California huurders recht op privacy – Civil Code Section 1954
Hebben huurders het recht om de verhuurder te beletten hun woning te betreden?
Het antwoord op die vraag is ja, maar… je moet de details kennen. Californië huurders recht op privacy in de eigenschappen die ze huren is onderworpen aan een verhuurder recht van binnenkomst. Echter, verhuurders kunnen niet zomaar uw huis binnenlopen wanneer ze daar zin in hebben. Voor een verhuurder, of vastgoedbeheerder, om rechtmatig de woning van een huurder te betreden, moeten ze bepaalde vereisten in acht nemen.
Ten huurders nemen vaak contact met mij op en vragen zich af wat te doen wanneer de verhuurder eist om in de woning te worden gelaten zonder voorafgaande kennisgeving en zonder reden. In die gevallen heeft de verhuurder over het algemeen geen recht van binnentreden. Als een huisbaas wil binnenkomen, dan vereist de Californische wet dat ze het verzoek correct doen.
Californische wet vereist dat verhuurders en hun agenten de juiste schriftelijke kennisgeving doen voordat ze proberen een woning binnen te dringen. Wanneer ze kennisgeving doen, moeten ze specifieke procedures volgen.
De kennisgeving moet schriftelijk zijn.
Een verhuurder of beheerder die in de huurwoning wil komen, moet ten minste 24 uur voor de poging tot binnentreden een voorafgaande schriftelijke kennisgeving doen. De kennisgeving moet worden betekend in de woning.
De kennisgeving moet uitleggen waarom de toegang nodig is.
De verhuurder, en de agenten die namens hem of haar werken, kunnen niet zomaar vragen om in uw huis te komen omdat ze daar zin in hebben, of op basis van ongegronde vermoedens.
Deze eisen worden in detail uitgelegd in Californië Civil Code Section 1954. De volledige tekst van de sectie van de wet is als volgt:
California Civil Code Section 1954
(a) Een huisbaas mag de wooneenheid alleen in de volgende gevallen betreden:
(1) In geval van nood.
(2) Om noodzakelijke of overeengekomen reparaties, versieringen, veranderingen of verbeteringen uit te voeren, noodzakelijke of overeengekomen diensten te verlenen, of de wooneenheid tentoon te stellen aan toekomstige of werkelijke kopers, hypotheekhouders, huurders, arbeiders of aannemers of om een inspectie uit te voeren overeenkomstig onderafdeling (f) van Civil Code Section 1950.5.
(3) Wanneer de huurder de wooneenheid heeft verlaten of heeft afgestaan.
(4) Ingevolge een gerechtelijk bevel.
(b) Behalve in noodgevallen of wanneer de huurder het pand heeft verlaten of er afstand van heeft gedaan, mag het pand niet worden betreden tijdens andere dan de normale kantooruren tenzij de huurder op het tijdstip van het binnentreden instemt met een binnentreding tijdens andere dan de normale kantooruren.
(c) De verhuurder mag het recht van toegang niet misbruiken of gebruiken om de huurder lastig te vallen.
(d) (1) Behalve zoals bepaald in onderafdeling (e), of zoals bepaald in lid (2) of (3), moet de verhuurder de huurder schriftelijk in kennis stellen van zijn of haar voornemen het pand te betreden en het alleen betreden tijdens de normale kantooruren. De kennisgeving moet de datum, het geschatte tijdstip en het doel van het binnentreden bevatten. De kennisgeving kan persoonlijk worden overhandigd aan de huurder, achtergelaten worden bij iemand van een geschikte leeftijd en discretie in het pand, of achtergelaten worden op, in de buurt van, of onder de gebruikelijke toegangsdeur van het pand op een manier waarop een redelijk persoon de kennisgeving zou ontdekken. Vierentwintig uur wordt geacht een redelijke termijn te zijn, tenzij het tegendeel wordt bewezen. De kennisgeving kan per post aan de huurder worden verzonden. Indien de kennisgeving ten minste zes dagen vóór het voorgenomen binnentreden per post wordt verzonden, wordt dit, bij afwezigheid van bewijs van het tegendeel, als een redelijke kennisgeving beschouwd.
(2) Indien het binnentreden ten doel heeft de wooneenheid aan kandidaat-kopers of feitelijke kopers tentoon te stellen, mag de kennisgeving mondeling, persoonlijk of telefonisch geschieden, indien de verhuurder of zijn agent de huurder binnen 120 dagen na de mondelinge kennisgeving schriftelijk ervan in kennis heeft gesteld dat de eigendom te koop staat en dat de verhuurder of zijn agent de huurder mondeling mag contacteren voor het hierboven beschreven doel.
Vierentwintig uur wordt bij gebrek aan bewijs van het tegendeel als een redelijke kennisgeving beschouwd. De kennisgeving moet de datum, het geschatte tijdstip en het doel van het binnentreden bevatten. Bij het binnentreden moet de verhuurder of zijn vertegenwoordiger een schriftelijk bewijs van het binnentreden in de woning achterlaten.
(3) De huurder en de verhuurder kunnen mondeling een binnentreding overeenkomen om overeengekomen herstellingen uit te voeren of overeengekomen diensten te verlenen. De overeenkomst moet de datum en het geschatte tijdstip van het binnentreden bevatten, dat binnen een week na de overeenkomst moet zijn. In dit geval is de verhuurder niet verplicht de huurder een schriftelijke kennisgeving te doen toekomen.
(e) Geen kennisgeving van binnentreden is vereist krachtens deze afdeling:
(1) Om te reageren op een noodsituatie.
(2) Indien de huurder aanwezig is en instemt met het binnentreden op het moment van binnentreden.
(3) Nadat de huurder de eenheid heeft verlaten of afgestaan.
Zoals het geval is met de meeste statuten, is er een groot aantal uitzonderingen op de algemene regel die kennisgeving vereist. Helaas proberen veel verhuurders, vastgoedbeheerders en makelaars te profiteren van deze uitzonderingen op manieren die snel kunnen worden overbezorgd en intimiderend.
Daarom loont het om uw rechten als huurder te kennen en te spreken met een advocaat die u kan helpen om die rechten te doen gelden. De meeste huurders zijn zich er niet van bewust dat hun huurovereenkomst een aantal impliciete beloften tussen de huurder en verhuurder bevat. Deze beloften zijn gewoonterecht rechten bekend als convenanten. Convenanten dateren van voor de Californische wet, maar ze zijn nog steeds goed recht dat verhuurders in acht moeten nemen.
Een van de belangrijkste van deze convenanten staat bekend als het convenant van rustig genot. Eenvoudig gezegd betekent dit dat u als huurder het exclusieve recht heeft op het bezit van het onroerend goed dat u huurt. Uw verhuurder kan dit convenant niet wegnemen.
Als uw verhuurder handelt op een manier die u het volledige gebruik en voordeel van uw huurwoning ontneemt, dan schendt hij of zij waarschijnlijk het recht op privacy van de huurder.
Om meer te weten te komen over uw rechten als huurder, neem dan contact op met een advocaat die is gespecialiseerd in het helpen van huurders om hun rechten te doen gelden. Vul het onderstaande formulier in met de gevraagde informatie en een advocaat van Tenant Defenders zal contact met u opnemen om te zien welke hulp wij u kunnen bieden.
U kunt ook direct een afspraak maken door op de onderstaande link te klikken