California tenants right to privacy – Civil Code Section 1954
Do tenants have a right to keep the landlord from entering their home?
The answer to that question is yes, but… you need to know the details. Das Recht der kalifornischen Mieter auf Privatsphäre in den von ihnen gemieteten Wohnungen unterliegt dem Recht des Vermieters auf Zutritt. Vermieter können jedoch nicht einfach in Ihre Wohnung kommen, wann immer ihnen danach ist. Damit ein Vermieter oder Hausverwalter die Wohnung eines Mieters rechtmäßig betreten kann, muss er bestimmte Voraussetzungen erfüllen.
Mieter wenden sich oft an mich und fragen sich, was zu tun ist, wenn der Vermieter verlangt, ohne Vorankündigung und ohne Grund ins Haus gelassen zu werden. In solchen Fällen hat der Vermieter in der Regel kein Recht auf Zutritt. Wenn ein Vermieter das Haus betreten will, muss er dies nach kalifornischem Recht ordnungsgemäß beantragen.
Das kalifornische Recht schreibt vor, dass Vermieter und ihre Bevollmächtigten eine ordnungsgemäße schriftliche Mitteilung machen müssen, bevor sie versuchen, ein Wohnhaus zu betreten. Bei der Benachrichtigung müssen sie bestimmte Verfahren einhalten.
Die Benachrichtigung muss schriftlich erfolgen.
Ein Vermieter oder Hausverwalter, der eine Wohnung betreten will, muss dies mindestens 24 Stunden vor dem versuchten Betreten schriftlich ankündigen. Die Benachrichtigung muss in der Wohnung zugestellt werden.
In der Benachrichtigung muss erklärt werden, warum der Zutritt erforderlich ist.
Der Vermieter und die in seinem Auftrag tätigen Personen dürfen nicht einfach nach Lust und Laune oder aufgrund eines unbegründeten Verdachts in die Wohnung eindringen.
Diese Anforderungen werden im Abschnitt 1954 des kalifornischen Zivilgesetzbuchs ausführlich erläutert. Der vollständige Wortlaut des Paragraphen lautet wie folgt:
California Civil Code Section 1954
(a) Ein Vermieter darf die Wohnung nur in den folgenden Fällen betreten:
(1) In Notfällen.
(2) Um notwendige oder vereinbarte Reparaturen, Dekorationen, Änderungen oder Verbesserungen vorzunehmen, notwendige oder vereinbarte Dienstleistungen zu erbringen oder die Wohneinheit potenziellen oder tatsächlichen Käufern, Hypothekennehmern, Mietern, Arbeitern oder Bauunternehmern zu zeigen oder um eine Inspektion gemäß Unterabschnitt (f) des Civil Code Abschnitt 1950.5 durchzuführen.
(3) Wenn der Mieter die Räumlichkeiten verlassen oder aufgegeben hat.
(4) Aufgrund eines Gerichtsbeschlusses.
(b) Außer in Notfällen oder wenn der Mieter die Räumlichkeiten aufgegeben oder überlassen hat, darf der Zutritt nicht außerhalb der normalen Geschäftszeiten erfolgen, es sei denn, der Mieter stimmt einem Zutritt außerhalb der normalen Geschäftszeiten zum Zeitpunkt des Zutritts zu.
(c) Der Vermieter darf das Betretungsrecht nicht missbrauchen oder dazu benutzen, den Mieter zu belästigen.
(d) (1) Mit Ausnahme der Bestimmungen in Unterabschnitt (e) oder der Bestimmungen in Absatz (2) oder (3) muss der Vermieter den Mieter in angemessener Weise schriftlich über seine Absicht informieren, die Räumlichkeiten zu betreten und nur während der normalen Geschäftszeiten einzutreten. Die Mitteilung muss das Datum, die ungefähre Uhrzeit und den Zweck des Eindringens enthalten. Die Benachrichtigung kann dem Mieter persönlich ausgehändigt, bei einer Person geeigneten Alters und ausreichender Diskretion in den Räumlichkeiten hinterlegt oder an, in der Nähe oder unter der üblichen Eingangstür der Räumlichkeiten auf eine Weise hinterlassen werden, bei der eine vernünftige Person die Benachrichtigung entdecken würde. Bis zum Beweis des Gegenteils wird eine Frist von vierundzwanzig Stunden als angemessen angesehen. Die Kündigung kann dem Mieter per Post zugestellt werden. Es wird davon ausgegangen, dass die Benachrichtigung mindestens sechs Tage vor dem beabsichtigten Eindringen per Post verschickt wurde, sofern nicht das Gegenteil bewiesen wird.
(2) Wenn der Zweck des Eindringens darin besteht, die Wohneinheit potenziellen oder tatsächlichen Käufern zu zeigen, kann die Mitteilung mündlich, persönlich oder telefonisch erfolgen, wenn der Vermieter oder sein Vertreter den Mieter innerhalb von 120 Tagen nach der mündlichen Mitteilung schriftlich darüber informiert hat, dass die Immobilie zum Verkauf steht und dass der Vermieter oder der Vertreter den Mieter zu dem oben beschriebenen Zweck mündlich kontaktieren kann.
Vierundzwanzig Stunden vor dem beabsichtigten Eindringen gilt als angemessene Mitteilung, sofern nicht das Gegenteil bewiesen wird. Die Benachrichtigung muß das Datum, die ungefähre Uhrzeit und den Zweck des Eindringens enthalten. Zum Zeitpunkt des Eindringens hinterlässt der Vermieter oder sein Vertreter einen schriftlichen Nachweis über das Eindringen in die Wohnung.
(3) Der Mieter und der Vermieter können mündlich vereinbaren, dass die Wohnung betreten wird, um vereinbarte Reparaturen durchzuführen oder vereinbarte Dienstleistungen zu erbringen. Die Vereinbarung muss das Datum und die ungefähre Uhrzeit des Eindringens enthalten, die innerhalb einer Woche nach der Vereinbarung liegen muss. In diesem Fall ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter eine schriftliche Benachrichtigung zukommen zu lassen.
(e) Eine Benachrichtigung über den Zutritt ist gemäß diesem Abschnitt nicht erforderlich:
(1) Um auf einen Notfall zu reagieren.
(2) Wenn der Mieter anwesend ist und dem Eindringen zum Zeitpunkt des Eindringens zustimmt.
(3) Nachdem der Mieter die Wohnung verlassen oder aufgegeben hat.
Wie bei den meisten Gesetzen gibt es eine Menge Ausnahmen von der allgemeinen Regel, die eine Ankündigung erfordert. Leider versuchen viele Vermieter, Hausverwaltungen und Immobilienmakler, diese Ausnahmen auf eine Weise auszunutzen, die schnell anmaßend und schikanös werden kann.
Deshalb lohnt es sich, seine Rechte als Mieter zu kennen und mit einem Anwalt zu sprechen, der einem dabei helfen kann, diese Rechte geltend zu machen. Den meisten Mietern ist nicht bewusst, dass ihr Mietvertrag eine Reihe von stillschweigenden Versprechen zwischen Mieter und Vermieter enthält. Bei diesen Versprechen handelt es sich um gewohnheitsrechtliche Rechte, die als Covenants bekannt sind. Die Covenants sind älter als die kalifornischen Gesetze, aber sie sind immer noch geltendes Recht, an das sich Vermieter halten müssen.
Eine der wichtigsten dieser Covenants ist die so genannte Covenant of Quiet Enjoyment. Einfach ausgedrückt bedeutet dies, dass Sie als Mieter das ausschließliche Recht auf den Besitz der von Ihnen gemieteten Immobilie haben. Ihr Vermieter kann Ihnen dieses Recht nicht nehmen.
Wenn Ihr Vermieter so handelt, dass er Ihnen die volle Nutzung und den vollen Nutzen Ihres Mietobjekts vorenthält, verletzt er wahrscheinlich das Recht des Mieters auf Privatsphäre.
Wenn Sie mehr über Ihre Rechte als Mieter erfahren möchten, wenden Sie sich an einen Anwalt, der darauf spezialisiert ist, Mietern bei der Durchsetzung ihrer Rechte zu helfen. Füllen Sie das nachstehende Formular mit den gewünschten Informationen aus, und ein Anwalt von Tenant Defenders wird sich mit Ihnen in Verbindung setzen, um zu sehen, welche Art von Hilfe wir anbieten können.
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