalvinster om tillgångarna som genererar vinsten innehas under en treårig innehavsperiod, vilket är längre än innehavsperioden på ett år i gällande lag. Det verkar som om denna regel gäller för den tillgång som genererar vinsten, oavsett om det är en andel i ett partnerskap eller de underliggande tillgångarna.
Det kan vara lämpligt att överväga eventuella strukturella eller affärsmässiga ändringar för att maximera fördelarna efter skatt enligt denna regel.
Se nedanstående diagram för närmare uppgifter om hur den skattemässiga behandlingen enligt gällande lag skiljer sig från konferensrapporten för flera nyckelområden som påverkar fastighetsinvesteringar.